3月最后一天，中国高端商场和创投圈炸开了锅！
据彭博社报道，北京华联集团投资控股有限公司极有可能将旗下北京SKP商场出售给博裕资本。整个SKP奢侈品商场业务的估值可能在40亿至50亿美元之间。不过，交易仍处于商讨阶段，不排除引入新的竞标方。但若交易达成，可能成为中国高端商业地产领域近来规模最大宗案之一。
还有一点值得关注，博裕资本，最近在国内资本动作频频，可谓高调“赚钱”！？
最新一次出现在媒体面前有两大事件：一，博裕资本豪掷4000万美元认购了蜜雪冰城前基石股份；第二个则是有关备受关注的“地产重整第一股”金科股份再次流派，博裕资本旗下“Broad Gongga Investment Pte.Ltd.”终止了向香港国际仲裁中心提请对金科股份的仲裁程序，涉案约32.03亿元。
对华联而言，出售SKP究竟是断尾求生还是战略调整，仍需时间检验；对博裕来说，百亿押注SKP，也是对其产业运营能力的考验。但可以肯定的是，在消费降级与资本逐鹿的双重驱动下，中国高端商业地产的洗牌，正在加速。
年销售额220亿
中国“最赚钱”的奢品商场SKP
北京SKP，国内高端零售市场的一块金字招牌。
奢侈品商场的圈子，说白了就是一场“谁更有钱”的较量。北京SKP凭借各种顶级品牌和豪华体验，从2021年开始就稳坐第一。当时，它的年销售额是247亿元。
公开资料显示，SKP前身是北京华联集团与中国台湾新光三越在2005年共同成立的华联新光百货（北京）有限公司。2007年，首家旗舰店“新光天地”在北京开业，引入Prada、Gucci、Chanel、Fendi等多个品牌的旗舰店。2011年，新光百货出资额降低为4000万元，华联出资额仍为1亿元，华联成为大股东。2012年6月，新光三越退出新光天地。2012年至2014年，北京SKP的营业额分别达到了65亿元、72亿元、75亿元，成为中国销售额最高的商场 。2014年起，新光天地开始逐渐转为使用“北京SKP”的名称与Logo，并开始组建自己的采购团队。2016年8月，公司名变更为北京华联（SKP）百货有限公司。
2018年，西安SKP开业。2019年，北京SKP销售额达153亿元。2020年，成都SKP项目开工。截至2020年，SKP投资了18家公司。2021年12月，北京华联（SKP）百货有限公司发生工商变更，注册资本从2.5亿元人民币增至10亿元人民币 。2024年6月，与北京华联商厦股份有限公司签订《合作框架协议》。2024年7月，武汉SKP正式开业。
截至2023年12月，华联股份旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积170多万平米，其中北京地区15家。去年6月的时候，华联股份曾发布公告，拟与北京SKP共同出资设立合资公司，以增强购物中心竞争力。其中，华联股份以自有资金认缴出资490万元，占合资公司注册资本的49%，北京SKP认缴出资510万元，占合资公司注册资本的51%。
在北京，目前华联运营的购物中心和SKP共计19个，无论是数量还是营业额，都稳居榜首。其中，BHG购物中心以社区型定位为主，深受当地居民喜爱。此外，华联还推出了多个轻资产运营的潮流商业项目，如SKP-S、DT51和丽泽天地，都以年轻潮流为定位。特别是SKP-S，以其独特的“数字-模拟未来”主题，让人仿佛置身于未来世界。
2024年，北京SKP的销售额从2023年的265亿元下滑到220亿，减幅高达17%。业内人士分析，这次滑坡主要是因为奢侈品市场整体遇冷，加上SKP在年轻群体中的吸引力不足。
据彭博社引述知情人士报道，北京华联和博裕资本接近达成协议，交易可能采用“股权转让+资产包出售”模式，涵盖北京SKP、西安SKP等成熟项目此外，双方也在讨论出售SKP管理的商场物业。尽管双方尚未公开置评，但资本市场普遍认为，SKP的稀缺性将支撑其获得高溢价估值。整个SKP奢侈品商场业务的估值可能在40亿至50亿美元之间。
作为中国最赚钱的奢侈品商场，SKP的易主不仅牵动着商业地产格局的重塑，更折射出传统零售巨头转型、资本逐鹿消费升级与行业周期性调整的多重信号。
尽管交易前景被看好，但潜在风险不容忽视。有知情人士透露，部分奢侈品牌与SKP合约中包含“业主变更需重新谈判”条款。若博裕接手后无法维持原有合作条件，可能导致品牌撤柜，直接影响商场收入。LV、香奈儿等头部品牌对业主运营能力极为敏感，历史上不乏因业主变更引发品牌集体撤离的案例。
此外，华联若在交易后保留管理权，可能面临与博裕资本的战略分歧；若博裕另组团队，则存在磨合风险。此前深圳某高端商场因资本方更换管理团队导致业绩下滑的教训值得警惕。
“隐匿而伟大”的博裕资本
刚刚豪掷4000万美元认购蜜雪冰城
对于博裕资本，可以说是投资圈“隐匿而伟大”的一家机构。
成立于2010年的博裕资本，由江志成、中国平安前总经理张子欣、美国德太投资有限公司（TPG资本）前中国区高管马雪征，以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人创办。目前管理总资产近100亿美元，专注大中华区，位列中国顶级PE机构。据公开信息显示，主要中，核心出资方为新加坡主权淡马锡控股，此外还有李嘉诚基金会--通过旗下投资平台间接出资。
博裕资本最具代表性的一个案例是：2012年为帮助阿里完成对雅虎的股份回购计划，其与中投、国开、中信资本、银湖资本、DST、淡马锡等一同参与股权融资，在2014年阿里登陆纽交所前持有0.55%的股份。此外，在、滴滴两大超级平台背后同样可以看到博裕资本的身影。
在过去数年间，博裕资本的投资节奏明显加快，投资了包括爱奇艺、旷视科技、KLOOK客路、连连支付、网易云音乐、壹米滴答、水滴集团、快手、完美日记、第四范式、猿辅导、货拉拉、德琪医药等数十家新经济领域的头部企业；与此同时，博裕资本亦频繁以基石投资者的身份出现在港股市场。如前面讲到的蜜雪冰城，港股IPO招股时引入包括博裕资本、高瓴、红杉、美团龙珠等5名基石投资者，认购达2亿美元（约15.58亿港元）发售股份。
此外，从公开信息看，博裕资本在2020年选择以Co-的角色孵化“万物资本”，后者联合创始人包括罗德基金中国理事长汤玫捷、前董事总经理顾旻曼等，迄今为止已投资钟薛高、燧原科技、大米和、循环智能、正序生物等多个项目。
另一重要事件，即是最近备受关注的“地产重整第一股”——“渝系房企”金科股份多次流拍。金科股份与博裕资本的合作始于4年前。2021年12月，博裕资本通过BroadGongga收购金科服务1.44亿股，成为金科服务第二大股东。此后，博裕资本又进一步收购了11.94%的股份，晋升为第一大股东，而金科股份则退居于后。在这笔交易背景下，金科股份与博裕资本签署了一致行动人协议，并且金科股份旗下控股子公司向博裕资本提供了贷款，金科股份则以股权质押的方式提供担保。然而，2024年4月，博裕资本向香港国际仲裁中心提出仲裁申请，要求金科股份支付32亿元赔偿，同时针对质押的1.078亿股金科服务股份请求进行拍卖，变卖等处置，并优先受偿。但在今年2月，博裕资本终止了向香港国际仲裁中心提请对金科股份的仲裁程序。若再次流拍，无人接盘，博裕资本大概率将以物抵债，但高价接盘对博裕而言可能也是“割肉”——毕竟这笔股权是2021年以37亿港元收购金科服务22%股份时连带质押，如今估值缩水近半。
此次博裕与SKP的交易，若最终落地，博裕可能推动SKP接入其投资的跨境电商平台，实现线上线下联动，而这也将为中国商业地产进化提供新的启示。
北京某资管机构投资人赵海平告诉记者，“首先，开发商逐步退出重资产持有，转向输出品牌与管理，轻资产化加速。像万达商管、华润万象生活已通过该模式实现规模扩张，华联或借此转型为“高端商业运营服务商”。其次，PE机构不再满足于财务投资，而是通过控股获得资产处置权，并嫁接数字化、跨境资源等增值服务，深度介入运营。最后，资金实力雄厚的资本集团将加速整合优质资产，中小型商业项目面临淘汰，行业集中度提升。未来五年，中国高端商业地产或形成5-10个全国性巨头+区域特色玩家的新格局。
需指出的是，从公开资料看，博裕资本在商业地产版图早有涉猎。2018年，居然之家曾引入包括、红杉、泰康等机构逾130亿元战略投资，其中就有博裕资本跟投。此外，博裕通过投资万物云（万科物业）、参与金科服务控股权收购（耗资超47亿港元）等泛地产项目，也积累了丰富的商业运营经验。
PE高调扫货中国商业地产
SKP的交易并非孤立事件。面对以中国为重要阵地的亚太区房动产市场，国际资本PE近年来可谓动作频频，包括凯德集团、黑石等机构频繁收购中国核心商业资产。
近期，旗下房地产投资平台Rava Partners第二支房地产基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund II)即将推出的消息，在亚太地区引起轰动。据外媒消息，这只基金拟规模超20亿美元，专注亚太地区不动产平台的私募股权投资，中国、日本、印度、澳洲及东南亚都是计划投资市场，服务式办公、长租公寓、数字基础设施等都是潜在标的。
另外，20天前，关注亚太房地产高进入门槛市场的私募基金管理公司“基汇资本”也在积极寻找中国的房地产机会。在香港，基于收购太古城中心三、四期写字楼，基汇资本正与银行商讨即将于4月到期的融资的后续事宜，讨论方案包括再融资或部份偿还本金，若未能谈妥则拟将贷款延期。
基汇资本与恒力于2019年以150亿港元向太古地产收购太古城中心三座及四座物业，基汇资本在该项写字楼投资，摊占65%权益。据悉，法巴、恒生银行、渣打及大华银行等就该次收购提供103亿元的银团贷款，而基汇资本与恒力原计划以太古城中心第三座及第四座产生的租金收入用于缴付一年两次的贷款利息。然而，由于该两座物业的空置率高企，加上高利率持续困扰下，最终租金收入并不足以支付全部利息，传恒力尚未支付有关贷款利息。
而在北京，据3月7日相关部门公示，基汇资本全资子公司上海御璞呈嘉管理咨询有限公司（“御璞呈嘉”）通过认购上海汇城忆家管理咨询有限公司（“城家”子公司）的新增注册资本，深入开展北京长租公寓开发与运营业务。
目前，中国商业地产市场正经历一场前所未有的深度调整。零售商业地产面临消费增速放缓、线上渠道分流及物业空置率高悬等多重挑战，但宏观经济筑底企稳与消费刺激政策加码为行业注入新动能，叠加消费基础设施REITs扩容及经营性物业贷新规等金融支持政策，带来融资环境优化，推动行业进入结构性调整期。
在这一过程中，尤其2024年以来，市场上发生的多起值得关注的“商业地产大事件”，其中更是有不少外资机构身影。比如亚洲市值最大房地产投资信托基金领展收购七宝万科余下股权、万达引入中东资本、港资太古地产接手颐堤港二期股权；此外还有，此次文章的主角——北京华联收购SKP旗下的DT51、广州太古汇文化中心降价重新挂牌等。
而也是昨天，全球最大资管公司贝莱德以9亿元“挥泪甩卖”上海中港汇大厦的消息震动市场。这座27层的商办综合体，曾是贝莱德在华核心资产之一，如今却以折价34%的“骨折价”匆忙脱手。且在同一天，李嘉诚宣布暂停向贝莱德财团出售全球43个港口的交易。
一退一守的资本博弈，折射出了国际资本与中国市场的复杂角力。此前，贝莱德CEO芬克在2025年展望中明确表示过："新兴市场风险溢价已不足以覆盖地缘政治风险。"随着美联储量化紧缩持续，国际资本回流压力加剧，中国房地产市场的流动性溢价正在消失。
不过，部分外资机构的撤离并非偶然，或是其全球战略调整的一部分。比如黑石集团在2025年将其在大湾区的三个物流项目出售给平安保险集团，贝莱德则因未能偿还7.8亿美元贷款而将上海的两座办公楼处理给渣打银行。这些举动一定程度也表明，外资机构正在重新评估其在中国市场的投资策略，将资金转向更具潜力的市场或资产类别。
