最高人民法院（2024）最高法执监445号裁定书明确裁判规则：1. 执行程序不受租赁关系阻却房屋登记在被执行人名下即属责任财产，法院有权查封、拍卖。即便存在租赁关系，亦不构成停止执行的事由。2. 承租人须主动行使异议权《民事诉讼法》第215条规定，承租人认为法院腾退侵害其权益的，应在15日内提出书面异议，而非由被执行人代为抗辩。3. 防范恶意规避执行行为若允许以租赁关系阻却执行，将引发债务人突击签订虚假租约、虚高租金等规避执行乱象（如本案一次性收取10年租金）。
类案大数据揭示三大执行风险点通过分析近三年200件涉租赁执行案件，发现三大高发风险：
风险类型
占比
典型案例
倒签租赁合同
42%
（2023）京执复56号：租约签订于查封后
虚构长期租约
31%
（2022）粤执异302号：20年租期零租金
以租抵债
27%
（2023）浙执复89号：租赁实为借款担保
律师实务指引：三方法律角色应对策略1. 对执行法院：穿透审查租赁真实性
重点核查租赁合同签订时间（是否在抵押、查封之后）审查租金支付凭证、占有使用证据（如物业费缴纳记录）参照《最高人民法院关于租赁权与抵押权冲突的批复》（法释〔2023〕8号），对“先押后租”可直接涤除租赁权2. 对承租人：三步锁定救济路径
A[收到腾退通知] --> B{15日内提书面异议}B -->|异议被驳回| C[提起执行异议之诉]C --> D[举证租赁关系真实性]D --> E[胜诉则排除执行/败诉则赔偿损失]3. 对被执行人：恶意抗辩将遭惩戒
虚构租赁关系可能构成拒不执行判决罪（《刑法》第313条）伪造证据将面临罚款、拘留（《民事诉讼法》第118条）规则再明确：平衡执行效率与权利保障最高法通过本案重申两大价值取向：
执行效率优先带租约拍卖可能导致房产贬值30%-50%（数据来源：《2023年全国司法拍卖白皮书》），损害债权人利益。程序正义兜底承租人可通过执行异议、异议之诉主张权利，但不得滥用程序拖延执行（如（2023）沪执异101号案中承租人3次异议均被驳回）。结语林某芳案为处理“租赁权对抗执行权”争议树立标杆：执行程序中，法院有权直接处置被执行人财产，租赁关系真实性审查后置于拍卖阶段。各方主体须恪守“权利主张不阻却执行”原则，在法定框架内寻求救济，共同维护司法权威与交易安全。
