文 | 空纸

编辑 | 空纸

前言

2025年的春天，一场土地领域的变革风暴正悄然袭来。

北京与广东，这两个经济发展的前沿阵地，率先打响了大规模土地收储行动的“第一枪”，重启了沉寂数年的土储专项债。

广东15城豪掷353.7亿，涉及161宗土地；北京发行462.9亿元新增专项债券，其中116.87亿用于土地储备。

这一系列大动作，引发了社会各界的广泛关注与热议：地方政府缘何突然发力“抢地”？这场土地大回收，能否成为盘活房地产市场的“金钥匙”？

土地收储，为何此时发力？

近年来，我国房地产市场宛如陷入了漫长的寒冬。房价不再一路飙升，成交量也持续低迷，房地产企业的日子愈发艰难。

曾经的行业巨头，如今也面临着资金链断裂的风险，融创中国就遭遇了清盘风波，华发股份也在资金困境中挣扎，不断寻求融资以解燃眉之急。

在这场寒冬中，大量土地被闲置。房企们当初豪情万丈地拿地，如今却因资金紧张，只能让这些土地在岁月中沉睡。这些闲置土地不但致使宝贵资源被浪费，而且搅乱了城市发展的规划蓝图。

相关数据显示，截至2024年末，全国新建商品房待售面积达7.53亿平方米，同比增长10.6%。这就好比一个巨大的堰塞湖，高悬在房地产市场的头顶，随时可能引发更严重的危机。

土地出让金一直是地方财政收入的重要支柱。然而，房地产市场的持续萎靡不振，致使土地出让收入急剧锐减。

2024年广东全省的国有土地使用权出让收入同比下降28.9%，这无疑给地方财政带来了巨大的压力。公共服务和基础设施建设因为缺钱而进展缓慢，城市的发展步伐也因此受到了阻碍。

面对如此严峻的形势，政府若再不出手，房地产市场很可能陷入更深的泥潭，甚至引发系统性风险。

土地收储行动，就像是一场及时雨，承载着稳定市场、化解风险的重任，在这个关键时刻应运而生。

土地收储如何运作？

土地收储，绝非单纯的土地买卖，实则为一项繁杂且系统的工程。其资金来源以专项债为主。

2024年10月，财政部宣布支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目，这为土地收储行动注入了强大的动力。

收储的对象，以闲置土地为主。这些土地，有的是房企因资金链断裂而无力开发，有的是规划调整后暂时闲置。它们就像城市中的“沉睡资产”，等待着被唤醒。

以广东为例，此次收储的土地中，不少是前几年房地产市场火热时出让的，如今却因各种原因被搁置。

据中指研究院数据，截至2月11日，广东15城发布的土地收储公告中，80%的拟收储存量地块是在2020-2024年间出让的。

收储后的土地，并非一成不变。政府会根据市场需求和城市发展规划，对土地用途进行灵活调整。曾经规划作商业用地的土地，或许会由于周边住宅需求的旺盛，而被调整为住宅用地。

亳州皖新物流园二期项目，其原用地性质为物流仓储用地。然而，受疫情等因素的冲击，当下该项目业已停工。

当地政府收储该地后，将其调整为教育用地，再次出让以建设亳芜高级中学。如此，既规避了重复建设，又优化了园区功能布局。

土地收储，能否盘活房地产？

这场大规模的土地收储行动，无疑给低迷的房地产市场带来了一丝曙光。

恒大集团，往昔的房地产巨头，如今却深陷债务泥沼。以其为例，可窥知房地产企业在债务问题面前的窘况，这也警示着行业在发展进程中需审慎应对各类风险。

若政府可收储恒大集团的部分闲置土地，那么恒大集团便能获取一笔资金，这笔资金可用于保交楼，进而舒缓债务压力。

从土地供应结构来看，土地收储是一次“优化升级”。政府能够依据市场需求与城市发展规划，对收储的土地予以重新规划和调整。

在部分城市，人口持续增长与城市化进程加速相伴而行，住宅需求也随之愈趋旺盛。政府可以将收储的商业用地调整为住宅用地，增加住宅供应，满足人们的住房需求。

同时，对于一些基础设施不完善、配套设施不足的土地，政府可以加大投入，完善基础设施和配套设施，提高土地的利用价值。

在稳定房价方面，土地收储是一个“稳定器”。通过控制土地供应量，土地收储可以避免土地市场的过度竞争，稳定土地价格，进而稳定房价。在市场土地供应呈现过剩态势之时，房价往往会趋向于下跌。政府通过收储土地，减少土地供应，就可以避免房价的过度下跌。

以重庆为例，通过收储土地，重庆的新房库存同比下降12%，去化周期进入合理区间，房价在2024年四季度已出现环比止跌的迹象。

然而，就像硬币有两面一样，土地收储行动也面临着一些质疑和挑战。

如果人们对房地产市场的预期持续低迷，即使政府收储了土地，房地产市场的交易也可能依然冷清。

在一些城市，尽管政府出台了各种政策，但购房者的观望情绪依然浓厚，市场交易不活跃。这就好比一辆汽车，即使发动机再好，如果没有足够的燃料和动力，也无法正常行驶。

如果收储资金被挪用或浪费，那么土地收储行动的效果将大打折扣。在一些地方，曾经出现过专项资金被挪用的情况，这不仅损害了公共利益，也影响了政策的实施效果。

因此，加强对收储资金的监管，确保资金专款专用，提高资金使用效率，是土地收储行动成功的关键。

结语

展望未来，房地产市场的发展仍然充满挑战，但也充满希望。随着土地收储行动的深入推进，我们期待看到房地产市场逐渐回暖，房价回归合理区间，市场供需关系实现平衡。

政府应继续加强对房地产市场的监管，完善相关政策法规，确保土地收储行动的顺利进行。

让我们共同期待，这场土地收储行动能够成为房地产市场复苏的起点，为我们带来一个更加稳定、健康、繁荣的房地产市场。

参考资料：

重磅！大规模“收地”行动来了

新浪财经 2025-02-20

地方土地收储加速 北京重启超百亿元土储专项债

每日经济新闻 2025-02-20

北京重启超百亿元土储专项债，多地收储加速，机构称“有望带动更多城市一二手房市场加速修复”

每日经济新闻 2025-02-19

越来越多城市开始重金收回土地，“收储会是2025年土地市场的一大看点”！

每日经济新闻 2025-02-21

闲置土地怎么收？钱从哪里来？自然资源部明确专项债收储

新京报 2024-11-12