毫无疑问，现在的楼市调控，必然会带来40年未有之大变局。

地产，未来将会换一种活法。

在这变动的过程中，有新人会冒头，有旧人会消失。

消失的人，再也不会回来了。

8月27日深夜，一位地产界的前辈给房叔发了一条“地产教父”悲情谢幕的推文。

推文的内容是曾经的广州地产大佬杨树坪及其城启集团是如何从辉煌走到破产这一步的。

在广州地产的初创时代，城启也曾是最靓的仔，但很快就淡出了广州人的视野。

城启再次进入大家视野，没想到是破产的消息。

很多人都知道城启最终的命运，只是当这一天到来，还是难免唏嘘。

5年前，60岁的杨树坪说，自己还能重新开始。

5年后，迎来的不是凤凰涅槃，而是灭顶之灾。

5年时间，城启很努力，但从呈现的结果来看，还是没有什么新意，依然是高杠杆、高周转。

事实证明，过去的一套行不通。

玩过头的企业，都很危险。

恒大将重组的消息满天飞。

恒大的高层和房叔聊天时透露，收购是真的，但现在还没谈妥，谁来接盘还不知道。

恒大的困境，不是因为对手的挤压，而是真的地产规则变了，玩法也在变。

原先玩法越极致，现在困境越严重，华夏、蓝光、泰禾……

跑得越快，死得越早。

2021年，大湾区多个城市成了楼市调控深水区。

一些重点布局大湾区的千亿房企，正在为房产证焦头烂额，甚至到了老板出马的程度。

以前以为，卖房是整个地产开发里最重要的环节；现在才知道，拿到预售证才最重要。

到了年底，肯定会有更多房企传出资金链紧张的消息，又有更多房企会有新的老板。

一家房企，少则几十几百号人，多则几万人，一个老板失业，意味着上百上千的员工失业。

最近，一张房企裁员被地产人疯狂转发。

里面涉及的房企包括了绿地、花样年、阳光城、中南、海伦堡、禹洲等房企，裁员高的接近百分四五十。

如果属实，也就是一半人要走人。

地产裁员声音很多

很快有房企回应，不过不是否认裁员的事实，否认的是不会裁员百分四五十。

其实，看看上市房企员工人数就可以知道有多少人被迫离开了地产，连万科今年上半年员工数都比去年较少了两成。

“高层在变动，中层被裁减，基层在流失”，前富力员工李先生总结了目前动荡房企的地产状况，一旦企业破产，留下的只会是少数。

以前头部房企裁员我们说见证了历史。

现在，我们天天见证历史。

这么多年，很多人也看出来了，地产总是和预期相反。

2020年初我们以为地产会很差，没想到火得一塌糊涂；

2021年初我们以为地产会很好，没想到越来越难。

在地产行业，最让人眼红的还是营销这一块。

房叔常常能听到一些地产后勤人员的吐槽，他们做的工作比营销的人多得多，但是拿到手的钱就少得多。

特别是每年年底，营销人都是大把大把地拿钱，其他人最多只能喝点汤。

不过，地产行业没有YYDS，那些吃肉最多的职位，往往也容易挨最毒的打，特别是在调控政策又多又严的2021年。

白云区一个楼盘的销冠，以前一个月能卖15套房子，每套房提成3000元，一个月提成就有4.5万。现在，整个楼盘一个星期就卖一套，一个月也就只能卖几套。

销售拿到的提成，终于和销售中心端茶倒水的差不多了。

最近正处于旋涡中的恒大，多年在公司里面横行的营销部门，最近的风头被法务盖了过去，因为处理那些天天到公司楼下闹事的人，处理那些需要出售的资产，都需要法务站到第一线。

这只是营销人挨打的开始。

因为一旦出售资产，新东家就会优化结构和员工。直白点说，也就是裁员。

首先挨刀的，可能就是营销人。

这么多年了，地产营销人依然没能摆脱挡刀的角色。

恒大的这种痛，万达人是可以理解的。

有万达的营销总说，恒大很可能是第一家被重组的头部房企，这会进一步打击行业的信心。

地产的苦日子才刚开始。

可以预见，明年年初，大湾区上空将会到处是地产人的求职简历。

地产求职大潮快到了

广东一个三线城市一个2600多亩的超大楼盘，今年开盘以来的销售没能让老板满意，金九银十之前，老板手起刀落，整个楼盘的营销负责人全部被炒掉。

在地产草莽时代，卖楼是最重要的，怎样才能最好卖楼？

营销人还是有作用的。

一个好的营销人，往往能带动一个楼盘一个区域甚至一个房企的销售，过去几年，伴随那些起飞的房企，是一个又一个营销明星的崛起，例如碧桂园收入过亿的刘森峰等，他们拿的钱多，为企业创造的销售额也高。

现在不一样了，现在调控，地价基本定好了，未来房价也基本定好了，营销在其中能起到的作用越来越小。

作用小了，薪水还高，营销人当然得挨刀。

以前地产营销人离开一家房企，会进入另外一家房企；现在随着整个地产行业的萎缩，人员的需求减少，离开可能就再也回不来了。

所以，一方面地产在抛弃营销人，另一方面营销人也在抛弃地产。

从碧桂园到实地，之后刘森峰开始创业。

从地产离开后创业的人不少，成功者寥寥，但这不妨碍他们的自信。

曾将碧桂园销售带到千亿阵营的营销人杨永潮，离开碧桂园后自己创业，开过好多家公司，都没有特别成功的。短暂回归地产，加盟宋都集团后，又迅速离开，再次创业，这次则拉上了同样是碧桂园系的刘森锋。

成功地产人收入丰厚，离开地产时很潇洒。

更多被地产抛弃的人，则在为下一份工作焦虑。

一位房企的营销负责人，今年没了工作。

他说了几个月心情的跌宕：

1个月，好开心，终于能好好休息一下了；

2个月，嗯，是时候看看有没有合适的公司了；

3个月，怎么猎头都不找我？我投出去的简历为什么石沉大海？

4个月，是工作难找还是我自己不行……

这名曾经的营销负责人陷入了极其焦虑以及不自信的状态，特别到了还房贷、车贷的日子，看着日益减少的存款，整夜整夜地睡不着。

他放下了面子，请求以前的手下帮忙找工作，也不介意在以前的手下工作。就算这样，现在还没有好消息。

“我现在最怕面对自己的小孩，怕小孩问我爸爸工作找到了吗？”

去年，大家都在说渠道确实好用，今年渠道的日子也不好过了。

去年渠道能分到佣金的15%，今年只能拿到10%左右，因为人头不好拉，只能将更多佣金分给中介，把中介留住。

去年手头有房源的就是老大，今年手头有客户的才是老大。

渠道难做，代理也难做。

李先生做到了代理行的策划副总，今年还是想着转行去卖车，“反正车不会有什么调控之类的”。

一手难，二手更难。

前几年张先生在东莞做二手中介，日子非常滋润，在东莞买了房子、车子。今年以来，东莞的二手业务少了很多，他咨询房叔，广州的二手能不能做。

房叔回了两个字，很难。

随着广州二手房参考价的出台，该有的调控广州也都有了。

房叔非常熟悉的滨江东、下渡路、赤岗一带，以前10家门店就有两三家中介地铺，合富、中原、链家还有一些夫妻档，一家接一家。

现在，中原二手地铺已经基本见不着了，他们都去做一手了；合富偶尔还能看到一两家。

至于那些夫妻档，也大部分消失了。

夫妻档的多少，是二手行业冷暖最好的指标，夫妻档手下没有员工，档口小，成本低，做街坊生意，行情好的时候，夫妻档一家家出现；当夫妻档消失，说明二手市场真的到了寒冬，因为那些大中型中介地铺二手买卖业务少了，夫妻档主要收入的租赁单，成了地铺争抢的业务。

中介地铺卷起来了。

还能维持一定数量的，就是贝壳下面的链家、德祐等，不过，他们现在的二手买卖业务缩减得也非常厉害。

以前出了同贷书之后，1个月左右就能放款，现在至少需要6个月。德祐一家门店的店长告诉房叔，今年二手房贷就不用想了，至少等到明年吧。

就算是这样，这家店长还没想过要减少员工，还想再撑一段时间，看看市场有没有好转。

银行不放贷，最受影响的还是按揭公司。

当房叔问大源按揭公司总经理郑大源房贷业务减少有没有两三成的时候，得到的回答是“不止了”。

房贷业务减少，郑大源有空去好好研究、买入基金，因为买入的是新能源，赚得不少。

他觉得现在买房不如买基金。

对于地产的前景，郑大源给出了一个比较明确的时间，2023年9月份之后才会好转。

可以肯定，所有的地产好转，都回不到以前的状态。

40年，地产行业从没改变的信念是：赚快钱。

由此衍生出各种风险下的高杠杆和高周转，房企将十个锅七个盖的游戏玩得风生水起。

面对有可能脱轨的地产行业，新的游戏规则来了：针对开发商的三道红线，针对房贷的两道红线，针对土地和房价的集中供地和限地价、房价……

规则改变，地产生态也将改变。

低利润+低周转，将是地产未来数十年的基本面。

既然规则都换了，玩法当然得更新。

就像番禺的奥园恒基学苑壹号，开盘前的大量造势不再是以前的投媒体广告宣传，而是在各大平台上做直播，借平台和大V的影响力扩大影响。

雅居乐、富力等房企，在包装从销售到营销老总成为网红的背后，是打造线上营销体系的重要一环。

以前的销售带货，现在人人带货。

带货只是一方面，更多的房企，换了一条小赛道：全力加码城市更新。

地产在找新赛道

以广州等城市的更新力度，这条赛道的容量足够大。

一家千亿房企拿地负责人说，现在主要工作就是喝村民喝酒。

因为他们公司很少去土拍市场抢地了，主要参与城市更新，城市更新除了需要展示企业的实力，还需要和村民搞好关系，表现自己的诚意，和村民喝酒就是诚意之一。

现在城市更新和以前的旧改有很大的不同，不是拆了旧房子盖新房子，它需要造一座城或者一个小镇，需要给村民带来除出租房子以外的长远收益，需要引入产业，需要开发商在一个项目上沉淀大量的时间和成本。

以前的地产是快快做，现在的城市更新得慢慢来。

一些有产业园开发或者大量商业开发经验的房企，在城市更新上更有优势。

在广州被遗忘多年的合生，近几年在城市更新上的表现抢眼。能否重回地产行业第一集团，城市更新是唯一希望。

城市更新之外，房企的其它尝试，可以分为两种：

一是地产+；

二是完全和地产无关。

地产+就像之前一些大房企碧桂园、雅居乐等，都在疯狂并购物业，碧桂园一位物业公司的高层说，他的团队一年通过喝酒，就为公司搞了几千万平方米。

在香港，物业公司的前景更被看好，所以这些规模搞大的物业公司都跑到香港去上市了。

另外，还有万科、龙湖等也纷纷尝试长租公寓，要租售并举。

至于一些产业小镇，更像是圈地而已。

目前来看，物业也好，长租也好，产业小镇也罢，都还只起到补充地产的作用，还不能成为新的赛道。

和地产无关的，例如造车，例如今年初还很红火的医美行业，现在这些还在烧钱阶段，能不能成为房企转向的另一个赛道，难说。

所谓的地产新玩法，更多还只是尝试，哪些能成，开发商自己也不知道。

40年的好光景，让很多地产人习惯了靠天吃饭，将一次次靠政策松绑的转危为安看成了自己的力挽狂澜。

当面临前所未有大变局，很多曾经风光一时的房企应对失措，方法看起来笨拙并且无力。

因为他们从来没有遇到真正的生死考验。

这一次，再也没有白骑士的拯救。

2021年的苦难，还只是开端。

刚刚入秋，很多房企已瑟瑟发抖。

那些被地产大潮所裹挟的人们，不知道还能不能遇见下一个春天。

大浪滔滔，只有奋力向前。

自己才能拯救自己。