过年期间很多朋友留言问我关于房产投资的看法，今天我想用经济数据和理论去跟大家分享一下我本人的投资选房心得，当然这只是我自己的一些经验，大家可以借鉴。我本人目前在深圳、马来西亚、英国、加拿大都有投资置业，我自己有一个关于房地产项目的投资6大原则，拿出来给大家探讨，可能不完全正确，算是我这二十年摸爬滚打的经验吧，根据这6个原则，正常情况下只要你不是去一些非常特殊的地方投资，那大部分地区基本上是通用的，跑赢市场应该问题不大，重要的是它不需要冒太大的风险，便能赚到水涨船高的钱。回想过去，如果10年20年之前有人能和我说这些话，可能我真的会少走很多弯路，也会节省很多投资的时间，这两年明显能感觉到大家对房地产投资有很多不同的声音，有人觉得门槛高和我没关系，有人觉得政府会全力打压，其实这些都是对房产投资的误解，我希望通过这篇文章能给大家一些正确的投资观念，炒房年代已经过去，但房产投资的价值依然还在。

对于房产投资而言，房产升值的因素有很多，很多人在做投资选择时都不了解当地的真实情况，要不就是简单的听销售介绍，要不就是看看网上的推广文章，而以往大多的观点是不是都在告诉你这个区域的未来发展是什么？未来有什么？规划怎么样？是不是都是这样，因为未来我们去下了赌注，今天你一定要考虑清楚，不要再被销售讲的发展趋势所影响，因为这些趋势很可能就是风险点，虽然有很多人过往因为这些是赚到钱了，但不代表没有人未来就会输在这个上面，特别是当你只有一个投资标的时候，你的投资时机和错过的时间都是无法挽留的，未来它是个未知数，投资不能单纯用未来规划去判断。对的资产，对的时机，错误的投资选择也会影响你的投资结果。

我的第一个原则就是位置、位置、位置。当然并不是说非好的位置就没有投资价值，我只是想表达好的投资位置会让你的投资风险变小。我所讲的位置主要指CBD或者是市中心这类，又或者是名校区、名人区、高尚住宅区，当然也可以是靠海或大学傍边，包含这些因素的都可以称之为位置，如果这些都没有，甚至连交通也不方便，那就算再便宜我也不会去选择。我发现有很多朋友选择房子先看自己能接受的门槛，我是不认同的，只要能上车哪怕标的小一点都行，投资和门槛没关系，你也最好不要考虑未来会怎样，拿总体的数据来对比，不管在哪个国家，中心区的均价都普遍是比周边区域高，这个时候我们要看的是什么？我们应该看的是区域的升幅百分比，升幅百分比才是我们的投资之道。有人说我是买来自住的，我就告诉你哪怕是自住的房产也要看这个，因为你要考虑未来会不会二押的问题，自住房产你也该有一物二用的金融思维，即可以自住，未来升幅以后也有机会二押，这才是投资之道。还有人说我不会做这么大风险的事，可是你并不知道你会不会有紧急用钱的时候，就算是一种额外准备也不过分吧，如果你选的区域地段短期都不会上涨的话，你可是连二押的空间都不会有。和位置有关的问题还有一个点，就是看待回报率的问题。拿伦敦的金融城来说，区位价格高但整体核算租金回报并不高，北上广深的核心区域也大概是这种情况吧，这时你关注的点就应该是我说的升幅百分比，因为你只需要它的升幅能跑赢其它地区就可以了。换言之有的地方可能租金回报高，但价格升幅反而会比较低，两全其美的情况我是见得不多，简而言之位置好的选择必定就少，价格是跟着市场和供求关系跑的。有人抢、供货量少的区域自然上涨的就会比别的地方快，有人说我把老房子翻新分租回报率很高，那这是另外一种做法，也可以叫商业运作，不是我们今天探讨的内容，我今天讲的是如何低风险简单的去赚水涨船高的钱。租金回报和价格上涨是两个投资回报概念，大家一定要分清楚，你说有没有可能并存，我只能回答有，但这可能需要投资人有大量的知识和胆量，才有可能找到一些又便宜门槛又低但爆发力却很大的项目，这种事我觉得我们还是留给那些非常专业，又或者一直做这方面研究的人吧，它就像赌博一样需要有胆量、运气，还要懂得分注才能获胜，这不在我的投资理念当中，我自认为不是这样的人，我更简单的去关注宏观经济、政府印钱、GDP上涨等经济指标就好，我更愿意无风险的去赚水涨船高的钱就好，所以不管怎么考虑位置是优先级的，因为风险比较低。

第二个原则是房产的实用面积，同样面积大小的房产，实用面积就是关键。真实的实用面积影响着人的居住空间感，不同的楼型，设计风格，赠送空间都会影响着房子的实际使用率，使用率高的房产自然后期上涨的价格表现也会比较好。因此在同等产证面积的情况下，首选实用面积大的房产。

第三个原则是装修，现在大部分年轻人或者是首次置业的人，对装修的敏感度是很高的，特别是现在装修成本越来越高的情况下，大家对生活品质要求也越来越高，好的装修设计和搭配二手房的价格可以差非常多，甚至在报价上可以差几万到几十万不等，所以你如果未来是卖家的话，如何收拾整备好一个出售的标的物是件十分关键的事，花点心思可能能让你多赚很多钱。同理投资时，你也要明白装修的差异化在哪，不要成了装修的冤大头。标的物最后的收益不单纯是只有水涨船高的钱，还有可能有你通过精心的改造整备后所赚的价格增幅收益，这个情况在国外非常非常多，未来我相信在国内也会出现。所以千万不要忽略现在人们对于装修的敏感度，什么样的装修是值钱的，什么样的装修是鸡肋真的值得你好好地去研究。

第四个原则是交通，交通分两类，一种是市中心区域，一种是非核心区域的地方，我们先讲非核心区域，这时你该关注的点是交通的便捷情况，地铁、高速路口、快速干道等等。而市中心区域却恰恰相反，比如深圳的平安金融中心、吉隆坡的双子塔、悉尼的CBD、多伦多的市中心，你该关注的就不是上面的东西了，而应该是步行距离内有关于衣食住行方面的事，这是两种完全不同的交通概念，也是你选房时该留意的点。

第五个原则是楼龄和现状，楼龄涉及的东西就很多了，包括曾经翻新的时间、整修的情况等等，特别是投资国外的一些物业，或是国内的一些核心老城区，很多楼龄都比较长，这些都有可能会造成你接手后支付大笔的维修开支，比如你可能要更换电线水管下水道装修等等，这时你的投资成本就需要把这些开支都计算在内，而不是只单纯的计算购房价格了，它会影响你的投资收益和增加投资风险。除了这个因素以外，你还要注意房产的金融属性，前面提到了你有可能会遇到二押的情况，楼龄对于二押的影响很多地方都会有限制，比如说很多银行超过25年或是30年的房子就不再接受抵押了，这个时候就会影响你的资金使用情况，因此楼龄以及当地的金融政策的关系也是你投资时必须关注的点。

最后一个原则就是经济指标了。总的来说房地产的上升确实让我有很多感叹的地方，当然也确实存在有很多不公平的情况，但这就是经济事实。这里面有三点规律吧，你可以自己琢磨。第一你要确保你投资房地产的那个地方和地区的GDP是不断上升的，我并不要求它的GDP一定要逐年上升6-7%这么高，只要不是0就好，而且绝对不可以是负数。第二你选择的那个地方最好遇到问题时候它就QE，也有QE的能力，这方面经济常识不懂私下问吧，这些地方是哪？加拿大、美国、还有...其他地方你懂的，这里不方便说，它虽然没有明说有QE，但数据看一定有，只要有QE就意味着有GDP，你明白了吗？第三个就是你选择的地方它需要有正常的金融系统性按揭，也可以简单说成是房产金融政策，因为这是对房地产价格上升推动最大的动力，也是年轻人是否能进入市场最大的门槛，可以说你的供应再快，在这些地方都快不过需求，结合这些情况，你所选择的投资就绝对不会错，所以经济指标其实你最后需要留意的事。举个例子，比如日本的大阪，它就不可能是我的选择，虽然日本也会QE，但日本可能没有经济的承托更可况是大阪地区，因此大阪的房价整体来说很难有机会上升，就算有也很难跑赢全球的市场，所以大家需要留意的是整体的情况，当然有很多的国家我也没有仔细研究过，或许还有很多好的区域和标的，那你也可以参考我的原则来考量。这里面可能还有一些额外的因素，也欢迎你们在评论区给我留言，总结我的经验就是简单去赚水涨船高的钱并且合理规避投资风险，免得浪费投资时间和周期，希望今天的观点对你们有用，喜欢我的文章记得点击关注分享和收藏，明天见。