泰国一直是博士的养老选择地之一，气候环境、低廉的物价水平，国际多样化的生活方式，再加上离中国比较近往返也比较方便，因此也受到了很多人的关注，博士的想法就是退休后在泰国弄个泳池别墅好好躺平，陪着孩子读书长大，可是泰国的土地是不允许外国持有的，那我该如何去购买土地并持有上盖物业，而又能够防范不必要的的风险呢？经过博士和当地的老华侨以及律师的沟通，我总结出了以下信息，分享给大家，有的还需要进一步去验证，欢迎大家一起讨论。

首先由于泰国是不允许外国人私人拥有土地，除非你找个泰国人结婚，那你可以把土地放在你老婆名下，但显然大部分想去泰国退休养老的人都做不到，那我只能采取另外一个办法，那就是在泰国设立公司，通过公司来持有土地。那么问题来了，在泰国开公司是要和泰国人合作的，并且泰国股东持股需要超过51%才行，我如果没有太可靠的泰国朋友，又想成立一个泰国公司，还要把控这个公司的控制权，有什么方法可以降低风险呢？这就是外国人在泰国想买别墅或是持有土地遇到最大的问题，这里指的是所有外国人都一样，不单指中国人，就博士目前掌握的情况来说，持有方式应该说通过公司是最合适、最灵活也相对安全的。但前面提到了公司股份有50%以上需要由泰国人持有，怎么解决这个问题呢？其实有很多种办法，博士根据自己最近收集到的一些信息跟大家分享一下。

先讲一下关于股东的人选，一般建议找虚拟股东会比较好，你可以通过会计师事务所或是律师事务所帮你找一些互相不认识的泰国人做股东，2-3个为宜，这样比较安全，因为出事的往往都是在熟人之间，知根知底的最容易出事，不认识的人反而更好。那为什么是2-3个呢？当然多一点也行，这样做的目的就是分散股权比例，也是为了降低风险。

第二个保险就是现在泰国公司股东是可以随时更换的，我们可以去泰国的商业部注册个网上办事的公司账号和密码，有了这个账号和密码，你就可以随时更换公司股东，并且不需要提供任何文件，也不需要找这些泰籍股东签字，你还可以提前让泰籍股东签好一个股权转让协议书，备留一份最稳的证据，实际操作中是用不到这份文件的，但这么做也算是双保险吧，也有心理安慰的作用。

第三个保险就是等我们用这个公司购买完土地和别墅以后，我们是可以把公司去再做一次抵押登记，相当于把这个公司再抵押给我个人，通过对相关法律的查询，外国人在泰国也是可以去做这个抵押登记的，公司抵押给个人，这就像是和银行贷款一样，你把公司抵押给自己贷款，可以设计20年或是30年的抵押期，手续费大概1%左右，比如你公司资产值200万，你就做个200万的抵押登记，就算公司出了问题，公司资产也不受影响，因为已经抵押给个人，公司也动不了，公司必须取消抵押登记才能对资产进行买卖变更，也相当于公司欠你200万。

还有第四个保险，就是公司购买了土地和别墅以后，再把土地上面的建筑物（别墅）单独做一次转让，这里解释一下，在很多国家土地和上盖物业是可以分开转让的，泰国就是这样，上盖物业是可以卖给外国人的，明白了吧，你可以把建筑物过户给自己。有朋友咨询过土地厅的工作人员，对方回复是可以这样操作的，不管是新房还是旧房都可以这么做，条件和流程跟外国人在泰国购买公寓差不多，需要开外汇证明，需要一些费用，这样你就可以保证土地上的建筑永远属于你，就算万一土地卖给了别人，他也没有权利去动你的建筑物。分开土地权和建筑物的使用权，你可以想象一下，正常情况下买家如果看到土地上面有个建筑物，而这个建筑物又不属于卖家，谁还愿意去买，泰国能买的土地这么多，没人会这么折腾吧。当然这属于博士得到的一个新信息，未来需要去验证一下。

最后我想说，欧美人其实在泰国购买土地和别墅的人很多，基本都分布在苏梅岛、普吉岛、芭提雅这些度假胜地，用的也都基本是这些方法，他们购买土地和别墅已经很多很多年了，比我们中国人操作要早太多了，根据这二三十年的经验来看，也并没出现什么纠纷和事故，通过上面的几种保险做法我相信是可以做到相对安全可靠的，至于细节的优缺点那就等以后我们再慢慢分析吧。泰国作为养老目的地一定是性价比很高的一个选项，在合法的基础上有效的持有土地或者别墅是很多人关注的事，不过这里也提醒一下，泰国别墅不适合投资，养老可以投资需谨慎，今天就到这吧，拜拜。