近年来，以街区为代表的非标商业凭借创意与灵活性，打破了传统商业的审美和体验疲劳，成为城市更新和存量盘活的有效途径。这类商业从小众走向大众，不断“出圈”，尤其受年轻消费者青睐。

相比亲水非标商业，山系商业街区更为稀缺（除重庆、香港外），能结合自然地形与文化资源，创造独特体验。

而亲水的山系非标商业，更是稀缺中的稀缺。位于福州市历史文化中轴线南端的福州烟台山商业漫步街区（以下简称“福州烟台山”），依山（百年烟台山）傍水（千里闽江），项目团队用匠人之心，促成自然与人文、历史与现代的创新交融，以“摩登地标”之姿持续吸引大量客流。我到访福州时，亦专程去实地进行过探盘。

不过，相较于叫好又叫座的福州烟台山，绝大多数非标商业目前仍面临人气高但品牌盈利难、租金收入不及传统商业体等问题。

本质而言，消费者并不关心项目是否“非标”，只关注能否满足需求。因此，“非标”不应只是营销噱头，而应通过招商策略、运营技巧等差异化探索创造价值。

临近春节，福州烟台山发布的“2024年度报告”，为分析其运营现状提供了切口。结合第三方数据，可窥见其诸多亮点、市场竞争优势与未来潜力。

文化底蕴叠加现代格调的后劲

特色场域下长效运营可促成场销两旺

许多非标商业项目开业半年后，小红书等平台评价便急剧下滑，市场反馈两极分化，但福州烟台山是个例外。

作为福州热门旅游地，三坊七巷的爱心树是必打卡景点，而福州烟台山自亮相以来，人气同样居高不下。

尤其在节假日，常有网友用“烟台山有1亿人”来形容项目的热度。这个说法虽夸张，但实际客流量确实惊人。根据福州烟台山年度报告和我们打听到的数据，2024年项目日均客流5万人次，最高单日近18万人次，全年客流达1850万人次，同比递增43%。

从第三方网络平台看，其热度也呈现了持续霸榜的态势，稳居大众点评观光街区热门榜、马蜂窝超赞拍照圣地、高德地图特色商业街热榜及微博福州逛吃购物榜TOP1。3周年期间，“#福州烟台山”话题浏览量已破1亿。

“搜索量”和“浏览量”背后，是其多层面魅力及与年轻消费者的深度互动，赢得了优质线上口碑。

热度之上，福州烟台山也在打破非标商业“赔钱赚吆喝”的困境。2024年，项目年营业额达同比增长25%；44家品牌营业额增长超25%，其中6个品牌拿下各自品牌福建省销售业绩TOP1，5个品牌进入全省TOP3，20多家店铺位列福州TOP1或TOP3。

△福州烟台山2024年部分品牌业绩表现

2024年另一个明显变化是，6月举办中美青年交流周后，场内国际青年身影增多。全年接待了来自美、法、意、印尼等国家和地区的近40组外宾；除了中法美食福州行，中法文化建交60周年系列展览也首次落地于此。此外，项目还与马来西亚马六甲鸡场街结为友好街区。

国际合作的增加，不仅丰富了项目的客群结构，也为内容共创开辟了新通道，使得烟台山不仅成为本地热门打卡地，更成为国内外游客了解福州文化的标杆窗口。

流动内容的体系化赋权

多层面多点位提升文化的穿透力

未来的商业运营需从“流量赋能”转向“管理赋权”，即运营者不仅要提供流量支持，更要赋予品牌方和合作者更多自主权和资源供给，以共创的方式协同作业，增强流动内容的独特魅力。

漫步在烟台山，“好拍、好逛、好玩”已成为众人的普遍感受。这种“好评”正是源于项目团队对特色内容的重视，以品牌思维运营项目，打造具有品牌生长力的新商业生态。

①持续强化品牌内容的流动性。开业至今，福州烟台山通过精细调控业态比例，优化招商策略，促进本土与外来品牌共生发力，营造潮流商业氛围；不断引入知名连锁品牌与新锐品牌首店，刷新消费者对美食与美学的体验。

目前，项目约有230家品牌入驻，涵盖多维餐饮、文创体验、潮流零售等业态，其中全国、福建省及福州城市首店约60家，占比近30%。

成为众多品牌在福建乃至全国布局“首选之地”的同时，福州烟台山场内品牌在大众点评的热门榜和好评榜上，更是屡屡登顶，在美食和潮流消费领域占据了显著优势。

2024年，福州烟台山又引入了诸多首店，同样“场销两旺”。

例如，止痒商店福建首店凭创意气模展，开业首日破销售记录，小红书曝光超200万；MINONO福建首店开业首周小红书流量15万，大众点评面包甜品热门度持续上升；ARISEISM福建首店开业首日业绩破品牌体系记录，开业首月业绩超130万元；问号眼镜全国首店联动明星代言人，线上话题流量超350万，开业一小时业绩破10万元。

此外，林下神仙局、MEDM快闪店、通透现场等新店也吸引了大量客流。林下神仙局汇聚艺术家展示传统工艺，试营业期间小红书流量超9万；MEDM快闪店作为知名说唱歌手KnowKnow创立的潮流品牌，开业首日部分联名款售罄。

△部分图片源自小红书

②打造流动的商业文化艺术盛宴。在福州烟台山，各类活动已经不能用引流这样的简单概念来概括，而是在用独特的市场视野和消费转变的高敏感度，以强号召力强记忆力的流动内容为项目持续“造血”。

通过烟台山品牌日等自制IP，让多层次资源有效地串联。如借由“烟山联盟”实现酒店、民宿、餐饮、娱乐等业态的资源共享，提升顾客体验和商户业绩。

与此同时，利用公共空间让灵活多元的“流动内容”持续发生，跳脱“有活动才有流量”的传统商业困境。

比如，2024年推出的“夜游烟山2.0”系列活动，通过街头艺人竞技赛、游逛打卡、烟山寻宝等主题内容，融合夜游、夜景、夜演等元素，丰富夜间消费场景。

其中，街头艺人竞技赛连续60天轮番PK争夺“烟山歌王”，以非标方式演绎“演唱会经济”。

当银杏大道和石厝教堂的银杏叶进入最佳观赏期时，烟台山银杏节会适时开启，人们可以游古厝、赏银杏，打卡巨型银杏装置，体验银杏节主题产品和文创。

福州烟台山对艺术的融合也为其他非标商业提供了参考，传递流动的艺术，拓宽创意的边界。

一年一度的烟台山国际文化艺术节更是对艺术的集中式再造。2024年的烟台山国际文化艺术节，以“游牧的山”为主题，带来了“游牧的小小孩”大型户外IP展、佛系惠二游烟山等八大展览，并首次启动“游牧闽地计划”，与闽地创作者共同推广在地文化。

2024新春期间，与泉州非遗艺术家合作，依据烟台山的历史和山势地形设计创作了168米“大尾灯笼”，展现现代艺术与传统民俗的巧妙结合。

2025年春节期间，又与青年海归艺术家邹元生合作，推出中国传统艺术装置“百福巡山”。以“画蛇添福”为主题，将福州在地文化元素、中国传统书法艺术中的合体字与“蛇皮袋”的栅格视觉相结合，再现民俗记忆。

从1月1日至2月12日，更是推出了新春非遗文化月，邀请国内众多流派的传统民俗表演者与文化传承者参与，带来闽南木偶戏、闽北傩戏等传统民俗表演，举办佚名无界艺术展、中马友好——鸡场街印象摄影展等新春特展。

福州烟台山的运营可以视作一部“漫游三部曲”，前两部分聚焦于建筑细节和品牌导入，第三部分则是对流动内容的系统化赋权。

在这里，品牌、项目和片区，运营方、主理人和艺术家，共同塑造轻松有品质的氛围，放大场景体验的张力，模糊拍照、休憩、社交空间与店铺的边界，使消费自然而然地发生，吸引越来越多的人沉浸在这场文化与艺术的流动盛宴中。

在地化+包容化+国际化

成为城市精神和生活记忆的载体

理想的商业地标应同时满足消费者的精神与市场需求，具备强大的辐射力，吸引全城乃至更远距离的消费者。其核心策略必然围绕“发现城市，遇见世界”，既展现本地文化的独特魅力，又融入全球视野的开放性。

福州既有深厚的历史底蕴，又展现出开放的国际化气质。福州烟台山，在提升福州商业声量与多样性的同时，也在借助地域特色打造全方位的感官体验，唤醒消费者对城市精神的记忆与认同。

2024年五一期间，福州烟台山携手属地各职能部门及相关企业，首次推出“八大友好”服务，涵盖出行、经营、环境、公共、文化、游逛、国际和志愿者友好。

这一兼收并蓄多元合作的做法，不仅提升了游客体验，也兼顾了本地社区的需求，展现了项目的包容性和开放性。

城市精神和生活记忆的激活，也来自在地化元素所引发的精神共鸣。

福州烟台山通过培育孵化独家业态，推动商铺与街区共同成长。本土品牌与外地品牌一起形成多元的城市文化聚落。许多店铺利用建筑形态打造独一无二的门店场景，使品牌形象与福州在地文化相互碰撞，激发出独特魅力。

此外，项目与品牌主理人、游牧艺术家等合作，推出200余款具有烟台山特色的文创产品，满足消费者对文化消费的个性化需求，延伸了文旅消费产业链。

可以说，烟台山已成福州“在地文化”的集大成者，漫步期间，总能遇见惊喜。

从运营现状看，福州烟台山已超越全国大多数非标商业项目。其运营实践的成功点，在于创新平衡了在地文化与潮流趋势、传统与现代的关系，为本地居民提供更便利、安全的生活动线，赋予他们强烈“领地感”的同时，持续获得新鲜感，而国内外游客在此则可获得消费与精神层面的双重满足。

不过，福州烟台山仍是一个处于实验与探索中的项目，未来值得更多期待。