在老黄埔，终于见到有一个盘开盘价比周边二手要贵的了，那就是最近疯狂刷屏的珠江春。

黄埔的楼市一直是大家关注的焦点，从六七万回调到三四万，从被大家追捧到大家嫌弃，也就才两年的时间。从富颐华庭、城市之光开始，但凡开一个新盘都比旁边的二手便宜。

金碧世纪卖五万的时候，富颐开盘只卖四万，金碧世纪卖六万的时候，富颐也才卖五万。保利学府里、金色悦府最高冲到六七万，城市之光才卖五万，这么高的倒挂，激发了人们抢房的欲望，在巨大利益面前，这些新盘就成了香饽饽。

但现在看回这两个盘，当年你背刺了别人，现在别人在背刺你，二手业主再坚挺也没用，旁边的中央公馆才四万出头，未来方洲也才四万多，比当年抢回来的、高位入手的富颐华庭、城市之光还要便宜，不仅单价便宜总价也便宜，得房率更高。

这种不断背刺的现象什么时候是个头，我相信当年买了富颐和城光的，都是相信楼市的，也是自住为主，短期确实面临黄埔旧改盘又多又大的压力，但也不要就这么下车了。当然，我们在分析的时候还得看具体情况，三年前老黄埔的新盘是稀缺的，再有就是它们两个的学位溢价较高，现在大家都是名校了，供应量又太大，自然这种稀缺性和溢价就被打破了。

那珠江春在如今前狼后虎的老黄埔楼市里靠什么去提高溢价呢，靠学位和户型显然是不可能的了，是背靠狮山公园，还是能远眺珠江前航道CBD呢？

寄予厚望的珠江春能不能再次将老黄埔拉回高光时刻，我们详细来分析一下。

珠江春融资地块共9栋楼，1490户，车位2450个，首开地块就三栋楼，超高层，43-45层，三梯三户和三梯四户，只有三个户型：130/143/180，130的定价4.8-5.5万，总价625-715万，143的定价5.4-6.5万，总价780-930万，180的定价6.5-7.5万，总价1200-1400万。

珠江春卖得贵无非就是能看点江景，最主要还是因为它是最靠近天河的一个纯改善定位盘，毕竟像中央公馆、未来方洲、海丝城都是有很多小面积的。

然而珠江春周边都是以老旧小区、城中村、厂房、码头为主，货车也多，生活体验没有城市之光的好，更没有中央公馆周围的配套优秀。

就目前周边的环境是配不上这么高端定位的，要知道，豪宅要的是低密度、清净、环境，而珠江春周边是一众三十年楼龄的二手小区，这些是拆不掉的，只是做些城市更新，码头和货车也是改变不了的。

再说最值钱的江景，其实最好的位置是给了回迁房，将来临江一带也还会有高楼，何况，远眺珠江两岸是很多盘都能做到的。

这个盘怎么卖，卖给谁，第一要看它的对手是谁，第二要看它卖给谁，不过我觉得卖给谁更重要一些。比如大观路的越秀观樾，大面积要卖8-10万，它没办法吸引其他区的，甚至珠江新城也吸引不了，但它周边是智慧城和金融城，这些有钱人认可就行了。

珠江春周边是码头，没有科学城那么厚实的产业，只能依赖最近的鱼珠，鱼珠现在是空楼一大堆，谈不上产业，所以珠江春想卖一千万，那得跟天河抢客户才行。

老黄埔的业主想要置换，肯定要么去了天河，要么在同地段换更大面积，何况，你指望老黄埔以及增城来的购买力显然不现实。

天河海珠目前1000万是能买到一些边缘一点的四房，比如和樾府、天河序、江湾和樾这些。珠江春的定价逻辑大概就是针对天河海珠边缘一些的140的大四房，总价比你们便宜100-200万，或者对标它们的入门级125，但针对更核心的中海大境、保利天瑞，我就给你更大180的面积和看江的优势。

好了，定价逻辑梳理清楚了，那你想要跟它们竞争还是比较难的，一是它们的密度更低，二是圈层更纯粹，不是旧改盘，三是周边配套完善，所以，珠江春想要卖这个价还不现实，挑战核心区的改善大盘显然不可能。

130的都要700万了，这个价格谁不优先考虑天河海珠呢，其次，你180也还是个塔楼，人家天河序、保利天瑞、观樾140都已经是板楼了。

能行之有效的策略，还是得和老黄埔去竞争，或者抢一部分荔湾的江景房客群，以及去万博想享受配套的客群。建名校已经不具备竞争力了，商业也都只能蹭鱼珠，想要被市场认可，还需要至少两年的时间，等待行情有所起色的同时，天河东的江景盘成为卖点了，大概率才是珠江春真正的春天。

要不然就只能是延续星河江缦、兰园江悦一样高开低走的命运。希望本篇内容能给你不一样的选筹思考，如果还不明白，欢迎咨询拿铁。

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