不要被近几个月“楼市回暖”的各种消息迷惑了，根据国家统计局3月17日的数据，2月中国房价不仅继续下跌，而且下跌幅度加大，出现了加速下跌。

根据国家统计局数据：2月中国70个城市新房价格环比下跌0.14%，1月环比跌幅为0.07%；二手房价格环比下跌0.34%，与上月持平。

同比（跟去年同期相比）来看，2月70城新房价格下跌4.8%，1月下跌了5%。

在一线、二线、三线城市的对比中可以看到，整体的趋势是一二三线城市的房价坚挺程度呈现高低排列，新房价格整体比二手房价格更坚挺：

2月份，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手房价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。

二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

总体而言，中国房价在2025年开年出现加速下跌，是一个整体趋势。

再叠加出口下降、CPI下降，经济基本面继续承受考验。

很多人在我的知识星球里面问：今年适合买房吗？我的回答都是不适合，因为我认为房价在2025年会继续下跌，能否探底是个未知。因为有一个数据：新房开工数量继续暴跌。

根据官方数据，今年1至2月，中国房地产开发投资和销售同比分别下降9.8%和5.1%，房屋新开工面积同比则暴跌了29.6%。

什么时候这些数据真正企稳回暖，房地产市场才谈得上真正触底反转。现在的各种波动，都只是下跌大趋势当中的小小起伏罢了，千万不能将房价一时回暖看作是大反转要来了。

很多人对房价还怀有以前那种心态，就是房价只会涨不会跌，所以担心很有可能又会涨起来，到时候就又来不及买了。

要知道，中国的房价所面临的是巨量的库存面积、雪崩的结婚人数、逐渐升高的失业率、逐渐降低的CPI，既然这些支撑房价的基本面没有一项在好转，你为什么认为房价会重新上涨呢？

那么如何解释近几个月的短暂回暖？

这是因为，疫情期间直到2023年被压抑的购房需求开始释放了，毕竟中国还是有一部分人需要买房，他们不差钱也不那么在乎价格，购房需求还是很强烈的，只不过在等待一个时机。

等这一波需求释放完了，房价会再次进入加速下跌的状态，并且这次的加速会更加猛烈。

房价的背后是经济规律，是货币流动，是经济基本面。如果脱离这些单独看房价，都是不符合客观规律的。

在经济规律面前，中国房价没有豁免权。

所以，中国的房地产价格必须要经历一个完整的周期，才能算是触底完成。目前来看，这个周期还远远谈不上见底，因为房价泡沫程度依然严重，依然严重脱离了普通人收入水平。

按照别国经验，美国的房地产调整周期大约为七八年，日本则长达20年，中国通过短暂的三四年时间就完成调整，是不可能的，因为中国房地产泡沫程度在调整之前已经超过了顶峰时期的日本。

不过，仍然不能说现在是房地产泡沫破裂，对于房价应该回归更理性的看法，就是它只是在回归正常的价格水平而已。

2020年之前的中国房价，是在2009年四万亿大放水、2015年棚改货币化，这两次大放水的“灌溉”之下，再叠加了80后婴儿潮那批人结婚、剧烈城市化所推高的。

除了以上这些因素，更有心理层面的炒作。人们纷纷耗尽钱包去抢购房子，形成了“现在不买以后更买不起”的群体预期，进一步推波助澜，让中国房地产泡沫达到世界历史上罕见的水平。

但泡沫就是泡沫，即便没有疫情和2023年以来的经济下行，房地产也一样会回归它的真实属性，这是没有人能抵挡的客观规律。

在这种情况下，更是不能试图“人定胜天”，作为普通人去对抗这个规律，或者作为行政权力如果试图去逆转规律，强行让房价重新上涨，都是会受到惩罚的。

那么，房地产究竟什么时候才能触底？

尽管经济学界最乐观的预测是2025年下半年，但我认为还需要观察，应该不会那么早，可能还需要一两年。

但要注意一点：触底不代表会立刻强劲反弹，比如日本房价，就在底部徘徊了很多年。

还要注意一点：即便反弹、反转，也不可能再回到上一轮房价暴涨的最高点了。那个高点，极有可能将会是中国房价的历史最高点，永远停留在历史记载当中。

不要总试图重温旧梦，也该面对现实、面向未来了。