9月6日-9月13日，西咸新区公共资源交易中心发布多则土地出让公告，共约950.67亩，涉及空港新城、泾河新城、沣西新城、秦汉新城，其中住宅地块8宗，住宅兼容商业用地4宗，商服用地3宗。

具体地块信息如下：

PART壹

泾河新城推出3宗住宅用地

1、XXJH-JG01-27

该宗地位于泾河新城泾茯路以东、茶苑五巷以南、茶苑四巷以北、茶香街以西，土地面积69.37亩，住宅用地，容积率2.0≦FAR≦2.5，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金7077万元，起始价35381万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约510万元/亩起，楼面地价约3060元/㎡起。

短评：该宗地块位于万科未来时光南侧，茯茶镇西侧，为低密住宅用地。该板块目前仅有万科未来时光一个在售楼盘，如果后期再有其他企业拿地，将打破该区域仅有万科一个孤盘的局面。

2、XXJH-CW03-03

该宗地位于泾河新城崇文片区泾河大道以南、崇文塔西街以北、崇实西六路以东、崇实西五路以西，土地面积62.99亩，住宅用地，容积率1.5≦FAR≦2.0，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金6678万元，起始价33386万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约530万元/亩起，楼面地价约3975元/㎡起。

3、XXJH-CW03-04

该宗地位于泾河新城崇文片区泾河大道以南、崇文塔西街以北、崇实西五路以东、崇实西四路以西，土地面积67.78亩，住宅用地，容积率1.5≦FAR≦2.0，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金7185万元，起始价35924万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约530万元/亩起，楼面地价约3975元/㎡起。

短评：此两宗地块均位于泾河新城崇文塔-静安荟奥莱板块，均是低密住宅用地。地块北临泾河创智中心、东侧就是崇文塔景区，周边还有静安荟奥莱公园、泾河新城体育中心、西咸新区泾河新城第一中学、西咸新区泾河新城第四小学等配套，属于泾河新城目前发展比较成熟的片区之一。

PART贰

空港新城推出2宗住宅用地，2宗商服用地

空港新城都市生活片区推出2宗住宅用地，1宗商服用地

1、XXKG-DZ01-85

该宗地位于空港新城底张片区广仁西路以北、天宇四路以东、底张大街以南、天宇三路以西，土地面积90.51亩，住宅用地，容积率1.5≦FAR≦2.0，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金9957万元，起始价49781万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价550约万元/亩起，楼面地价约4125元/㎡起。

2、XXKG-DZ01-28-A

该宗地位于空港新城底张片区广仁西路以南、天宇七路以东、俊采大街以北、天宇六路以西，土地面积95.39亩，住宅用地，容积率1.5≦FAR≦2.0，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金10493万元，起始价52465万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约550万元/亩起，楼面地价约4125元/㎡起。

3、XXKG-DZ01-53

该宗地位于西咸新区空港新城底张片区广仁西路以北、天翼西路以南、天宇六路以东、天宇五路以西，土地面积98.47亩，商服用地，容积率2.0≤FAR≤2.5，建筑密度BD≤50%，绿地率≥25%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金3939万元，起始价19695万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约200万元/亩起，楼面地价约1200元/㎡起。

短评：此3宗地块均位于空港新城都市生活片区，住宅地块1宗临近西安交通大学附属空港实验学校，1宗临近空港第一学校；同时地块周边囊括了空港新城城市中心公园、地铁14号线、西安临空会展中心等配套；位于片区内这宗商业用地体量近百亩，地块优质又稀缺，后期可以期待一下。

空港新城自贸片区推出1宗宗商服用地

1、XXKG-BD06-21-A

该宗地位于西咸新区空港新城北杜片区天熙大道以北、腾霄一街以南、机义路以西，土地面积71.20亩，商服用地，容积率1.5≦FAR≦2.0，建筑密度BD≤50%，绿地率≥25%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金2849万元，起始价14241万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约200万元/亩起，楼面地价约1500元/㎡起。

短评：该宗地块位于空港新城自贸片区，背靠西安咸阳国际机场，依托自贸、物流、航空等产业集群，作为商业地块来说，这些都是后期人流、消费力强有力的保证。

PART叁

沣西新城推出4宗住宅兼容商业用地

1、XXFX-XX01-09

该宗地位于西咸新区沣西新城沣润西路以南、便门桥北路以东、咸户路以西、雅韵路以北，土地面积92.06亩，住宅兼容商业用地，容积率2.0≦FAR≦2.5，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金13809万元，起始价69045万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约700万元/亩起，楼面地价约4500元/㎡起。

2、XXFX-XX02-30-A

该宗地位于西咸新区沣西新城清荫路以南、丰智南路以东、丰联路以西、尚雅路以北，土地面积55.64亩，住宅兼容商业用地，容积率2.0≦FAR≦2.5，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金7791万元，起始价38951万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约700万元/亩起，楼面地价约4200元/㎡起。

3、XXFX-XX02-36-A

该宗地位于西咸新区沣西新城尚雅路以南、丰智南路以东、丰联路以西、马家寨路以北，土地面积28.87亩，住宅兼容商业用地，容积率2.0≦FAR≦2.5，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金4042万元，起始价20209万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约700万元/亩起，楼面地价约4200元/㎡起。

4、XXFX-ZX04-08-A3

该宗地位于西咸新区沣西新城雅韵路以南、同文路以东、开元路以北、同心路以西，土地面积约50亩，住宅兼容商业用地，容积率2.0≦FAR≦2.5，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金7000万元，起始价35000万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约700万元/亩起，楼面地价约4200元/㎡起。

短评：4宗地块中有1宗位于创新港片区，紫薇樾湾府以北；两宗位于翱翔小镇板块，科为城学府东北侧；1宗位于沣西三期核心区，中国铁建西派宸樾西侧。4宗地块均为低密地块，最小面积28.87亩，最大面积92.06亩。地价均为700万元/亩起，楼面地价约4200元/㎡起。

PART肆

秦汉新城推出3宗住宅用地1宗商服用地

1、XXQH-WB01-38-B

该宗地位于秦汉新城渭北片区兰池三路以北，秦苑二路以东，秦苑三路以西，面积90.31亩，住宅用地，容积率1.2≤FAR≤1.7，建筑密度BD≤28%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金9031万元，起始价45155万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约500万元/亩起，楼面地价约4412元/㎡起。

2、XXQH-YB05-13

该宗地位于秦汉新城塬北片区汉书一路以西，陈平街以南，韩信路以北，面积72.59亩，住宅用地，容积率2.0≤FAR≤2.5，建筑密度BD≤20%，绿地率≥35%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金7985万元，起始价39925万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约550万元/亩起，楼面地价约3300元/㎡起。

3、XXQH-YB05-23-A

该宗地位于秦汉新城塬北片区陈平街以南，汉高大道以西，面积5.49亩，商服用地，容积率1.5≤FAR≤2.0，建筑密度BD≤40%，绿地率≥25%。

根据出让公告，该宗地竞买保证金176万元，起始价878万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，折合地价约160万元/亩起，楼面地价约1199元/㎡起。

针对西咸土地出让信息，笔者想说以下几点：

1、西咸土地集中供应潮来袭，8、9月份供应超1600亩！

可以看出，进入8、9月份，西咸新区供地步伐明显加快，据西咸楼市不完全统计，8、9月份，西咸新区共推出住宅及商服地块约20宗，面积约1613.12亩。

2、地价暴跌超8415元/㎡，房企抄底机会来临！

按照目前的市场情况及土拍节奏来看，底价拿地的概率比较大。地价明显下降比较厉害。以秦汉新城为例，2021年，招商摘地的价格为1666万元/亩，楼面价9993元/㎡。而目前推出的住宅地块仅500万/亩起，楼面价仅3300元/㎡起，下跌6693元/㎡。以沣西新城为例，2021年华润摘地价格为2102万/亩，楼面地价达12615元/㎡，而目前推出的宅地仅700万元/亩起，楼面地价约4200元/㎡起，下降8415元/㎡。

降低地价+优质地块供应+地块划定学区，西咸的一系列组合，都是为了给房企创造更大的利润空间，以调动民营房企的拿地积极性。而对于有实力的企业来说，此时地价低点，也正是抄底的好机会。

3、房价调整空间会敞开吗？

理论上可以，面粉价格下降，面包的成本下降了，销售价格自然也会下降。

但在实际操作过程中，就不见得。

一些缺少人口流入三四线城市，不用降地价，房价都会调整。毕竟人口拐点已经出现。

而像西安这样的中心城市，由于有人口流入，核心区依旧很坚挺，西咸新区也一直是外溢效应的承接区，价格暴跌显然是不可能的。

更为关键的是，如果地价下跌，房价也跟着下跌，房企的利润空间仍无法扩大，只有地价下跌，房价维持不变，甚至慢涨，房企的利润空间才能最大化。

所以说，理论上地价下跌会引导房价调整，但实际上很难，因为理论与实际之间，隔着人心。

编辑：一刀