我每年要在三十多个城市看两百多个项目
哪怕是在塔尖住宅的讨论范畴，也有孤品和非孤品的区别
前阵子从广州回来，又看了鹏瑞1号
关于这个项目的遥遥领先已经成为共识
这次看第一也是鹏瑞1号在逐渐地交付和呈现，第二这样的产品也取得了结果
去年鹏瑞1号在全国过亿豪宅产品成交已网签套数第一
今年2亿+产品成交已网签全国排名第一，1亿+产品成交已网签广州第一
在整个广州更是断层碾压式的存在
这个项目一年1亿+产品成交已网签套数超越广州过去十年总和
这些都是真真实实的数据
所以这是为什么
这个单盘项目的一骑绝尘又给到市场一个什么样的启发
这次调研，我深度采访了鹏瑞集团的董事兼执行总裁王建华，结合他的一些观点以及我的一些判断
01
一个真正意义上用产品力推动行业进程的项目
严格意义上来说整体的产品投入维度已经不在一个房地产领域里面讨论了
给大家分享几个细节
有几件事的做法都是很罕见的
第一，作为一线江景的豪宅规格，鹏瑞拿下了一个广州市中心江心岛屿——北帝沙岛的经营权，并对全岛进行系统化的打造
从去年揭牌至今，1年多时间，江心岛屿首期改造基本完成
鹏瑞设计的主题包括：江心夕照、林语谧径、荷风垂钓、汀州观鸟、伴农生活、七彩花廊、彩虹大道、花堤步道、星轨原野、星野营地等
放眼全国，能够以非商业化的心态，为城市和区域环境创造一个生态的举措
已经不是简单的营销动机可以来回答了
这在全球行业内都尚属首例
第二，项目的圈层生活方式也逐步展现，除了艺术、人文、收藏，鹏瑞1号聚集当今世界的科研和诺贝尔奖资源
10月29日，2024顶尖科学家湾区论坛就是在鹏瑞1号的湾颂艺术中心举办
迄今为止已有6位诺贝尔奖科学家、1位图灵奖科学家、3位顶科协奖科学家到现场跟业主交流，并登岛共同种下诺贝尔奖科学家纪念林
这种规格和画面，我想作为地产人也甚是少见
除此之外，整个鹏瑞1号的资源配置就是严重超配的
小区里有个当代世界上身价最高的艺术家杰夫•昆斯的雕塑作品《圣心》
《圣心》这个系列全球一共只有五件，其余 4 件均由殿堂级艺术馆或世界顶级藏家个人所收藏，不轻易对外展示
价值过亿的雕塑在鹏瑞1号就放在户外花园直接呈现
这些都代表着对于鹏瑞1号而言，所有的投入都是无上限的
而在其他常规的区域也用了很多非常规的做法
比如室内精装的模块
几乎每个户型的精装都是这套样板房的设计师驱动
分别由雅布、1508London、2pir、梁志天、Plum（Lisa）等设计
设计师打造好室内的风格之外，对于匹配的硬装也有自己的标准，这就决定了交付标准
所以鹏瑞1号的交付标准是我从业以来看到最多的一次非标，且每位设计师打造的套数都是个位数
这种产品打造的逻辑，也是之前没见过的
之所以说这么多，首先要表达的就是鹏瑞1号的产品投入规格超出行业水准很多
02
为什么这么异类做到如此孤品般的存在
王建华倒是也给了我一个非常直接的答案：项目就是老板个人意志的充分执行
这个观点王总和我强调了很多遍
里面有两个核心内核
第一是老板的意志清晰的表达，第二是团队对这个意志充分的执行
关于绝对塔尖的项目，产品定位到底是市场化的研判还是集权的个人意识
这个问题其实行业内一直在探讨
而事实证明最小众化的客户需求，没办法市场化的模拟，而需要做的是对一个具体有需求个体的深度挖掘和研究
在这个维度上，可能没有比老板本身更好的载体
一个好的项目落地，操盘手要有想法，而且又要有实力，拥有魄力而且敢承担责任，有好的国际化视野的同时，又能有企业家的格局和胸怀
同时满足这些的时候，自己还得懂项目并且愿意躬身入局
能够符合这些元素的老板真的太少了
鹏瑞1号的孤品，本质上是鹏瑞这家企业老板的孤品
在行业内很难再找到这样的老板了
对于这样的塔尖物业而言，往往共性的是什么确实是很难琢磨的，塔尖用户的共性但对行业来说却又是异类和小众
所以通过将老板个人十年来考察过世界所有成功项目的经历，以及作为企业家不断迭代的阅历积累，融入他对生活的理解对建筑进行彻底表达
这是鹏瑞1号能够激活市场需求的根本性原因
这样的经验在深圳湾1号上得到了成功的验证，深圳湾 1 号已是传奇，而鹏瑞1号则是在深圳湾 1 号肩膀上对自我的再一次超越
并且徐航总也希望把这一次作品打造成回到家乡的诚意之作
当认清这个现实之后，那么团队的意义就是：不容置疑的执行
自上而下每个人都认同并且超预期的执行，才能保证结果不变样
这里有一个很小的细节
就是关于鹏瑞1号的花园，老板希望做出两层花园形态的同时，非常偏执地要求这里的花园状态一年四季必须都有不同的颜色
而且每个月都有不一样的感觉
你看，这个可能就是老板的要求，其实描绘的是一个感性的状态，但是团队对这个命题的解决方案用了三个步骤
第一在树种选择的时候提前研判好花期和状态，保证理论上有可能出现每月不同的开花花种
另外为了让花卉和乔木能够在二层可以做出层次感，整体的覆土都做了额外的加厚
第二步，因为不同植被可能对于开花的环境、湿度、温度都有不同要求，互相之间是否相生相克等问题，整体区域的土壤结构、植被摆放都做到了精准化的一棵棵单独计算的程度
第三在后期，这个花园的管理给他配备了六个园丁，是真正的园丁岗位，保证花园的状态有序的呈现
你看，这就是团队的价值
把老板的感性描述理性化解构
然后坚定不移地执行，让每个业主都能感受到老板描述的感性化状态
而且后期老板有什么想法的变化改变，团队也无条件地执行和配合，鹏瑞的团队信奉一句话：好东西是改出来的
03
也因为这样的非市场化的打造模式，一些地产同行非常期待的结论，在鹏瑞1号身上都得到充分的证明
第一个结论就是：强势产品是可以为地段增值的
我们在很长一段时间谈论地段、地段、地段，某种程度上可能也是产品不够突出之后的一个单向表现
但是当产品突破屏障之后，整体的项目价值是可以超越地段价值而存在的
这件事在鹏瑞身上正是如此
整体的价格可以突破广州单价和总价，项目的高定价得到客户的强烈反馈，营销端得到很好的结果
反向印证了，有钱人聚集的地段就是好地段
这里说个细节，很有意思
很多客户购买鹏瑞1号恰恰也是因为他是顶级公寓，因为公寓整体的层高可以一直突破到3.9-4米，因为公寓可以更好地做立面公建化的处理
当时这块地如果不是公寓属性，可能鹏瑞就不会拿这块地
也因为如此，才有我们现在看到了优秀的销售结果
所以后面发生的事就很雪球效应了
整体的项目运转显得更为独立，整体的交付比预期的要更加提前，距离项目首期交付还有一年的情况下，整体的配套已经兑现了
对岸的岛屿实景也开始呈现，后续的美术馆等配套也会加速兑现
客户也因为看到这样的结果，老带新也好，圈层客户也好，都进入比较好的状态
除此之外，还有一个观点被很多人忽略：就是一个真正的居住类产品，是能够推动城市发展的
这被无数人忽略，在过去楼市高速发展阶段不曾注意到
但这点在鹏瑞 1 号的成交客户中就可以看到一些端倪
鹏瑞1 号的成交客户，几乎只有一个身份，就是企业家
而这些人本身就是推动城市发展进程的存在
为他们提供足够好的房子，本身也是留住他们的重要模式
抢人大战中，城市的主旋律一定是抢更多的年轻人
但是塔尖个体的留存，本身就是将人才体系和产业体系活化的重要环节
所以很多时候实践才是检验真理的唯一标准，在鹏瑞1号这个金贵的样本中，我们能够得到很多颠覆我们传统住宅开发的观点
04
所以此时此刻我们来反观鹏瑞这家企业
在年终这个时候来给大家做盘点本质上特别有意义，对于鹏瑞来说更加难能可贵的是，虽然鹏瑞1号是如此的孤品
但是对于鹏瑞来说也并非个案
在此之前深圳湾1号的横空出世已让世人见识到塔尖作品应该是什么样的江湖地位存在
这也是我目力所及范围之内，一家能够把孤品稳定输出的企业
某种程度上鹏瑞是被业内低估的品牌
但也是因为如此，在客户心中反而成为了稀缺金贵的号召力来源，也是因为如此，鹏瑞才能每一次实现预期，最后又超越预期
这大概就是鹏瑞1号此时能够骄傲的资本
今天这篇文章我一张配图都没有，对于全国看盘无数的我来说，这个动作其实也代表着我对这个认识的确定和坚信
最后说个题外话
当聊天深入的时候，我问了王建华一句：如果问老板是一家什么样的开发商，老板会怎么回答
王建华哈哈大笑说：他一定不会说鹏瑞是一个开发商
某种程度上来说，可能确实如此
