编辑：陈兵

导语：近日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，更好支持运用专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

近日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，从明确发债要求及资金使用主体等方面进行了详细说明，更好支持运用专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

《通知》内容简介

从政策脉络上看，本次《通知》是对先前已有政策的进一步落实。2024年10月，财政部明确支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地；11月自然资源部发文明确运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的相关细则；12月国办发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，指出“允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地”。本次自然资源部和财政部联合发文，是对专项债用于土地储备政策的进一步完善和落实。

《通知》提出申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划。各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。而且用于土地储备的地方政府专项债券资金只能由纳入名录管理的土地储备机构使用，实行专款专用、封闭管理，专项用于土地储备工作。

《通知》明确，用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。一个土地储备项目由单个或多个地块组成，专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。

《通知》相关亮点

（1）精准限定土地储备范围和时间。明确申请发债的土地储备项目须纳入储备计划且有系统标识码，优先将存量闲置土地纳入，包括企业无力或无意愿开发、已供应未动工的房地产用地等，同时对存量闲置土地的时间范围进行界定，2024 年 11 月 7 日之后供应的土地不列入，既突出了对闲置土地的处置，又兼顾了新增土地储备项目需求。

（2）进一步创新资金平衡机制。规定专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，以单个项目为单位确保融资收益平衡，打破了以往 “一地一平衡” 的限制，增强了资金使用的灵活性，有助于破解收储僵局。

（3）完善申报审核流程，提高效率。对 “自审自发” 试点地区，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案，相比非试点地区由财政部、自然资源部审核把关的流程，提高了试点地区的发债效率，是申报审核流程上的重大创新。

发展机会呈现，市场回稳可期

2025年开年以来，专项债收储存量闲置土地正在加速推进之中。截至3月10日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省，其中2月底广东已经发行超300亿元专项债用于回收存量闲置土地，预计接下来已经公示项目的省份将进入土储专项债发行阶段。

在一系列政策的推动下，2025年开年的土地市场也呈现明显升温态势。根据中指研究院监测，1—2月核心城市多宗热点地块成交，带动300城住宅用地出让金同比增长约三成，2月300城住宅用地成交规模、土地出让金同比均增长。2月上海出让4宗地块均溢价成交，杭州出让14宗地中有12宗溢价，多宗地块溢价率超40%。成都、苏州、长沙核心区地块房企参拍意愿相对较高，溢价率也在20%以上。政策的出台有助于各方紧抓机会促发展。

（1）有助于促进地方经济发展，缓解财政压力。土地储备工作的推进能够为地方经济发展提供空间支持，有助于优化土地供应节奏与结构，缓解部分区域土地供需失衡问题，为城市的可持续发展提供土地保障。同时促进相关产业的发展，如基础设施建设、房地产开发等，带动上下游产业的协同发展，从而推动地方经济的增长；专项债支持土地储备为地方政府提供了新的资金来源，缓解了地方政府的财政压力，同时也有助于增强地方政府和房地产企业的流动性，改善地方政府的财政状况。

（2）有助于改善市场预期，提升市场交易活跃度。专项债收储可从源头上削减土地库存，遏制土地价格下滑趋势，为房地产市场的平稳发展提供基础支持。通过专项债支持土地储备，向市场传递出政策积极调控的信号，增强市场信心，稳定市场预期，吸引购房者和投资者重新关注房地产市场，提升市场交易活跃度，增加发展机会。

（3）有助于土地整理开发企业业务增长。此类企业可参与存量闲置土地的整理开发工作，将获得更多业务机会。通过对收储土地进行前期开发、基础设施建设等工作，提升土地价值，为后续土地出让和开发做准备，在土地整理开发过程中实现企业盈利。

（4）有助于于房地产开发等相关企业发展。对于有闲置土地的房地产开发商，政府收储可使他们借此清理手中闲置土地，减少资金占用，为后续项目开发和运营资金留出空间，缓解资金困境。收储后的土地经过整理和规划，可转化为 “净地”“优地”，开发商有机会参与这些优质土地的招拍挂，获取开发项目，且市场预期的修复也有利于房地产开发企业合理规划投资和开发项目；土地储备后的开发建设需要大量的建筑施工企业参与，包括土地平整、基础设施建设等工程，这将为建筑施工企业带来更多的业务机会，增加业务订单，促进企业的发展。