星河湾没落，是一个让人想哭又想笑的故事。

这几年来，地产行业整体下行，诸多民营房企都陷入困难，因此民企没落不算啥新鲜事。

但虽然楼市整体不好，可豪宅市场却走出独立行情，很多一二线城市的豪宅项目还是取得热销，按理说有利于豪宅开发商。

然而在合生旗舰、宸嘉发展等新一代民企豪宅开发商崭露头角的时候——

曾经的“豪宅一哥”星河湾，却快速走向衰落。

要知道，星河湾曾被称为是“地产界的劳斯莱斯”，当年他们开盘总能吸引大量明星和富豪争相抢购。

可惜时过境迁，如今的星河湾几乎已经丧失了豪宅影响力，沦落为只能靠降标降价卖房的二线品牌。

今天，涛哥就来跟大家聊聊，昔日风头无二的星河湾，为何会跌落“神坛”？

1

从豪宅标杆，到降档降价

1995年，星河湾诞生于广州，创始人黄文仔最早在供销社卖猪肉，后来靠建材生意赚到了第一桶金。

2001年，广州星河湾横空出世，以超高品质让星河湾一炮而红；

2005年，北京星河湾大获成功，连续5年占据北京豪宅销售冠军；

2009年，上海浦东星河湾爆火，6小时销售40亿创造楼市传奇，星河湾也成了“豪宅教父”。

2010年，星河湾迎来业绩巅峰，以135亿进入房企TOP20梯队，但也是在这一年其进军鄂尔多斯遭遇滑铁卢，从此元气大伤。

鄂尔多斯星河湾

此后的多年，星河湾一直在品尝盲目全国化的苦果，好不容易建立起来的金字招牌也在多个项目的失败中逐渐失色。

2018年，黄文仔在年会中提出“以质的提升确保量的增长”，于是开始押宝旧改项目。

2019年，拿下广州萝峰村，之后短短2年时间拿下6个旧改项目，总投资额约653.3亿。

但星河湾布局旧改还是晚了一步，旧改并没能助力其规模扩张，2020-2023年销售规模仍然维持在150亿左右。

更加不幸的，其首个且唯一入市的旧改项目，也遇到难题。

广州星河湾萝峰是星河湾首次操刀旧改项目，开盘近两年来陷入了去化困境。

2022年12月，星河湾萝峰商品房首次开盘，均价4.5-4.9万/㎡，开盘当日仅销售19套，之后一直去化缓慢。

虽然当时楼市已经明显下行，但星河湾这个成绩也确实过分惨淡，这可能与其土豪范的装修风格已经跟不上市场有关，年轻新贵对其产品认可度不高。

此后，星河湾不得不降低“身价”，推出了“降标降价”的新产品，目前产品价格降至3.7万/㎡，较首开跌去了1万多。

147㎡样板间客厅实景图前后对比

然而，星河湾的降价，并没有换来快速走量，公开数据显示：

星河湾萝峰2批次共推出441套房源，开盘至今20个月，共销售215套，整体去化不到一半。

除了广州旧改遇困境，星河湾其他城市项目，也有降价促销的情况。

比如曾被寄予厚望的西安秦汉星河湾和青岛星河湾，拿地至今都已经12年，但目前都还处在艰难去化阶段。

作为星河湾落子西安的首个作品，秦汉星河湾三期2023年10月开盘，受市场下行影响，定位为“远郊豪宅”的该项目开盘去化并不理想。

近期推出特价房1.3万/㎡，与备案价相比少了7000元/㎡，降了35%，降幅远超竞品，但销售仍未有明显起色。

同样错配的“远郊豪宅”青岛星河湾维持低速销售已经5年多了，2024年该项目成交均价1.74万/㎡，较前期高点下降近7000元/㎡。

星河湾不仅要为10多年前拿的大盘项目买单，近几年重仓的旧改也成为了“烫手山芋”，真的是左右为难。

2

拿地预判不足，产品固步自封

曾经的“豪宅教父”，如今频繁“掉链子”。

一方面当然有市场下行的原因，另一方面也是自身操盘能力存在偏差。

首先，拿地预判不足，拿了太多卖不掉的地。

比如青岛星河湾地处青岛近郊区，并非优质地块，周边较多化工厂，缺乏豪宅属性。

青岛星河湾距离市中心直线距离约20km

秦汉星河湾则处在西安和咸阳交界处的新咸新区，星河湾拿地时尚处在概念开发阶段。

秦汉星河湾距离西安市中心直线距离约23km

市场好的时候，星河湾盲目拿地，一旦市场下行，这类地段不好的豪宅，产品再好也难卖。

另外两个项目都属于百万方级别“超级大盘”，开发周期拉长，且前期二手业主低价抛盘，也对新房销售造成更大压力。

其次，产品固步自封，审美停留在上个时代。

星河湾曾经引领了一代豪宅审美，但今天却被市场无情抛弃。

一方面，“土壕风”、“爹味”浓厚的装修，已不能吸引当代新贵的眼光。

星河湾自己也意识到这一点，但是他们操作却有点“奇葩”，“降标”打造新的装修风格同样缺乏竞争力。

比如，广州星河湾萝峰的特价楼栋通过“降标”打造颜色更为明亮的“奶油风”，案场称“奶油风”是更受年轻人欢迎的产品。

但实际上是材料降档了许多，实木用料被大幅减少，卧室地板取消了大理石，改为便宜许多的木地板，客厅墙面改用了乳胶漆，家用电器、卫浴等品牌也都有所降档。

降标前的130㎡样板间客厅实景图

降标后的130㎡样板间客厅实景图

而未降价的“新中式风”则沿袭了星河湾一贯以来的豪宅标准，标志性的大理石通铺地板，全屋实木衣柜。

未降价的产品材质没得说，但整个装修风格极其old，对于现在的客户来说，有点过时了。

星河湾萝峰样板间实景图

另一方面，过度迷信过往经验，以标准化复制应对高端客户的个性化需求，欠缺精准研判，且“百年不变”的大户型，产品都不迭代和优化一下。

比如，从星河湾萝峰户型配比和户型设计可以看到，项目直接把15年前番禺星河湾的户型照搬过来，异形阳台、得房率75%等都成为产品硬伤。

星河湾萝峰265㎡户型图

15年前的户型，20年前的装修，打造一个近50层的高楼，卖给科学城70-90后的人群。

错配的产品和错配的装修，项目去化艰难也在情理之中了。

最后，交付问题频出，没能坚守住品质底线。

星河湾不惜工本堆砌顶级配置，营销阶段动辄7000-10000元/㎡精装标准，但交付后与客户感知相悖。

如青岛星河湾交房时出现了多处空鼓、壁纸发霉、掉墙皮等质量问题；上海星河湾三期交付前后，也出现破损、龟裂、裂痕、沙眼等较多细节问题。

对于刚需盘这些可能都算小问题，但对高溢价的豪宅以及大盘项目来说，细节品质的翻车，对于企业口碑以及后续发展都是严重打击。

结语

近几年，房地产风云突变，不仅是市场环境变了，而且客户需求、产品偏好也都发生了巨大变化。

因此，很多过去成功的开发商依赖老路，往往会陷入困境。

反而是一批新兴的后起之秀，大胆任用年轻人才，积极做产品创新，更加被市场所认可。

比如开头我们说的合生旗舰、宸嘉发展等新一代豪宅高手，就是典型案例。

昔日“豪宅一哥”星河湾，如今沦落到要靠“降价降标”才能艰难去化，给更多企业敲响了警钟。

市场永远都在变化，没有成功的企业，只有时代的企业，今天的房企也必须紧跟市场趋势，与时俱进才是生存之道。

关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。