9月底，成都与众多城市一道出台楼市新政，主题不约而同都是——松绑。一揽子政策中，最引人注目的当属“取消限价”这一变动。

7年，从限制、行政化，回到放开、市场化。用白云苍狗，沧海桑田来形容过去的几年，并不为过。楼市的变化也犹如一面镜子，映射出大世界中的风风雨雨。

明天，是9月26日成都楼市新政颁布以后的第一次“无限”土拍（10月26日的土拍继续执行了“限价竞买+抽签竞得”政策）。7宗土地走上拍卖台，分别位于成华区（2宗）、金牛区（2宗）、青羊区、龙泉驿区和青白江区。其中受到重点关注的地块当属青羊蔡桥66亩地块和金牛国宾48亩地块。

在7宗土地中，青羊区66.45亩地块起拍楼面价达1.6万元/㎡，起步就是本次拍卖最高点，在业内看来该地块甚至有望刷新成都地价记录。

有潜力成为新晋状元，青羊66亩地块自然实力不俗。有近在咫尺的树德中学光华校区，在言必称学区的时代这块地已经成功了一大半。

宗地位置示意图

就在这块地的隔壁，外光华价格标杆凤起兰庭均价在3.4万元/㎡左右,再往外走的蔡桥、非遗板块也在肉眼可见地拉开与温江的差距。找个参照，凤起兰庭土地的拍卖时间是2017年，楼面地价12600元/㎡，考虑到多达37%的无偿移交租赁住房，土地成本估计超过20000元/㎡。

青羊“新西贵”持续向上的底气来自于政策驱动——近年来青羊区中心整体外移，三环外的青羊航空新城密布多个重点发展产业园区。

随着人群聚集，青羊最优质的教育资源也被搬到区内，草堂小学子美校区、泡桐树小学桐欣校区、成都实验小学西区分校、泡桐树小学绿舟分校、石室联合中学（红碾校区）、树德实验中学（弘毅校区）、树德实验中学（光华校区）等诸多名校落地。

青羊新城 图片来源：锦绣青羊

光华大道在三环和绕城之间这片区域是上一个十年城西方向最重要的刚需板块之一，密布凯德风尚、元益花园等容积率超过4.0的高密度大盘，大量10年前入住的家庭到了换房节点，加上来自三环内拥挤的青羊源城外溢客群，青羊66亩地块未来的蓄客池可以说提前灌满，就等一家有实力的开发商做出高品质、高能级的改善产品了。

再说金牛。

日历翻回到8月24日国宾板块上一次拍地，金泉街道约58亩地块被城投置地竞得，该地块住宅清水限售价3.6万元/㎡，为“限价时代”金牛区乃至成都市天花板，但最终仅底价成交，实际并未触顶。

从位置来看，此地位于国宾板块的核心区域，距离区域价值支点天府艺术公园不到一公里，还紧靠金牛宾馆和易园园林艺术博物馆，周边小区均为高改产品，可以说把“西贵”的居住价值展现得淋漓尽致。

58亩地块周边新房、二手房价格情况

明天，金牛区有两宗土地走上拍卖台，其中位于万科金域西岭南侧的48亩宗地同样属于国宾板块，其西南侧不到300米是地铁2号线茶店子客运站，与天府艺术公园直线距离不足一公里，周边教育、商业配套齐全，生活生态氛围成熟。

11月15日及8月24日国宾板块两次土拍位置示意图

不过对比824土拍的58亩地块，本次标的位置更靠近三环路和茶店子客运站，抗性明显。周边已建成小区房龄均在10年左右，且容积率高达4-5，二手房价格低于20000元/㎡，刚需特质明显，11950元/㎡的较低起拍楼面价也证明了这一点。

地块实拍图

2016年底，成都开始实施土拍限地价政策，并 2020年底迎来最终版——限地价之外再加“限房价”，对后期清水住宅的最高销售均价进行限制。

面包的价格与面粉价格密切相关，在当时的市场环境下，限价政策无疑是必要且合理的。

限价政策的最初版本——出价达到最高限制时土地流拍

据不完全统计，自限价政策实施起，超450宗中心城区成交地块设置了土地最高限价，其中有367宗是“限房价”的双限地。

在双限地中，清水限价超3万的有52宗，其中“宇宙中心”高新独拥13宗。从各区域最高限价来看，高新、锦江、金牛各自的塔尖都达到3.6万元/㎡，青羊和天新以3.5万元/㎡和3.4万元/㎡紧随其后。

看完天花板，再看低价地——清水房最高销售均价1万以下的成交地块有13宗，温江、郫都各有1宗，其余全部位于青白江区。地价低迷同样反映到房价上，青白江区住宅清水限价最高值只有1.14万元/㎡，是全成都最低洼地。

主城区地价水平明显高于外圈层板块

“双限+抽签”政策退出之后，不拼运气只拼金币，谁敢出价，谁能出得起价，谁有信心、把握和能力出价以后还能赚钱。

经历了过去几年的环境巨变，市场和行业告别高周转、闭眼赚钱的旧时代。在曾经高喊“大大大”、“买买买”的恒大留下的一地鸡毛面前，会更加考验企业的全方位实力。

限价这七年，成都的房价走得怎么样？数据来说话。

5年成都二手房涨近三成 数据来源：国家统计局

由于相对一线城市房价基数较低、在四川乃至整个西部地区拥有特殊地位、同期经济的较快发展，最近几年成都房价涨幅在全国排名前列。

但无论是5年翻倍，还是3年涨幅超70%，在不同的口径和时间范围内，成都肉眼可见的房价涨幅并没有均匀地发生在所有区域、所有类型的产品上，“分化”是“普涨”之下的一大重要特点。

2017成都房价地图

2023成都房价地图 数据来源 中国指数研究院

在回归主城的号召下，抢到核心区域优质土地等于给未来销售上了一道保险。6月71家房企抽签争夺金融城三期土地的盛况，让人不由得对限价机制退出之后的地价走势捏一把汗。

与之形成鲜明对比的是，三圈层的土地几乎无人问津，大概率由平台公司兜底拿走。今年上半年，成都共成交46宗住宅用地，总面积2433亩。其中主城区占1556亩，二圈层738亩，三圈层只有139亩，后两个数均为7年以来的最低值。

新房中改善产品占比明显上升 数据来源：中国指数研究院

核心区域高地价也在倒逼开发商做出高阶产品。高新南、天新和主城区130㎡以下的新房几乎从市场消失，926新政将限购门槛划在144以后，未来主城区150㎡及以上级别将成为主力供应。

数据显示，近5年成都5+2主城区100㎡以内的纯刚需产品占比由27%下降到10%，160㎡以上产品占比从10%提升至27%，精确的此消彼长映射出购房主体从刚需转向改善的特征。

10月—11月部分项目开盘情况，两万以下的房子卖不动了 数据来源：中国指数研究院

不仅户型越做越大，理念、设计、质量……产品力也在全面提升。不是独栋独单元的电梯入户，没有六恒系统、铝板外立面和星空顶车库，开发商碰到同行都不好意思打招呼。

现在的改善房，都长这样了

当企业在优质地段的房子身上投入越来越高的成本，价格跟着上涨顺理成章。当“买房不出西三环”的青羊区绕城以外的新盘均价都摸到2.4万元水平，3万+就成了“5+2”主城新常态。

单价*面积，400万成了主城的新房门槛。

7年时间，世界已经变了太多。取消限制后的土拍会是什么样子，明天上午10点，表演开始。