政策落地，刚需更焦虑。

此次，购房要3年落户、3年社保，基本上堵住了炒房。不过，这个“3年落户+3年社保”的组合，比长沙要狠，这略微超出预期。

2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。但凡在深圳长期工作居住的人，都知道，离婚炒房，在深圳居民眼里，就是家常便饭。

资深媒体人朱文策表示，深圳通过这次新政表达了非常强烈的对外地投资型购房的不欢迎态度，超出市场预期。

不断有网友后台询问房价是否会下跌？现在入手是否会高峰站岗？也有购房者痛苦万分，一觉醒来，觉得购房名额都没有了，后悔不听中介早下定。

深圳楼市的节奏开始让大众感觉到紧张，新房抢不到、二手房房价攀升也改变了购房者稳定的心态，持投资心态“抢”房的人并不在少数。

深圳楼市的疯狂时刻

自去年双十一豪宅税政策后，深圳楼市的热度一路攀升，各种吸引眼球的市场新闻频繁爆出。第一个就是“史上最低中签率”的新盘。

6月，宝中新锦安海纳公馆5套房，1171批诚意登记，中签率0.42%，收筹11.71亿。

▲“史上最低中签率”新盘

光明金融街华发融御花园394套房源，认筹客户达8997人次，一个筹100万，认筹金就高达89亿，中签率约4.38%。

▲光明新盘抢房现场

除此之外，还有不少想要保持“低调”的新盘，但事与愿违被叫停。

6月11日晚，龙华锦绣御园拿出40套新房源突发开盘，现场客户刷卡到夜间，导致最后被警察叫停。

▲连夜排队现场

春节后深圳第一个2000万起的豪宅招商太子湾•湾玺开盘，12分钟卖了3.6亿，12小时不到，全部售罄。

▲早上8点半，戴口罩的土豪排队

除此之外，深圳也创造出土豪买房“5000万蹲”的开盘新闻，“日光、秒没、售罄”这类的词语一次一次刺激着深圳购房者的感官，恐慌买房情绪蔓延。

市场对于优质物业的渴望已经远远超过我们的认知。尤其是中心地段的中心大盘，曾经的地段论，现在已经改变成配套论！

买卖双方都乱套：开发商捂盘惜售，业主反价严重

除了购房者着急以外，卖方市场也并不是那么风平浪静。不少开发商“捂盘惜售”和“喝茶费”的事情也引来了官方的警告。

4月3日，宝安区住建局又发文回应了近期网络上议论纷纷的宝安项目收取喝茶费的问题，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等楼盘。

除了开发商，业主们也在观望。据乐居此前报道，坂田、龙华、南山、宝安四个小区，都有不少业主反复提价或直接不卖。

宝中更为夸张，有业内人士直言：“之前宝安中心区超过360万就要缴纳豪宅税，11.11之后取消了，买家成本少了，其实业主反价、加价多了。”

恐慌性购房出现的原因

开发商和业主不稳定，置业者恐慌性购房情绪也不断出现，为什么会出现这样的情绪？

第一，宏观经济方面，2020年上半年，疫情对经济发展带来了冲击。

疫情后深圳楼市全面转暖，甚至出现过热的征兆，不少人希望通过投资房地产实现保值增值。

第二，优质资产越来越少，资产荒显现。

购房者手里有钱，但就是找不到好的资产可以买。

深圳住宅的供应矛盾加剧。据乐有家数据显示，2020年上半年全市一手住宅预售不足81万㎡，是近年来最低值；销售面积165.86万㎡，环比下滑17%，同比下滑4%；库存面积205.05万㎡，也是近年来最低点。

虽然旧改和棚改都在加速进行，但供应远远跟不上新增人口的规模，市场上僧多粥少，卖方市场形成，新房价格上涨，深圳变成全国房价最高的城市，二手房成交均价6.5万/平。

第三，资金面宽松了。

4月20日，央行宣布，4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这次是2015年10月以来力度最大的一次降息。

中原地产首席分析师张大伟表示：“LPR下调有助于房地产市场的稳定。一方面会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。另外一方面，会带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将增加。”

综上所述，供需矛盾之下，优质资产稀缺和购房成本的降低让深圳买房者越来越迫不及待投入楼市。

此时若没有仔细思考，谨慎下手，恐慌性买房极其容易“踩坑”。

区域并不能“一枝独秀”

购房思路要改变

福田作为深圳中心，房产市场一直以来都很吸睛，区位价值凸显，区域房价和租金都不低，但并不是任何福田的房产都能带来升值。

深圳上涨的房源跟下跌的房源几乎持平。据中原研究中心数据显示，从样本房源的涨跌区间上来看，房源上涨和下跌的幅度均在10%之内。房源上涨的占比为52.5%，房源下跌的占比为47.5%。

优质区域的楼盘并未有好的涨幅的原因之一在于：配套条件缺乏。

尽管福田是深圳核心区，但并不是每个楼盘都有优秀的地铁、学校、商业圈等，毕竟房子的居住价值逐渐回归，人们越来越在意住得舒不舒服，配套对于日常生活品质的重要性不言而喻。

什么样的房产可以持有？比如说“刚需收割者”——华润城、沙井海岸城、龙岗融湖居这类综合性能强大的项目。

例如融湖居，位于龙岗平湖的中心——“平湖枢纽”片区，是大湾区国际综合交通枢纽之一。

项目位于平吉大道与平龙路的交汇处，总占地面积约23万㎡，总建面约100万㎡，项目分为五期开发，分布于平吉大道两侧，其中一期、二期已经入住，即将入市的为项目三期融湖居，即将推出的三期融湖居位于整个大盘最核心的位置。

这个刚需大盘多期建筑组合成一个庞大的社区模式，在龙岗也属于少有的，其配套全面且多样，相互映衬。

平湖枢纽汇聚2城际3地铁。

2条城际：广深城际已开通，1小时抵达广州的大湾区生活圈；规划中深惠城轨，建成后从融湖中心城30分钟到南山。

3条地铁：10号线在建，今年8月通车，8站可以到华为，半个多小时到福田。离地铁越近的楼盘价值越高，融湖居距离10号线禾花站约300米，属于地铁物业。同时还规划有17/18号线，与10号线在平湖站换乘。

平湖的产业发展迅速。“平湖金融与现代服务业基地”是市十三五会议提出的18个重点发展区域中唯一一个主打金融的，将建设成为深圳中部重要的金融与现代服务业标志性园区，与深圳三大金融中心并肩发展。

平湖旧改规划体量超600万平。目前整个区域旧改项目46个（22个已列入更新单元计划，另有23个项目处于立项申报或范围划定阶段）。

其中平湖枢纽项目，总投资超80亿，将打造成总建面约83万㎡的综合体，规划了大型商业、顶级办公等。未来有四大百万综合体，将联合组成平湖的CBD区域。

家门口12年一站式教育。紧邻融湖中心城二期建有九年一贯制公办学校——信德学校，是省一级标准的36班制花园式学校。项目已配套2个幼儿园（一个在一期已经开学，一个在三期在建中）。

平湖最核心的商圈。一期已经有华润万家进驻，未来四期规划有集中商业。项目周边华南城业态非常丰富，深圳最大的万达广场已落户华南城整个4号交易广场，计划2021年开业，也是深圳东部体量最大的商业。

生态环境宜人，3个综合性市政公园。300万平平湖生态园，这是政府重点打造的工程之一，规划建设超10公里的碧道，打造深圳第一条云中碧道，环绕苗坑、甘坑水库，连接甘坑客家小镇。

项目要产业有产业，要配套有配套，融湖居新盘不仅是在深圳地理中心，更是在地理中心的中轴区域。目前样板房已经开放，值得期待。

作者/塞兑