《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。

本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的规定。

（续4）

（四）、公共场所、公用设施、物业服务用房

《城市居住区规划设计规范》第2.0.6条对公建用地的定义是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。《物业管理条例》第四十九条第一款规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”。这两个规范中均未使用本条中公共场所、公用设施和物业服务用房的术语。

(1)公共场所

公共场所和公用设施作为业主的共有部分，难以仅通过列举的方式进行界定。在对这两个共有部分进行认定时，需要综合把握《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条第一款第二项的标准，并结合具体问题单独进行分析，不宜一概而论。

依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”(征求意见稿)第三条第二款，建筑区划内除道路、绿地外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

这一条款确定的公共场所的认定标准是，登记为业主共有或功能为业主共用的。在此基础上，有学者进一步提出，应当限定为“专供业主使用，仅对业主开放”的场所。

2016年，中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。虽然目前大型封闭社区是我国当代社区的主要类型，但是并不能由此认为社区中的公共场所仅具有供业主使用的性质。随着小区开放政策的推行，其他社会成员会不可避免地进入该场所。

因此，要判定建筑区划中的公共场所，仍应从规划设计上考虑其是否在土地使用权出让时，是居住用地而配套建设的专供业主使用的场所。

鉴于前文提到的不动产登记制度、前期物业管理检验等存在的问题，不能将该公共场所是否登记作为判断是否为业主共有的标准。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”(征求意见稿)第三条第二款列举了几种公共场所，如公共健身场所、广场、园林，这些场所的共同特征是位于室外，具有开放性和景观性。在此基础上，宜将庭院作为一个兜底性的公共场所加以规定。在建筑区划中，即使没有特定使用功能的空地，原则上也应属于业主共有。

(2)公用设施

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”的制定者指出，“小区的供电、供水、供热、供气、有线电视、网络设施等是否属于共有部分”,因为实践和立法争议都很大，《物权法》对此没有规定，司法解释第三条也没有涉及。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”(征求意见稿)第三条第三款对此进行了一定尝试，“建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的‘公用设施’。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外”。

这里的公用设施包括两个部分，一是为业主提供公共服务的设施，这些服务具有市政公用服务的性质；二是不具有市政公用服务的性质，仅供业主使用具有一定服务功能的动产。

我国至今没有一部关于市政公用设施的综合性法律规范，只在《城市市容和环境卫生管理条例》第十二条规定，“城市中的市政公用设施，应当与周围环境相协调，并维护和保持设施完好、整洁”。目前，“水、电、气等市政公用设施资产还存在产权划分不明晰等问题，以致较难摸清底数，难以准确纳入国有资产报告”。此外，根据《市政公用事业特许经营管理办法》和《基础设施和公用事业特许经营管理办法》,市政公用事业可以通过特许经营的方式，由获得特许经营权的企业法人进行经营。

有学者指出，在小区封闭的情况下，小区规划红线范围内所有公共设施的维修均需要业主负担，如国家所有的公共绿地、公共道路和公建配套设施，会导致政府社区公共设施服务转嫁给业主，加重业主的负担。对此，应变革产权方式，将公共道路、绿地的所有权收归国有，与此对应的土地使用权也从原宗地中划出，收回业主的土地使用权。这一建议在实际上并不可行，会导致建筑区划内的建设用地使用权变得支离破碎，难以作为整体提供给业主使用。本条已经规定了城镇公共道路、公共绿地不属于业主共有，这已经在法律上厘定了这部分产权的边界。对于公建配套设施，应采取区分的处理方法。

对于为业主提供公共服务，具有市政公用服务性质的设施，依据“谁投资建设，依法归属谁所有”的方式确定其权属。有些在开发商进行房屋建设时已经能够通过合同的方式对权属进行约定，这部分如果产权明确为业主共有的，业主应对这部分享有共有权，并承担相应的维修费用。有些设施是后期在物业管理阶段进行修建、改建或铺设的，则需要通过管理规约的方式来明确是否归业主共有。

关于建筑区划自身所附属的共用设施，如围墙、院门、车棚、附属健身设施等，则应采取物权法上的添附原则解决。如果是列入建设规划和房屋销售合同的，对业主行使专有权必不可少的公用设施，应归业主共有。如属于商业用途的设施，或在物业管理阶段新增的公用设施，属于改变业主共有部分的用途，应由业主大会决定。

(3)物业服务用房

有学者提出，应建立业主大会登记制度，将业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房都登记在业主大会名下，使业主成为“股东”。不论是否采取法人的形式，业主的共有部分都不应登记在业主大会名下，而使业主大会取代全体业主成为法律上的所有权人。业主大会并不是实际上承担各项物业费用的实体，当然也不能成为共有权的权利人。它只是一个业主行使管理权的机构，并不是业主共有权的主体，也不是业主共有权的义务承担者。若如此，将使得业主的建筑物区分所有权被割裂成个人专有和业主大会共有两部分。这显然与《民法典》第二百七十三条的规定不符。

也有学者认为，专有部分的销售面积中的公摊面积是以栋为单位，公摊的仅仅是服务于该栋建筑物的公共建筑面积，如楼梯间、电梯井、公共走廊、地下储藏室等。该观点的依据是建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(建房〔1995〕517号)第八条。这一部门规章具有历史局限性，只考虑了20世纪90年代我国商品房从福利分房向住房市场化改革初期的房屋建设情况。当时的城市居住形态主要是以单位房改房为主的存量房，增量房以新建商品房为主，有少量的经济适用房、廉租房和两限房等保障性住房。2000年我国开始在全国城市推行社区建设。

2006年，中共十六届六中全会提出了“全面开展城市社区建设，积极推进农村社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”的重大决策。此后，以社区建设为主的房地产开发才逐步成为城市住宅的主要形态。

尽管《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》现行有效，但与其同时期的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)第三条对计入分摊费用的共用设施范围的规定已大大超出了单体建筑的范畴。该条第二款规定，“共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。

虽然《住宅专项维修资金管理办法》废止了建住房〔1998〕213号，但其第三条第二款规定的共有设备的范围大致与建住房〔1998〕213号一致。与业主共有的公共场所和公用设施不同，物业服务用房虽然也属于业主共有，但其根据《住宅专项维修资金管理办法》和建住房〔1998〕213号，不计入住宅专项资金缴纳的共有部分的范围。

《物业管理办法》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《上海市住宅物业管理规定》第四十二条的做法值得推荐。《湖南省城市住宅区物业管理条例》(已失效)第十五条规定，“物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有”。

由上可知，物业管理用房的配置属于法定业主共有部分，其配置比例各省规定有所不同，但均计入开发建设成本，由业主承担。从案例裁判情况来看，物业管理用房在建设规划许可证的“附图及附件名称”中载明其建筑面积，以及核发红卡等内容（核发红卡的房产不得销售)。从物价局核定的商品房预售价格来看，开发商如将物业管理用房以每平方米单价的形式列为“物业房”成本，则仅有物业管理用房为业主共有；如果在配套明细表中，列入物业用房、会所成本的，则表明业主支付的销售价格中还包括了会所的成本，则会所与物业用房一并属于业主共有。即使物业用房无法进行权属登记公示，只要能证明物业公司已经和开发商办理了物业用房移交手续并按物业用房使用，则第三人无权对这些房屋主张不动产的善意取得。

（一）诉讼主体问题

由于本条未规定业主对共有绿地使用时应尽的义务，那么在保护业主对共有绿地的权利时，需要援引其他条文及相关司法解释。本条和《物权法》第七十三条内容一致。以下将对《物权法》适用中存在的此类问题进行分析，以供本条援引其他条文时参考。

法院在裁决共有绿地受到侵害，个别业主是否有权主张物权请求权的问题上有两种对立的倾向。多数法院认为，共有绿地是全体业主的共有权部分，因此，如果相关权利受到侵害时，如发生侵占绿地、私搭乱建、改变绿地用途为物业用地等，均应由业主大会或业主委员会根据《物权法》第八十三条第二款提起诉讼，或者得到业主大会和业主委员会的授权，否则部分业主不是适格的诉讼主体。少数法院适用了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十四条，认定个别业主侵害共有绿地的行为构成该条中的对共有部分的侵害，部分业主可以请求排除妨害、恢复原状，但如不能对相应损失进行举证的，赔偿损失的请求不能获得支持。

从案由来看，有些是业主认为物业公司侵占了其所居住的楼前公摊面积的绿地改为其他用途，诉请恢复原状。法院则认为，物业公司“占用绿地动因是便于业主生活，实为物业服务管理的需要，符合物业服务合同中关于公共绿地养护和管理的约定”，并判决原告败诉。也有些案由是部分业主违规私搭乱建，或者超出约定的专有绿地或庭院的使用权，而侵害了共有绿地。综合这些情况分析，在绿地纠纷上存在如下问题：

一是《物权法》第七十二条(同《民法典》第二百七十三条)只规定业主应对共有部分享有权利，承担义务，但未明确规定应该按照共有部分的用途使用的义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第七条虽然规定了改变共有部分，利用共有部分从事经营活动、处分共有部分，应当认定为《物权法》第七十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理的事项，依据物权法应由业主共同决定。但实际上，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第七条在实践中极少被援用。

二是《物权法》未规定业主的物权请求权，因此，在共有权受到侵害时，业主难以根据第七十二条直接基于物权请求权提起诉讼。不得不转而求助于第八十三条第二款，然而，该款只规定了业主大会和业主委员会作为诉讼主体，致使业主难以成为适格的诉讼主体。

三是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第七条未明确该条属于侵害业主共有权，得提起物权请求权诉讼的侵害行为。导致许多法院在适用中直接规避了该条，转而适用《物权法》第八十三条，以部分业主无权主张全体业主的共有权，或未获得业主大会和业主委员会的授权为由，认定部分业主不是适格主体。

为解决上述问题，需要对业主对共有部分的权利和义务，以及物权请求权和诉讼主体的问题进行综合考虑。

首先，应对《民法典》第二百七十三条中业主的权利和义务进行合理解释。业主使用共有部分时应按照共有部分的用途进行合理使用，不得损害他人的合法权利，更不得私自改变共有部分的用途。在这一点上，德国《住宅所有权与长期居住权法》的规定值得借鉴。该法第十四条第一款明确规定，每一个住宅所有权人有义务：对特别所有权范围内的建筑物部分保养、使用以及对共有财产进行使用，但不得超出在正常的共同生活中不可避免的限度给任何其他住宅所有权人造成不利影响。

即使我国《民法典》中尚未对共有权人的具体义务作出规定，但应援引《民法典》第一百三十二条的规定，“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”。既然共有权人作为建筑物区分所有权人，利用共有部分和专有部分时，当然应负有一般的注意义务和按该部分用途使用的义务，并不得滥用该权利，损害其他业主的利益和全体业主的共同利益。

其次，《民法典》第二百七十八条第一款增加了第八项，吸收了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第七条的部分规定，规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”由业主共同决定。这显然能通过基本法，强化原来由司法解释所规定的对共有权的保护。然而，这一条仍未涵盖私搭乱建，或者利用专有权超过合理范围，而侵犯了共有部分等实践中的突出问题。

《民法典》增设了第二百八十七条，“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”。这一条显然规定得过于宽泛，既包括了物权请求权，也包括了侵权请求权，还包括了违约损害赔偿请求权。由于缺乏针对性，很难和第二百七十八条结合起来作为对共有部分的请求权基础。对于自己合法权益的界定也十分困难，很容易和专有权部分相混淆。

再次，《民法典(草案)》第二百三十六条在物权请求权中增加了停止侵害的规定，并把排除妨害改为排除妨碍，即“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求停止侵害、排除妨碍或者消除危险”。进一步从基本法的层面，肯定了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十四条中的物权请求权，并且请求权的行使不以造成损害为前提。尽管“停止侵害”在《民法典》第二百三十六条最终被删去，但在第二百八十六条第二款却得到了保留。结合《民法典》第二百三十六条、第二百八十六条和第二百八十七条可知，业主作为建筑物区分所有权的权利人，可以在他人(建设单位、物业服务企业或企业管理人、其他业主)侵害共有部分的权利时，作为共有权人，行使物权请求权，请求停止侵害、排除妨害、消除危险。

最后，业主对共有部分的义务不能仅通过物权的保护来进行推定。即使《民法典》增设了以上两个条文，也不排除部分业主据此主张物权请求权时会遇到主体资格的问题。为彻底解决这一问题，应由建筑物区分所有权的单行法将共有权的合理行使义务作为一项强制性义务进行明确规定。正如《民法典》第二百七十二条(同《物权法》第七十一条)规定的，业主在行使专有部分的权利“不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，业主或其他主体在行使共有权或利用共有部分时也应负有此等义务。如此一来，才能防范法院故意规避物权请求权保护的条款(如《物权法》第八十三条第二款、《民法典》第二百八十六条第二款、第二百八十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十四条)。

（二）立法时的考虑

建筑区划是指对遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。按照主要建筑物的功能可以划分为居住区、商业区、行政办公区等建筑区划。划分建筑区划的依据主要是城市规划道路、设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因素。

建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。建筑区划实际上是集体物权在空间上的集合，其形成和变更并不是无限的、任意的，会不同程度地受到公法、私法和行政法的约束和限制。随着社会经济发展，城镇建设越来越规模化、规范化。特定建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所的所有权归属问题如果不明确，很容易导致业主与开发商、业主与物业公司、业主彼此之间产生矛盾，有赖于法律作出明确规定。

早在《物权法》制定之初，对此类问题应当如何规定，就存在着不同看法。归纳起来，主要有如下观点：使用权与所有权相分离的观点，认为道路和绿地属于国家，业主有使用权而不享有所有权。该观点认为道路是市政设施，应当属于国家所有，业主仅享有使用权，而绿地是土地的一种使用功能，其实质还是土地的归属，既然我们的城市土地属于国家所有，所以业主有使用权但是没有所有权。关于物业用房，有观点认为业主购房通常不支付物业管理用房的价款，所以对物业管理用房没有权利。有投资者说，认为建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。

有约定说，认为开发商在售楼时明确将小区的绿地、道路、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所的费用分摊给买房人的，就归业主共有，如果当时没有明确约定费用分摊的，归开发商所有。

对上述建筑物及其附属设施权利归属的认定，立法机关最终本着以小区和建筑物最终功能的实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立了对属于建筑物区分所有权人正常合理使用建筑物所不可或缺的共享部分，认定为业主共有财产的制度安排。立法本意在于以法律的形式，明确建筑区划内公共空间的权利归属，突出业主权益的保护，限制开发商以重复售卖和其他“再开发”的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为，从而实现社会公共利益最大化，较好衡平各方权利主体的合理利益。

根据本条法律规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所作为建筑物的附属设施，以归全体业主共有为基本原则，以归国家或者特定个别业主为例外。

（三）对本条文的理解

（1）关于建筑区划内的道路和绿地权属问题，可分为一般情形和例外情形两种状态，以认定归业主共有为一般，以归国家或个人为例外.

首先，一般情形下，建筑区划内的道路和绿地，通常情况下归业主共有。依建筑物区分所有权法理，建筑区划内的道路、绿地属于小区共有物业中的共有配套设施。其次，特殊情况下，建筑区划内的某部分道路和绿地，不属于业主共有。具体而言，有些道路性质上系城镇道路，权属应当归市政所有。在一些占地面积广、建筑物数量多的超大型的建筑群内，有时会有城区主干线道路通过，这些道路并不归小区业主所有。有些绿地性质上属于城镇绿地，应归市政所有，还有一些应当归个别业主所有的绿地。

当然，也有观点认为，小区道路与绿地的任何部分均应归业主所有，如果考虑公益使用，应由政府在国有土地使用权出让合同中设定其中地块的公共地役权，而不能变更建筑规划区内道路与绿地的业主共有权的性质。

我们认为，建筑区划内的道路、绿地的权属问题不能一概而论。城镇公共道路、城镇公共绿地的法律属性为市政公用场地，依法规定其所有权属于国家，由相应的政府行政主管部门行使管理权限，承担建设、维护、更换等义务符合现行立法关于权属划分的规定，亦符合目前阶段我国建筑物区分所有权制度设计的实际情况。

另外，现实生活中，存在诸多建设单位销售住宅、经营性用房时将特定部分绿地以买卖、赠与等方式进行了处置，建筑区划内存在非归属于业主共有的绿地是客观存在。对此类客观存在予以确认，也有利于社会生活稳定。关于明示属于个人的绿地，多指一层建筑物单元窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地。在商品房买卖合同中，这部分绿地被明确与建筑物专有部分一同销售，归该业主个人专有使用。其特点为该专有使用权同专有部分一同取得，且一并移转让与。其后果表现为建筑规划区内的部分绿地使用权变为个人专有权的附属部分，该专有权人对该块土地使用权承担相应义务，其他业主对此不能再予利用。

（2）关于建筑区划内的公用设施、物业服务用房以及其他公共场所，作为建筑物的附属设施，由全体业主享有法定共有权。

共有物业指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。建筑区划内共有物业形成的客观原因是建筑区划内共有物业为住宅、经营性用房的必要配套设施，是业主实现对住宅正常使用所不可缺少的条件，其一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物。建筑区划内共有物业包括共有配套设施和共有基地。其中，共有配套设施是指与建筑区划内建设和使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由全体业主享有共有权的小区配套设施。

具体而言，从自然物理属性和功能用途这两个方面来比较，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性，因此，建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照建筑规划建设的，业主即应享有共有权。换言之，本条将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房规定为业主共有的理由，是因为建筑区划内的上述配套设施是整个建筑区划环境配套服务所必需的，也是确保建筑物合理利用正常发挥功能所应当达到的标准和条件。

（3）业主共有权不是传统民法上的单一所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权

因此，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利。简言之，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房所有权依法属于业主共同享有，如何使用和处分这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。这里涉及的处分应作广义解释，既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。法律上的处分可指转让所有权、设定用益物权或担保物权等。事实上处分包括合理改建等。在共有的情况下，业主不能随意改变建筑区划内道路、绿地的规划，不能影响道路或绿地功能的使用。

此外，现实生活中，建设单位对共有部分、共用设施的任意处分时有发生，究其原因是其将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房视为己有，为牟利而擅自作出处分，如在依规划应为绿地的土地上建造房屋，等等，故对建设单位擅自处分业主共有部分权利的行为必须依法依规予以禁止。

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，本条规定的绿地、道路归业主共有，不是指绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所共有。

第二，并非位于建筑区划内的道路、绿地，就一律全部归建筑物所有权人所有。审判实务中遇到此类纠纷时，首先要查清讼争道路是否属于市政公共道路，所涉及的绿地是否存在属于城镇公共绿地或者其他应当认定为归个人所有的情形。

第三，确定前述配套设施属业主共有，并不意味着非业主就一律不得使用。当国家法律规定在该土地上建设特定的设备，或业主会议同意非业主使用时以及出于《民法典》相邻关系法律规定的要求，其他毗邻的小区的业主需要从其上通行或排水时，非业主可以使用这些配套设施。

第四，正确理解物业用房的性质问题，维护业主和建设单位双方的合法权利。物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。

《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”该条例第二十七条还规定：“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”物业用房一般由物业服务企业基于物业管理服务合同的约定由业主授权对物业服务用房享有占有与使用的权利，因此，物业服务企业对于该物业服务用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途。

司法实践中经常会遇到的问题是，开发商在给自己控制的物业管理公司移交管理的物业、财产时，同时移交部分房产供物业管理公司使用、经营，当业主委员会成立，新的物业公司提出接管时，开发商或原物业公司对这部分房产主张所有权，由此引发纠纷。对这部分争议房产的权属确定，应区别不同情况处理：作为经营性房产移交，且以此性质实际使用的，不能确定为物业服务用房；作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应确定为物业服务用房。

第五，涉及明示属于个人专有的绿地问题时，因其与建筑区划内归业主共有的绿地权属性质不同，所以不适用《民法典》关于建筑物区分所有权人共有和共同管理权的有关规定，实务中应予注意。

（全文完）