广州又一个10万+的新盘即将开卖，牛奶厂的合景臻颐府。
豪宅做派拉满：验资千万看样板房，300万提前锁定单位。
当你开车经过，看到道路两旁人头高的乱草丛，很村的城市界面，你会怀疑人生：花个几千万，就只配这样的环境？
2022年，可以叫广州的豪宅年。
也就是说，豪宅今年的竞争很激烈。
就算是臻颐府所在的牛奶厂，也有竞争对手：合生缦云。合生缦云叫价10万+，臻颐府吹风价11万-15万左右，两者价格接近，不过产品有一定的错位，合生缦云小一些，142方的三房，167方的四房；臻颐府面积大一些，从180多方到300多方。
这样看，还是汇景新城板块的汇景台和臻颐府的竞争更大一些。
产品跟价格，汇景台和臻颐府都有重叠的地方。
汇景台有竞争力的地方，一是所在板块，另一个是侨鑫+保利两大开发商的BUFF加持，无论是侨鑫，还是保利，都手握广州一线豪宅，所以汇景台有一线豪宅的基因。
至于合景泰富，天銮、誉峰两个楼盘有名气，但都不能算广州一线豪宅，从这个角度来看，楼盘缺少一线豪宅基因。
最明显的就是物业，侨鑫物业的口碑还是不错的，至于合景的宁骏物业，百度一下就可以知道是什么水平了。
另一个是地段的基因，汇景台所在的汇景新城片区，在广州人心目中也是豪宅区；至于牛奶厂板块，奶厂4杰已经奠定了改善片区的地位，一个楼盘想要改变一个片区，有点难。
从地段、基因、物业、知名度上来说，一手的汇景台还是艳压臻颐府的。
至于臻颐府的优势，应该是产品更加纯粹，都是大户型，门槛高一些，社区更加纯粹一些。
上述三个楼盘，是地段的天然竞争者，如果我们把目光放远一点，将重点放到买家新贵阶层上面，臻颐府还会面临琶洲南TOD的竞争。
从开发商的影响力，项目的热度来判断，臻颐府还真比不上琶洲南TOD。
同样的4房，琶洲南TOD面积小一些，很可能要全款；臻颐府面积更大，大部分首付应该是七成。所以，两者的首付应该差不多。
一个在天河，一个在海珠，两个楼盘有隔空交手的机会。
说完竞争者，再说回楼盘本身。
我们就从豪宅的地段、稀缺资源、圈层、私密性4个维度来说说。
一线豪宅，核心指标是什么？，很简单，核心的地段、稀缺的资源。
广州最核心的地段，就是珠江新城，如果放宽一点点，金融城起步区临江部分、琶洲电商总部。再次核心一点的，天河就是天河公园、天河北一带。
臻颐府所在的牛奶厂板块，不在核心、次核心的范围内。
对于2000多万起的楼盘来说，当然不是什么值得高兴的事情。
并且，牛奶厂板块当年是和广钢竞争的，市场对它的定位就是改善型板块，就像前文所说的，奶厂4杰将牛奶厂的改善板块拿捏得死死的，臻颐府一个楼盘要扭转大家原先的看法，那只能说：想多了。
牛奶厂还有些村的感觉
别跟我扯什么美国豪宅离繁华闹市都有一定距离的鬼话，那是美国，美国的市中心是穷人住的地方，和我们完全不是一个体系。
从地块出让到现在8年，牛奶厂道路两旁还是乱草丛生，城市界面也没有改变，给人的整体感觉还是村。最近广州一次暴雨，牛奶厂还被水淹了，黄泥水横流。
对3、4万买了牛奶厂的业主来说，这些都不是问题，对要花10万+的价格来买臻颐府的人来说，这就得考虑考虑了。这个价格，在广州很多地方还是可以买到房子的。
但如果你只爱牛奶厂，那当我没说。
如果没有了稀缺资源，如果有稀缺资源也可以。
看看广州的豪宅，要么有一线江景甚至海景，要么是一线白云山景，要山没山的豪宅楼盘，天花板就是汇景新城。但汇景新城当年是怎么起来的？除了挖了人工湖，还搞了高尔夫球场，虽然是后天，人家还是有稀缺资源的。
地段和稀缺资源方面，臻颐府到不了汇景新城的高度，最多是低配版的汇景新城。所以说，最多就是1.5线豪宅。
1.5线豪宅，很难吸引到只看一线豪宅那些大佬级的买家，圈层不会是城市顶级的，所以，希望通过买房实现向上社交不太现实，更多还是平行社交吧，买家应该是那些前几年生意顺利，赚了一大笔，然后对时间不敏感的新贵。
回到楼盘本身，臻颐府户数少，密度低，户型产品也全是大户型，这样买家会相对纯粹，如果物业给力，私密性也会比较好。
臻颐府2000多万起算不算贵？
2000多万，按照200平方米计，单价10万+。
如果以惯常的拿地成本，5万多的地价，卖10多万，算正常。
但贵不贵，不是以成本来算的，是按照买家的钱包能不能承受，买家喜不喜欢楼盘来算的。
不好意思，现在买家的钱包承受能力很差。
广州非一线豪宅的贵价楼盘目标客户是谁？
无非就是那些金融、科技、数字经济、电商、直播等行业的新贵。可是，今年战争+疫情+加息的三重冲击之下，大厂被锤得不要不要的，很多行业遭受打击，股票也被割到脚踝了，新贵身家也缩水了，要不留着钱过冬，要不就是直接躺平。
现在正是新贵们最穷的时候，买房？算了吧。
现在牛奶厂的二手房价，早没有了前年的势头。
汇景台开卖之后安静了很多
汇景台算是给臻颐府来了个前车之鉴，开盘前说什么千人有意向，吹风价也往14万+走。最终，开盘只拿77套房子来卖，并且开盘价也比吹风价低，但最终连77套房子“大捷”的战报都没有。
臻颐府其实早就可以买了，所以，即将到来的开盘业绩，其实并不是所谓开盘当天的销售业绩。在生不逢时的情况下开盘，就算说开盘就卖了多少套，都应该打个折。
