琶洲南首开推四栋共176套，共去化60套，中海大境首开推393套，共去化221套，西派天河序首开推220套，共去化88套，越秀观樾首开推217套，共去化65套，这个是首开数据，后面的没有统计，估计也没有多少。

乍一看，成绩都不太理想，但是这是在市场行情不太好的情况下，同时也是在天河海珠新盘开始全面奔向1000万+的情况下，算是还不错的销量，去年完全靠琶洲南一期，今年这四个盘加起来应该也不亚于琶洲南一期。

这么多货量，一下子卖完是不可能的，今年都会使出浑身解数抢客，好歹在资产连续升级的过程中贡献了不少的套数。

为什么开头说这几个盘呢？因为但凡是要买一千万左右四房的，都绕不开这几个盘。

这几个盘代表了现在中产的向往，他们卖得好与不好，充分体现了现在中产置换的快与慢，他们卖不起价，说明中产的购买力和消费也是在降级的，承受能力在减弱。

到底怎么选，要不要买，是现在买还是等等看，是买125还是142，是买190还是240，这里面分化出不同的购买力。

如果是买125/142的买家，基本是需要卖房的，这部分总价基本咬着800-1200万，手上需要卖掉300-500万的房子，再加一点杠杆，再贵一点就会比较吃力了，所以开发商会用这部分产品来吸引流量，制造些惊喜价，真正的利润还是大面积豪宅，所以你看到首开的便宜的基本都是这些户型。

而要买190/240/270以上的买家，差不多总价接近2000万的买家，基本是不太需要卖房的，超豪宅买家早就已经没有了要卖房的痛苦，原因是这部分有钱的买家手上的资产都不会太差。

豪宅买家需要的资金比较多，手上并不存在非卖不可的房子，即便有的话，也不会影响他们买入，他们是因为看好而买，他们是处于配置资产层面 ，并不是置换层面。

也就是总价越高的买家需求越简单，没有太多阻碍。

而中产买家，一是要卖掉手上的垃圾资产，清空负债，二是需要在这一次横盘震荡中完成资产升级，三是这种非豪宅四房正好满足了他们的需求，可以自住，又能长持，还能保值。

对这套房的要求和期待值越高，那置换升级的难度就越大，反过来读一遍你会更好理解。

最近过来咨询的小伙伴基本都是这种情况。

有些是需要卖一套房，有些是需要卖两套房，有些是老家的房子要卖，过来想了解到底什么时候卖，是卖一套还是两套，最终应该置换到哪里。

有些房子已经处于超跌状态，卖掉都无法平仓，有些资产还算不错，但又不忍心越换越差。

这个问题非常复杂，要结合家庭资产负债收入等情况，如果不捋清楚，就去做决策的话，又会再次陷入资产降级的风险当中。

每个人都想要在这一轮资产升级置换中抢先一步，特别是中产，他们有比较好的工作和收入，有稳定的家庭，向上很难再有更大的突破，资产保级是起码的要求，向下又不愿降低消费水准，被通货膨胀给稀释资产，而中间又面临工作和孩子的双重压力。

自己的房子卖不出去，还得要大降价，要买的房子依然那么贵，这些盘再便宜也要900万起步了，那些差的楼层和朝向又不想要。

一方面担心自己的房子便宜卖掉了，要买的又没有降价，一方面担心不狠心卖掉又会错过捡漏的机会。

又担心损失机会成本和时间成本，几乎不可能再有机会重头选择一次了，这一次置换升级非常重要，不能再有任何选筹失误了。

是求稳还是再唆哈一把呢，在看不清未来行情的情况下，他们是会比较犹豫难以决策的。

同样对选筹有难度的是，除了自己本身存在不确定性，还有当前选择过多，供应过多造成的市场行情不确定性。

还好还好，既然大家都在追求资产升级，起码我们国家的楼市还是有大把机会的，因为大部分人都还在积极完成置换，不断追求更好的资产，以及更好的筹码。

不管怎样，对于刚需和需要上车的小伙伴，今年是个不错的时机，毕竟成本控制是首要的，而对于豪宅和高端改善买家来说，时机反而不是最重要的，重要的还是稀缺性本身。

最后，希望每个要置换的买家都能顺利卖出并顺利买入，买对房，买好房。

以上

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