这最近一段时间写房地产，涉及到了一些术语，可能大家的理解有歧义，也引起了很多争议，今天我就专门来解释一下这些术语的经济学意义以及我本人理解和推演。

一个泡沫被炒起来了后一般会经历滞胀沫崩的过程，经济停滞、通货膨胀、泡沫疯狂到崩盘。不过我们这轮房地产并未带来通货膨胀，目前也还谈不上崩盘。

所谓崩盘，就是系统性金融风险了，这是底线。一般会出现资产价格的暴跌，房价的平均跌幅会在30%以上，银行大规模出现坏账以至于部分银行破产，经济负增长，失业率飙升。日本和美国的房地产泡沫都经历过这个过程，也就是所谓的硬着陆。

而软着陆，就是资产价格保持稳定，横盘、微涨或者微跌都肯定，但是即便上涨，也不会跑赢CPI、GDP和收入的增幅，否则泡沫的程度会加大，谈不上着陆的说法了。

然后通过收入增长，或者资产的回报率提升，来化解泡沫。对于楼市而言，所谓回报提升，就是租金房价比的提升。

这个过程金融系统保持稳健，可能会有部分企业以及个人的坏账，但是不构成系统系风险。经济保持一个较低的增速，而失业率维持在中等水平。

有人说，硬着陆是空间换时间，软着陆是时间换空间。并不绝对，毕竟日本同样是硬着陆，但是经历了长达30年的经济停滞，也没有换来时间。

能否换来时间，应该具备三个因素，政府的超级宽松，用来对抗资产负债表衰退，人口的持续增长以及科技的不断创新。日本最开始连超级宽松都没有做到，后边二者更是不利因素，因此没有换来时间。我个人认为，起码需要具有两个条件才会成功。

也有人说，硬着陆是把风险丢给银行，而软着陆是把风险丢给购房者，虽然流传挺广，但是如果银行出风险，个人一样不会好过。

最后，所谓出清，是一个经济学的术语，是在完全竞争的状态下，供给和需求达到平衡。出清并不意味着见底，也不意味着就会上涨，因为需求和供给都是一个动态的过程。目前我们的供给依然是远远大于需求的，所以尽管楼市的开工面积回到了17年前的水平，但是库存还能够卖很多年，如果按今年的成交面积算，即便未来一个平米都不修，可能都要卖8年时间。

2016年我们搞了涨价去库存，现在是再也不可能重复了。可以说，当前的主要问题，恰恰就是那个时候埋下的。

至于房价，影响的因素就更多了，货币政策、城市差异，不同的人口流入流出，不同的地段，可能都有差别。做宏观分析，我们只能从宏观数据把握大的方向，而具体的案例则需要具体分析。但是永远不忽略宏观这个基础概率，因为这对房价的影响是最大的。