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重庆的房价两年能破5万？
这绝不是危言耸听。
近两周，重庆主城核心区成交了两宗“万元地”，今天院长就结合这两宗新成交的土地给大家分析一下重庆未来一两年的房价格局。
第一宗土地是3月31日成交的长安三厂地块。
经过7家开发商的多轮竞价，最终被建发以13923元/平米的楼面地价拿下，溢价率达到30%。
图源：重庆锐理数据
这宗土地位于观音桥九街。
九街是什么地段，重庆人心里都清楚。就算是不熟悉重庆的外地朋友，也都有所耳闻。
地块西临观音桥商圈，东接江北嘴CBD，南接北滨路，可以说是核心中的核心，具有了打造顶奢豪宅的先天条件。
城市绝对核心、10.7万方的总体量、3.0的容积率、14000左右的楼面地价……
这些条件与2023年5月在观音桥成交的那宗楼面价14142元/平米的地块有很多相似之处。
那宗土地就是重庆当前豪宅的顶流——观宸。
图源网络
而据我们打探到的小道消息，建发也确实想把这个项目打造成重庆豪宅的标杆作品。首开的建面单价很可能不会低于3万。
你们想想看，如果建发真的卖到3万以上，那周边比较新的二手房，像卓越皇后道、融景城、建发缦云等二手房又该卖多少？
第二宗土地是4月7号成交的新牌坊立交地块。
这块地原属恒大，一边是新光天地和3号线嘉州路站，另一边则是新牌坊立交，同样是核心中的核心。
图源：重庆锐理数据
虽然成交楼面价只有10418元/平米，但考虑到这宗土地还有20%的商业，所以真实的住宅楼面价应该在13000元/平米以上。
相比起楼面价，更值得注意是这宗土地拍卖举拍了190次，溢价率达到了39%，双双创下了2021年之后的最高纪录。
而最终拿地的是一家来自四川自贡的黑马——远达。
这家房企重庆人可能不太熟悉，但近期在成都土地市场的出镜率却非常高。
去年11月，远达以26300元/平米的楼面价成为成都高新区的地王。
图源：成都购房通
今年3月成都出了块4万多的新地王，跟建发“血战到底”的也是远达。
并且据说这家开发商的资金实力也很强，拿地不用前期融资，开发贷也是几个月就还清了。
这样一个“不差钱”的主拿下新牌坊如此核心的地块，我想一定不是为了拿来做刚需或者普通改善产品的，一定是奔着高奢豪宅的方向去了。
02
为什么要分析这两宗土地？
因为这两宗土地是重庆核心区新一轮房价飙升的开始。
就在近期，重庆推出了几宗压箱底的“硬核”地块，每一宗都非常优质，每一宗都是潜在的万元地。
比如鸳鸯的力帆厂地块，45万方超大体量，自带双轨交通；
比如照母山湖霞街地块，紧邻3号线湖霞街站，正对耀中国际学校和重庆一中双语校区，与光环购物公园仅一站之隔；
又比如人和火凤山公园地块，旁边就是老牌豪宅棕榈泉；
当然，最吸引眼球的还是江北嘴的恒大中央广场地块，CBD核心，三轨交汇，103亩纯住宅用地，十年难遇……
图源网络
我知道在短期内，重庆的土地市场不见得会像北京、杭州、成都那样疯狂刷新地王，刚出ICU就被抬进KTV。
但在2021年之后第一次集中土拍之后，“万元地”如此集中的批量上架，这还是第一次。
一边是高价地的集中上架，另一边则是核心区的“新房荒”。
像渝中半岛、观音桥、两滨一嘴、大杨石等核心区域，很多楼盘都已经选不出来的什么房子了。
想买到好楼层好朝向的客户，只有抱着钱等待下一批次的加推。
根据铭腾机构的数据，在今年2月份，重庆中心城区的新房库存去化周期就已经下降到11.8个月。
当现在市场上的新房去化得七七八八，未来一两年重庆核心区的新房市场将被近期成交的高价地块所主宰，成为高端楼盘的天下。
不管新区的市场怎样，至少重庆核心区的房价将会出现明显的整体抬升。
新房单价3万+将成为常态。
03
我们再想得更深入一点。
这些高价拿地的开发商，他们的野心难道只是3万+吗？
有没有可能是4万，甚至5万？
也许你会说，现在重庆还有那么多的房子只卖1万甚至几千都卖不掉，单价四五万的房子你卖给谁？
但事实却是，当前重庆的高端市场并不缺客户。
看看观音桥核心的启元和观宸就知道了。
单价3万+的启元已经基本售罄，而单价4万+的观宸也卖得非常好。
观宸千重锦的四代宅，开盘不到一年就卖光，现在只剩少量尾房。
更难以想象的是，不管是在今年一季度还是在2024年重庆楼盘销量排行榜上，单价4万+、套均总价600万的观宸竟然排到了第一！
图源铭腾
重庆人的购买力什么时候变得如此豪横了？
再想想去年金开大道的龙湖云河颂，同样是套均总价600万的产品，开盘80天卖光。
而在二手市场上，一套照母山壹号半岛的别墅卖到了2100万，成交单价高达58000元/平米。
甚至还有业主挂出了71000元/平米的单价……
图源网络
很明显，重庆的高端市场并不缺少购买力。
只要地段够核心，产品力够强悍，能够把有钱人的情绪价值拿捏得死死的，那么这些高价地块上修出来的房子卖出5万+是不愁找不到人买单的。
就看开发商有没有本事赚这个钱了。
从当前重庆市场上的几个豪宅楼盘的表现来看，要赚这个钱并不难。
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在重庆楼市里，当顶豪5万+的格局一旦形成，中高端改善市场站上3万基本就没什么悬念了。
其实当前很多高品质楼盘的价格也已经接近2.5了。
在豪宅和改善市场的整体带动下，核心区刚需和刚改的新房也将站稳2万的单价。
“532”的房价格局将率先在重庆核心区形成。
而这一天并不会等太久。
等这几宗土地正式拍卖之后，这几个新项目面市之后，一切就将豁然开朗了。
如果你也想吃到“532”房价格局的红利，那现在就一定不要再贱卖你手里的优质资产。
