房地产市场降温？房价下跌加速？未来10年一线城市房价翻番可期？

有人说房价下跌得很快，下半年还会这样吗？楼市还有成长空间吗？

七月楼市数据出炉，市场反应出奇的平静，这是说人们已经习惯了，还是已经麻木了？

一些专家认为，楼市分化加剧，一线城市的黄金时期才刚刚开始。这一看法是否成立？

7月楼市降温了吗？

让我们看一看7月份发布的住房数据，这表明7月有多冷？

在2023年七月，100个主要城市中，新建商品房价格比去年同期下降了0.01%，比去年同期下降了0.17%；二手住房价格与去年同期相比下降了0.39%和2.04%。同时，在50个主要城市中，平均房价与去年同期相比下降了0.95%。

数据显示，2023年7月，全国50个主要城市的新房交易量与去年同期相比下降了超过35%。

比如，杭州新房成交下降37.7%，二手房成交下降12.99%；苏州成交下降50.8%，二手房成交下降25.59%；成都下降16.2%，成交15.92%。

这个数据在很多人看来是微不足道的，但是有三个严重的问题被掩盖了。

首先，这是一个基础效应。去年7月，由于疫情，住房市场已经跌到了谷底。其次，这一数据比上月大幅下跌了30%还多。

第三，交易量达到了创纪录的低点。例如杭州，7月新屋交易只有5774户，二手房只有4024户。

上述数据均呈现整体下滑趋势，中国房市史上罕见。

因此，与房价持续下跌相比，成交量的持续下跌更令人担心，因为它显示楼市持续降温，毫无复苏迹象。

楼市持续低迷会加速房价的下跌吗？

日前，本报曾刊发《下半年楼市大浪淘沙,房价下跌势不可挡,众多购房者入市热情高涨》一篇文章，对下半年房价将不可避免地回落进行解读。

这与去年下半年开始实施的一系列政策措施有关。长期来看，这些政策措施可能对市场起到支撑作用，但是短期内可能会起到反作用。

因为行业长期的调整，人们的信心已经下降到了冰点，政策的驱动作用就是刺激了大量的刚需和改善性需求，甚至还有一些投资性需求。正是因为这些需求，人们才会积极地去看房子，但是却迟迟没有下定决心，就算想要买一套好的房子，也会反复比较，这无疑会让地产商和二手房业主们更加焦虑，主动地降低价格。

问题是，如果成交量持续低迷，房价下跌是必然的。

很多人都觉得，如果按照这个趋势发展下去，房地产还能有未来吗？

的确如此，只是未来的房屋市场和我们以往看到的不一样。

楼市中长期三大趋势

这一年来，我们已经谈了很多次房地产问题，虽然短期内会出现一些波动，但是总体趋势是长期的。

这一大趋势主要体现在三个方面。

首先，近几年来，房地产业面临的一个重要问题就是要确保房地产市场的安全与稳定，避免过热与过饱和，并且要平稳地向新的市场模式过渡。这个循环会延续多长时间？与过去的商用房地产市场模式相比，这种模式至少要花上10年的时间。

第二种趋势是在2035年前禁止房地产投机，即在这段时间内不会有大范围的房产投机行为，房价大涨的情况也不会再发生。

第三个趋势是房地产市场的分化加快。房价高企的时代已成过去，未来房价走势主要看各城市人口及产业发展状况。

那么，未来十年楼市还有上升的空间吗？机会呢？

除上述三个趋势外，全球房地产市场还存在着一个重要的整体格局。

房地产开发周期三大模型

从发达国家的历史经验来看，世界上大部分国家的房地产业在相当长的一段时间内都要经过三个主要的发展阶段。

第一个时期为大规模发展时期，以房地产为基础，初步积累了资本；第二个阶段为调整期，也可能是一个泡沫破裂的时期；第三个阶段是房地产市场出现了一种新型的房地产开发模式。

当前，我国正处在"破旧立新"的第二个阶段，就是要尽快抑制地价过高，抑制房地产金融风险与资本回报，加速产业转型升级。

就全球视野而言，第三阶段有何主要特征？尽管模式可能因国而异，但其共同特征是市场高度分化且分散。

这种分层与分化主要体现在两方面。一方面，高档商品住宅价格不断攀升，这类住宅不再是面向普通老百姓，而是面向有钱人；而普通百姓则更加依赖廉价住房或者政府提供的廉租房。

而一线城市的商业地产价格比二线城市贵3-5倍，比三线城市高5-10倍。

一些人也许会质疑，特别是在目前的市场环境下，纽约，东京，新加坡，香港这样的城市已经很明显了。

因此，在二线城市，3万元/平米还算合理，一线城市则要9000-15万元，并且还有上升的空间。