最近地产圈有两件大事频繁上热搜，引发了全网热议。

01

第一件事是关于贷款年龄放宽。

为了挖掘一切潜在客户，把贷款发放下去，银行奇招频出，买房贷款年龄突破上限，内卷地非常厉害。

先是杭州的银行把贷款年龄延长至75岁，突破了长期以来70岁的大关，打响了第一枪。

随着而来的是，成都延长到90岁，北京有银行更是可以放宽到95岁，这还不是银行的底线，南宁的银行推出了最高房贷年龄到100周岁的贷款（注：实际都是子女接力贷，借用老人的购房资格）。

“百岁贷”重出江湖，令大众愕然。

第二件事是关于提前还贷。

2023年提前还贷成了一股风潮，还款人数之多，款项之大，前所未有。

因此，银行造成了长时间还款排队和需求大量积压，很多居民的还款需求得不到满足。

而部分银行变本加厉，为了限制提前还款，关闭了线上申请、还款渠道，人为增加困难，导致网上怨声载道。

这两件事放在一起思考很值得玩味——银行想放款，买单的人却很少，贷款人想还款，而被重重设阻。

一时间，银行和买房人成了互相较劲博弈的对手，双方互相较劲，不仅是关乎各自利益，同时也左右着楼市的复苏。

这背后到底存在什么样深层次矛盾？楼市又会何去何从？炸天团给你从各个角度来剖析。

02

首先从银行的角度，拼命放款和不接受提前还款的逻辑是一样的，都是为了利息最大化。

于银行来说，房贷是最优质的产品，比企业贷信用贷消费贷都安全且利息多，即使贷款人不在了，剩下的贷款也要还，不然房子就拍卖，无论什么结果，都是银行乐见的。

很多提前还贷的人，是在楼市兴旺的时候，也就是利率5-6%上车的，他们提前还贷，显然会让银行失去5、6个点的收益。

而且有一点很容易被忽略，银行不仅要吃房贷利息，还会把房贷当借条卖给公司（也就是次级贷款），从中也会有2-3%的利润。

倘若提前还贷的金额变大，意味着这些利润都会付之东流，进而影响银行整个现金流动，比如员工资发不出去、贷款商户资金无法周转，甚至是导致银行破产等。

从宏观角度来看，提前还款会造成银行的问题，最终导致更大的金融经济问题。

银行的理想状态是：既让老用户在高息站岗，又通过低息来吸引新用户，如此一来钱赚到了，风险也规避了。

更重要的是房子都卖出去了，国家放的水流进房地产，推动上下游供应链发展，一石二鸟。

所以，银行预测会在需求端持续发力，大范围地放开3.8%甚至更低的利率，把贷款年龄放更低，以此来刺激信贷，直到楼市真正复苏。

03

而从购房者来看，在2020、2021年高位上车的人群非常多，存量利率也过于高了，在预期不足的当下，提前还贷是最优解。

众所周知，房子有居住和金融两大属性，现在房子溢价大部分来自于金融属性。

当下楼市还在筑底，复苏反弹迹象并不明显，导致大众对房子涨价的信心严重不足，这个从居民中长期贷款数据中可以看出。

2023年1月居民中长期贷款增加2231亿元，较上年同期(7424亿元)减少超5000亿元，而1月份的人民币存款则增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。

说明大家依然对楼市预期不足，对比投资，存钱更有安全感。

如此一来，房价一直不涨，那意味着贷款买房的人一直在亏钱，之前借来的钱产生不了增值，那最好的方案就是还掉钱，缩减投资避免更大的损失。

在住房自有率超过90%的中国，首套首贷的刚需人群正在肉眼可见的变少，而老用户忙着去还款，改善市场需求乏力，凭着当下刚需客户的热火，很难把场子气氛烘托起来。

上面如果迫切想救市，不仅要让利给新用户，同样也要挽住老用户的心。

比方说降低存量贷款利率，银行让利，减少收入，这样老用户也不会扎堆提前还款，有闲钱去置换改善。

又比如说在北上广深等一二线城市，放松严格“认房认贷”政策，释放一大批置换购房者需求，让改善群体买房能享受和首套一样的低首付、低利率，这样才是刺激楼市的终极大招。

在官方和买房人的相互博弈中，天平究竟会倒向哪一方？楼市的金三银四要来了，马上见分晓。

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