在过去的二十年里，房地产市场就像是一场盛宴，许多人通过投资房产实现了财富的快速增长。

不过自疫情之后，这场盛宴似乎已经接近尾声...当下境况，究竟是应该买房还是卖房，成了大家关注的焦点。要回答这个问题，我们得先来看看楼市的现状，以及它未来可能的走向。

一、楼市的现状：从数据中寻找答案1、房屋需求的高峰期已过过去几十年，中国的城市化进程就像是一场革命。数以亿计的农村人口涌向城市，推动了房地产市场的蓬勃发展。但根据最新的数据，我国的城镇化率已经达到了65.2%。这意味着城市化的快速增长期已经接近尾声，房屋的需求高峰已经过去。

2、房价的过快上涨在过去的二十年里，许多城市的房价翻了十几倍，甚至更多。这样的涨幅远远超过了普通人收入的增长速度，买房的压力越来越大。3、买房人群减少随着我国人口出现负增长，以及年轻人对于购房态度的转变，购房的人群正在减少。许多年轻人可以选择继承家中的房产，或者选择租房，这使购房的需求进一步下降。

二、未来趋势：城市分化与住宅分化在了解了楼市的现状之后，我们再来看看未来的趋势。1、城市分化升级随着人口增长的放缓，城市之间的人口竞争将变得更加激烈。一些经济发达、就业机会多、教育医疗资源丰富的大城市。比如北上广深，以及成都、杭州、等新一线城市，将继续吸引大量的人口，这也将进一步推高这些城市的房价。

与此同时，一些经济发展相对滞后、就业机会少、基础设施不完善的小城市，则可能会面临人口流出的问题。房价上涨的空间将非常有限。

2、住宅分化增加在楼市下行周期，老旧小区和高层普通住宅可能会首先受到冲击。老旧小区的建筑质量随着时间的推移而逐渐变差，居住体验也在下降。而高层住宅随着设施老化，维修成本增加，消防救援难度也更大。未来最受欢迎的住宅，可能会集中在低密度、改善型和优质物业管理的楼盘上。

三、未来三年，如何面对房产问题？曹德旺曾说过，房子只是一堆砖瓦水泥，并不值钱。越来越多的人意识到，过多的房产并不能带来财富增值，反而增加了开支。如果房价下跌，资产将大幅缩水，而高昂的持房成本更是让人倍感压力。

对于刚需购房者来说，现在可能是一个不错的购房时机。房价增速放缓，房贷利率处于历史低位，调控政策也在向购房者倾斜。但同时，我们也需要谨慎，长远来看，一二线城市的品质楼盘仍然具有一定的投资潜力。随着二手房市场供应量的增加和房价上涨动力的减弱，卖房难度也在不断增加。特别是对于一些非优质房产来说，可能会面临更大的市场压力。

因此，在卖房之前，我们需要充分了解市场行情和房价走势，制定合理的售价和营销策略。在房地产市场不断变化的背景下，我们需要及时转变观念，适应新的市场环境。投资买房暴富的时代已经过去，我们需要更加理性地看待房产投资的价值和风险。

对于年轻人来说，可以选择租房居住或者继承家中的房产，避免过度负债和购房压力。对于小城市多余的房子来说，可以考虑出售或者出租获取收益。同时，也期待未来的房地产市场能够更加健康、稳定地发展。