（曲涛/文）市场盼望已久的住房信贷政策利好再次落地。

8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

上述通知中，分别对三项住房信贷政策进行了调整优化。即：下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，并对个人二套住房商业贷款利率政策下限进行了调整。同时，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，可节约借款人利息支出，有利于扩大消费和投资。有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。同时，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

首套和二套住房贷款首付款比例下限分别为20%和30%

据悉，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点分为两个方面。

一方面，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

根据易居研究院监测，目前全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%，首付比例主要分为35%、30%和20%三档。

从具体城市来看，北京和上海的首付比例最高，均为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也相对比较高。包括哈尔滨、长春和沈阳等一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。在易居研究院看来，这与此类城市持续降低入市门槛和购房成本等因素有直接关联。

二套房方面，易居研究院数据显示，全国20个重点城市二套房首付比例平均值为42%。与首套房相比，二套房首付比例分为80%、70%、40%和30%四档标准。

具体来看，北京二套房的首付比例最高，最多可达80%；上海、广州和深圳也高达70%。此外，包括哈尔滨、长春和太原等二线城市，其二套房的首付比例仅为30%的水平。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次政策为后续各地降低首付比例确定了方向，对于刚需和改善型购房需求都有积极的作用。过去降低首付的政策强调首套房或刚需，而此次二套房也有降低首付的空间，充分说明当前对于各类合理住房消费需求提振的导向。

另一方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

对此，上述负责人表示，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

值得注意的是，该政策的最大变化在于二套房利率下限从以往“加60个基点”调整为“加20个基点”，一次性降低了40个基点。

严跃进认为，即便购房者不能享受“认房不认贷”政策，若按现新政策，二套房贷利率也明显下调了。此次政策体现了“一碗水端平”，二套房与首套房一样，其购房成本在明显下降。

明确两种方式调整存量首套房贷利率

调整存量首套住房贷款利率，也是最近一段时间以来市场关注的焦点。

此次政策明确了两种调整方式：既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

据悉，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

政策同时确定了符合条件的存量首套住房贷款范围，并对申请时间作出明确，

即：2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请。

当日晚间，包括工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行和招商银行在内的多家银行发布相关公告称，将认真落实通知要求，在有关部门指导下，积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。按照市场化、法治化原则，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。

有关调整存量首套住房贷款利率的后续具体事宜，上述银行在公告中表示，将及时通过官网、手机银行、网点，以及微信公众号等渠道公布。

中国人民银行、金融监管总局表示，将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。