最近两年广州经济比较低迷，但有一个区例外，那就是海珠。

海珠为何能成为广州的一个“例外”？

01

这一次，海珠“扛着”广州走

2024年，海珠区GDP达3008.35亿元，首次跻身3000亿俱乐部，并以5.4%的增速排名全市第一，这已经是海珠连续两年稳居第一。

若以增量来计算，去年海珠区的增量达148.2亿，以一区之力，贡献了全市增量的48%。

无怪乎有人说，这一次，不是天河、越秀，也不是黄埔、南沙，而是海珠“扛着”广州走。

不仅如此，如果回顾过去十年的发展，海珠的增速同样惊人。

从2010到2023年，海珠区GDP足足增长了283%，仅次于南沙新区，稳居全市第二，超过天河、越秀，在中心四区稳居第一。

海珠高增长的密码是什么？产业的前瞻性布局！

早在2014年，海珠就打响了广州产业转型的第一枪，引入腾讯、阿里巴巴、唯品会、科大讯飞等科技巨头，All in人工智能与数字经济。

时至今日，当很多区仍在转型的泥淖中艰难摸索，海珠已经率先享受到数字经济的红利了。

可见，时代给予先行者的回报是很丰厚的。

凭借数字经济的厚积薄发，今天的海珠对广州的意义，正如南山之于深圳、海淀之于北京，是引领整座城市产业转型的发动机。

今天的广州，正陷入产业转型的阵痛期，海珠能否一马当先，“扛着”广州走？

广州琶洲

02

一轴一谷交汇处，中轴与科技双重赋能

资本永远跟着风口走，顺势而为才是王道。

海珠强大的发展势能，已经体现在楼市层面，从2020年开始，海珠新房成交均价，已经连续5年超过天河，稳居广州楼市的扛把子。

这足以说明，海珠已经获得这座城市塔尖人群的充分认可。

对此，海珠早已做好准备，正以“一区一谷一圈”的新格局，迎接塔尖人群的到来：

如上图所示，整个海珠区被分为琶洲人工智能与数字经济区（简称琶洲）、中大国际创新生态谷（简称中大创新谷）、海珠新活力文商旅融合圈（简称海珠西）。

其中，琶洲是新区，汇聚广交会展馆，以及腾讯、阿里等互联网巨头，但商务气息过于浓厚，置业门槛也大多是千万级起，普通人几乎够不着。

海珠西是老城区，生活氛围浓厚，但缺少拼搏气息。

相比而言，中大创新谷的均衡性更佳，新老城区交汇地，能更好地平衡工作与生活。

从区位来看，中大创新谷正好处在“一区一谷一圈”三大板块的中心，以及广州城市新中轴的南延段，可谓左右逢缘、上下通达，既能搭上琶洲数字经济的快车，又能体会海珠西的生活氛围，还能享受新中轴的万亿级配套。

在此意义上，中大创新谷的区位可用一句话来形容，那就是：海珠新旧动能切换地、一轴一谷财富交汇处。

与此同时，中大创新谷本身还是一个科创中心，聚集了中山大学、中国电子科技集团公司第七研究所等众多科研院所，拥有国家、省、市各级研发机构或实验室近 60 个，超50 家人工智能技术研发及应用企业。

正因为如此，这里是全广州平均学历最高的板块之一，有钱人买房最看重不就是圈层嘛？这个优势，中大创新谷在海珠，可谓是独一份儿。

03

无中心不馥香！

全国第四座馥香园花落广州

如此宝地，自然是群雄逐鹿之地。

最近几年，中海、中冶、中建、越秀等龙头房企纷纷抢滩中大创新谷。

2024年12月，绿城一举海珠客运站地块，宣布进驻中大创新谷，并将项目命名为绿城·馥香园。

馥乃气味芬芳之意，馥香园这个名字，很江南、很绿城，必定是城市中心绿意盎然的宝地。

打开地图，这个地块非常优质，首先，它位于海珠中心区，是新中轴南延段与中大创新谷的黄金交汇处，顶级配套与塔尖圈层在这里相遇。

周边绿意环绕，向北一公里是有着“广州绿肺”之称的海珠湿地公园，向南一公里是波光粼粼的珠江后航道，向东南方向700米是缤纷多彩的海珠儿童公园，整个项目就像是一枚镶嵌在绿洲里的翡翠。

这很对绿城的胃口，它是绿城首次进入广州核心区，也是全国第四座馥香园。

“无中心不馥香”，始终在城市的核心地段，以繁华生活+沉浸式园林，营造引领性产品，这是绿城馥香园产品系的择址观。

杭州版馥香园成就“申花之眼”，宁波版馥香园缔造“山水城邦”，广州版馥香园则在中轴之上雕琢 “城芯水岸”，并以超高的新规使用率、2梯4到5户的单边位设计，升级主城区改善型住宅标准。

杭州绿城·馥香园实景图

那么，这个地段到底靠什么吸引了绿城？

04

海珠湾隧道，打通广州任督二脉

先说重点，项目与地铁真的足够近！

旁边80多米就是地铁南洲站，2号线与广佛线在此交汇，4站可到广州塔、5站到琶洲西区、5站到珠江新城，20分钟内畅达三大核心商圈。

在广州，打地铁概念的项目很多，但与地铁相距只有80米的，极少。五站之内横扫“珠城+琶洲+广州塔”三大地标的更是少之又少。

不仅如此，全城关注的海珠湾隧道口也在项目附近，带来新的想象空间。

今年9月，总投资116.8亿的“广州第一盾”海珠湾隧道即将通车。这条4.35公里的地下蛟龙，不仅将市中心至广州南站的车程压缩至15分钟，更以“三立交+双高速”的黄金路网，显著增进海珠、天河、越秀、番禺的联系度。

有人说，“盾构机的每一次掘进，都是对城市权力地图的一次暴力重绘”，那么，海珠湾隧道又将如何重塑区域价值？

大城市中的超级隧道（AI制图）

而对城市而言，这条隧道的开通，无疑是打通了一条困扰广州多年的“肠梗阻”。

众所周知，广州规划上的一个不足是高铁站与市中心的关系比较疏远，影响到金珠琶商务人群的出行效率，这条隧道的开通，不仅缩短了从市区到南站的时间距离，同时还给一条超级大动脉——广州大道减负，这对拥挤不堪的广州市中心而言，绝对有着舒筋活血之效。

一个规划学者曾经说道，“隧道的意义，不在于它穿越了什么，而在于它连接了什么”。

当海珠湾隧道开通之后，城市新中轴再一次南拓，城市中心的内循环更加顺畅，有如打通任督二脉，重塑城市肌理，重新焕发中心城区的精彩。

对于绿城·馥香园而言，隧道口500米的“近水楼台”优势，则意味着三重红利：

第一是“时空折叠”，项目成为“15分钟南站商圈”与“15分钟珠城商圈”的交汇点，实现从“交通末梢”到“流量枢纽”的蝶变。

第二步是“城市界面重构”，隧道建设同步推动内环路东晓南段改造，拆除高架桥后释放的立体空间，将用于打造滨水商业带和公共景观廊道，实现从交通节点到城市综合服务极核的跃升。

第三步是“资产升级”，参照猎德大桥开通后珠城房价5年翻番的轨迹，这条超级隧道带来的“洼地填平效应”或将重塑板块价值。

05

绿城助力广州迈向“江南时代”

今天的海珠，正以新中轴为剑，以创新谷为盾，在珠江南岸乘风破浪，推动广州迈向“江南时代”。

当海珠湾隧道贯通，新中轴将再一次南拓，绿城·馥香园将成为这场变革的“时间胶囊”——它不仅是美好的居所，更是城运的见证者、资源的集大成者。

让中产最焦虑的教育，项目也安排得妥妥的，会配建一所24班小学。

据悉，在项目拿地之前，海珠区教育局就已规划要在这里建设一所优质公办小学，综合对比之后，决定引进海珠教育第一梯队——广州五中来办学，而且这是广州五中办的第一所小学，教育局和五中都非常重视。

广州市五中已连续23年斩获市高中毕业班一等奖，是老广心目中有口皆碑的好学校。绿城创始人宋卫平说过：“房子只是容器，生活才是内容。”

好的教育、好的园林、好的配套，都是“内容”。

在这片城芯绿洲之地，绿城·馥香园用一座低密园林、一轴双地铁、缤纷河景，重新定义了中心住宅的沉静与深邃。

项目容积率为3.8，32层、户户朝南设计，这样的居住氛围，在海珠新房市场中殊为罕见。

更为惊喜的是，项目楼下就是一条河涌（北濠涌），蜿蜒注入珠江，仿佛一条灵动的丝带，在城市的高楼大厦中缠绵萦绕，一路生花。

以下是河涌改造效果图，河岸两侧的亲水平台，缤纷多彩，想象一下这样的画面：清晨，阳光倾洒，业主们在这里活力晨跑。一旁，钓鱼爱好者安静端坐，享受静谧时光。稍远处，老人们在绿意环绕下，悠然打着太极，动作舒缓流畅……

河道公园效果图

这缤纷的水岸生活场景，让快节奏的大都市，显现出一份难得的舒展与松弛。

这种“左手CBD繁华，右手小河弯弯”的极致对比，恰如一位作者笔下的广州：“一半是沸腾的金属，一半是沉静的翡翠。”

此外，项目旁边的榕树广场已经开放，4棵挺拔的原生古树，扎根于此，历经岁月洗礼，枝叶繁茂，周边鲜花绽放，一片生机勃勃的景象

在城市中心，这种“榕下繁花红映绿，广场翠柳舞春风”的意境，恰似宋代词人柳永笔下“烟柳画桥，风帘翠幕”的江南意象。

海珠，位于珠江之南，能否代言广州的“江南意象”？且看绿城如何造景。

编辑打探到，绿城馥香园城市展厅目前已开放，超千组客户已登记。另外，绿城“繁花双新”产品发布会将于3月11日举办，随后绿城馥香园全维实景展示区将惊艳亮相，敬请关注。