东莞的房东们最近可是信心满满，集体涨价的风潮似乎已经到来。

根据贝壳网的数据，东莞的房源涨价数量在短短两周内翻了一倍多，涨幅达到了惊人的100%。

从9月到10月，涨价房源的数量从几百套飙升至上千套，这可是今年来的最高点。

01

在诸葛找房平台上，东莞的南城、东城、松山湖、虎门等地的业主们也开始了涨价行动。

比如南城的精英名都，有业主将一套98平的四房涨价了40万；中信森林湖的一套162平的四房，业主涨价了30万。

这种涨价的势头，似乎在政策利好的推动下，变得更加明显。

央行的刺激政策一出，东莞的涨价房源数量就以肉眼可见的速度暴增。

从9月24日开始，涨价房源的数量就在不断攀升。

以贝壳网数据看。9月24日，东莞涨价房源45套。9月25日，涨价47套。9月26日，涨价54套。9月27日，涨价83套。9月28日，涨价71套。9月29日，涨价77套。9月30日，涨价157套。10月1日，涨价113套。10月2日，涨价119套。

到了10月，涨价房源的数量已经稳定在每天80-120套之间。

看房量也在飙升，国庆期间，东莞的看房人数平均每天保持在700-800人，国庆后的首个周末，看房人数更是翻倍增长。

成交量也在上涨，以10月13日为例，贝壳网一个平台就成交了69套，环比上涨了68.3%。

成交均价也在上涨，从8月底的1.4万上涨到了10月第二周的1.67万，涨了接近3000元一平。

02

尽管如此，市场上的空军依然强大。

每一次政策利好，总有人趁机出货，不仅不涨价，还会低价卖出去。

从新增挂盘的数据就能看出来，降价房源的数量远远高于涨价房源。

有些悲观的业主，宁愿割肉，也要快速出掉。比如南城的东骏豪苑，有业主从350万下调到330万，降价20万。

东莞楼市的行情接下来会怎么走？

楼市回稳是大势所趋，官方已经定调止跌回稳，新一轮周期开启，楼市底部差不多要到了。

一线城市是风向标，东莞楼市看深圳。

现在深圳楼市在好转，年底深圳核心区有望企稳，外围区2025年年中有望企稳，低谷正在过去。

深圳的虹吸效应短期内会虹吸包括东莞和内地购买力，但深圳楼市复苏了，价格反弹了，又会反哺东莞楼市。

东莞楼市目前在筑底，行情在好转，预计2025年年中，核心区止跌企稳，复苏龙头会是松山湖，南城、东城等板块跟随。

03

很多人估计比较关心的问题：

目前东莞楼市还能不能买？

如何判断呢，言叔认为主要还是看基本面。

什么是基本面呢？就是就业、收入以及大家对未来的信心。

很显然，这些还差点火候。

尽管黄金周期间部分城市成交量火爆，但房价却没跟上来，。

《财经》最新报道提到，北京楼市的开发商们正喊着“回收折扣”，然而行动上却有点滞后。

眼下房企纷纷想借楼市放松政策的东风清理库存，把一些“老产品”卖掉，攒钱拿地，准备出更牛逼的新楼盘！

二手房市场情况稍好，“以价换量”成了新常态。理性选手们正借此行情解套，老话儿说的好，“能解一套是一套”。

我的观点还是那老调重弹：房地产的黄金时代早就告别了。

等这波情绪平息，后续的调整还在前头呢。

原因其实特简单，不用长篇大论分析：

首先，我们的房价还是老高老高的。经过20年的上涨，虽然最近几年略有回落，但说实话，依然很“高”。以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市，全球高居榜首。

泡沫还大着呢，消化起来需要不短的时间。

等这波房价止跌企稳后，市场将进入长期的“横盘整理”阶段。

当然，这轮调整结束后，一线城市的核心地段房子像小猫晒太阳一样，无论如何都能撑起保值增值的帽子。

但靠炒房赚钱的船，可是早就开走了！

接下来，即便是那些产业和经济表现不错的高房价城市，也难逃房价回调的命运。高房价呢，严重透支了这些城市的支撑力。

就买房这件事，本号的观点依旧：北上广深可以耐心观察三个月，其它城市照以下原则行事：

第一，炒房客们，高位站岗能卖就卖，别磨叽，越拖亏损越大。赚到甜头的，见好就收吧。否则当初凭运气赚的钱，将来可得用本事全吐出来。

第二，只有一套房的中产家庭呢，尽一切可能降低债务，收缩家庭财务，远离刚性债务的陷阱。

第三，没硬需求别急着买房，特别是需要借钱买房的人，能推迟就推迟。

第四，有自住需求、小孩上学、结婚的朋友们，如果收入能扛得住，又特别想买，选好了房子下手也无妨，但得做好房价下跌的心理准备，这是认知。