ESG之于企业，不是负担，而是改进增长方式、实现可持续发展的机遇和路径，因此，企业具备进行ESG创新的内生动力。

我国住房租赁行业持戈试马，但对于ESG层面的构建仍在探索阶段，对于“可持续性”的“定标”道阻且长，但这同样意味着创新空间扩大。某种意义上来说，住房租赁行业是对中国特色住房保障体系的重要补充，同样呼唤着具有中国特色的ESG生态体系。

一般来说，头部企业总是更关注创新发展与行业引领，同样的，头部长租企业在ESG实践上也更容易在ESG行动路径上摆脱范式、有所创新。

为此，在2023年度URI城市租住学会在中国住房租赁测评启动之际，基于国际上较为权威的ESG评级体系，参考国际通行的“可持续发展三大准则”，形成自有评价体系，对企业的ESG工作进行定量和定性分析，最终形成评级结果并对外公布。与此同时，URI城市租住学会对这些国际权威ESG监测和评级体系进行了更有针对性的遴选和本土化调整，体系包含环境、社会、治理的3个一级指标，15个二级指标，35个三级指标，以此综合衡量企业的ESG实践表现。

测评中盘点了国内标杆住房租赁企业的ESG关键数据披露、可持续发展重要实践举措等，在形成更具时效性的测评指标体系的同时，也得以一窥2023年中国住房租赁行业在可持续发展中的所处阶段、成果、挑战和机遇。

值得注意的是，按照惯例，ESG指标监测和评级以年度为单位，随着行业ESG整体表现以及企业实践情况的变动，指标也有必要进行动态调整。

具体可持续指标推导展示如下：

越优质越积极，住房租赁企业ESG实践高光时刻：

01

#为什么住房租赁行业需要践行ESG

疫情时代的疤痕效应仍在影响着世界；气候变化加剧自然和社会风险；外部环境复杂严峻；我国距离“双碳”宏观战略目标的实现又逼近一年。与此同时，中国房地产市场持续承压，越发凸显业务可持续、高质量发展的重要性。在此背景下，与“双碳”目标和可持续发展息息相关的ESG理念已然成为衡量地产企业价值的新工具，甚至被称为企业的“第二张财报”，地产企业的ESG能力和绩效表现受到空前关注。

ESG理念强调，企业要注重生态环境保护（E）、履行社会责任（S）、提高治理水平（G）。对于我国住房租赁行业来说，其模式天然就具备ESG理念的底色，非常适用ESG评价体系。

从生态环境保护的纬度，长租公寓的选址、开发、建设过程，都更倾向于应用新措施、新技术、新材料，以减少环境污染和通勤所带来的能源消耗。

从履行社会责任的纬度，从宏观层面看，住房租赁行业是保障性住房体系的重要组成部分，以实现城市人口“职住平衡”、解决新市民和青年人住房痛点为目标；从微观层面看，“社区共建力、社区幸福力、社区服务力、社区共融力、社区互助力”五个维度也属于履行社会责任的范畴。

从提高管理水平的纬度，宏观层面看，住房租赁行业除了落实好企业内部管理，也需要对接政府的交易监管服务平台，并落实好资金监管及行业规范，不断推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系；微观层面来说，例如企业文化等元素也属于企业治理的范畴。

在住房租赁行业，无论是上市房企，还是资管系企业，都在积极推动自身 ESG 发展。上市房企满足监管部门对所有上市公司提出的 ESG 信息披露要求，而资管系企业也逐渐将 ESG 理念贯穿到企业风险管理以及决策流程中。

02

#适用于住房租赁行业的目标与披露准则

通过梳理国内外多家上市（或发行 REITs的）住房租赁企业的ESG实践可知，总体来说，一套完整的ESG行动路径可以拆解为五个步骤：

住房租赁行业的“可持续发展目标”主要集中在以下10 个：

在对 ESG 相关数据进行披露，并根据国际通行的“可持续发展三大准则”，完成相应的年度指标和信息披露。

*三大准则包括：GRI（Global Reporting Initiative 全球报告倡议组织）、SASB（Sustainability Accounting Standards Board 可持续发展会计准则委员会）、TCFD（Task Force on Climate- Related Financial Disclosure，气候相关财务披露）。

03

#趋势 理念逐渐深入 议题各有偏重

关键词：绿色低碳，社会责任，合规管理

住房租赁行业参与主体多元，不同类型不同背景的企业也会在各自的ESG目标规划和实践中形成特色。

一般来说，头部住房租赁企业由于在可持续发展战略意识上的前瞻性，在ESG披露上形成了较为完备的制度指引和实施措施；同时与国际接轨，结合联合国SDGs并从中识别出与自身业务相关的目标，以“可持续三大准则”为依据编写ESG报告，如魔方生活服务集团、微领地等。

一些背靠国企国资和上市公司的长租公寓品牌，则更多依托于所属公司的ESG管制架构和战略规划，并遵循相应的绩效职责和重点行动指引，其ESG实践也被纳入到所属公司的ESG报告、社会责任报告或可持续发展报告中，如上海城投宽庭、华润有巢等。

此外，大多数住房租赁企业都开始重视ESG并付诸行动，坚持长期主义、积极承担社会责任、与社会共生共赢的理念已经成为共识，尤其是长租公寓社区具备天然的社会基层微单元属性，自然而然成为节能环保、绿色低碳、社区共建、创造/稳定就业、增进民生福祉等议题的重要践行者和贡献者，如浦发有家、安歆、武汉联投新青年。

这些不同类型和背景的住房租赁企业，在ESG重大性议题的选择和优先级排序上同样呈现多样化。但总体而言，围绕环境、社会、公司治理三个维度，在环境保护、社会责任、员工关爱、企业经营、客户管理、创新发展等方面仍有一些议题，被大部分长租公寓企业都视为“高度重要性议题”并加以实践，比如普遍关注绿色低碳节能环保，国企普遍重视社会责任议题，资管系企业普遍重视合规性和风险管理等。具体包括：

04

#具有中国特色的ESG生态体系实践经典案例

关键词：PERMA，超级社区，无废社区

魔方：PERMA模型幸福五元素

创新点：

国内首家发布ESG报告的住房租赁企业

行业首例在ESG行动中引入PERMA模型

作为首个住房租赁行业ESG经典案例在香港理工大学IMPACT2023上发表

作为国内第一家发布ESG报告的长租公寓企业，不仅遵照国际标准指南，有着较为完善的机制指引和严格的实质性议题分析流程，更是首次引入PERMA模型，在ESG的社会和治理两个层面引入了全新的思维和理念。

塞利格曼PERMA模型是一个基于积极心理学的幸福和福祉框架，包含积极的情绪（Positive Emotion）、正向的投入（Engagement）、和谐的关系（Relationship）、工作/生活的意义（Meaning）和成就感（Accomplishment）五个要素。

在实践中，魔方将PERMA理念同时引入到对员工和对住户的关怀中，通过加强意义感、获得感和幸福感，来影响企业的可持续发展进程：

微领地：超级社区解决方案

创新点：

提出“超级社区”解决方案，以富有想象力的IP异业合作，探索超大型社区营造的未来方向

微领地以提供小户型、大社区租赁产品著称，主要面向职场新生代，是目前国内最大的社会化保障性租赁住房资产管理平台。

所谓超级社区，其内涵不仅在于物理规模，更多是形态上的“超级”。微领地认为，比起其它社区，超级社区应该是一种更好实现“社区共同体”的形态；在青年从独居走向共居的过程中，超级社区提供的应当是引导、激发与支持的角色，而不是讨好、服务与管理。

与此同时，在一个超级社区，如何在保护青年人重视的隐私感和边界感的同时，赋予他们开放有趣的环境氛围，满足他们扩充朋友圈的需求，微领地同样希望能找到其中微妙的平衡点。

基于这些对社区角色的新思考，微领地与大鱼营造、永璞咖啡、艺巢、日食记、街声、稻草人开门去玩等异业品牌合作，结成“V星联盟”，以空间共建、社群活动、联合权益等多种形式，打造平台的连接和赋能能力，创造住宿、学习、娱乐、社交、就业等多维场景，让用户在社区的沉浸时间从8小时延伸到24小时，从而为用户营造真正的精神栖息地。

除了社区营造，微领地也致力于在募投建管全链条过程中体现ESG理念，将科技、文化等领域的创新成果和技术应用于住房租赁行业，促进行业的可持续发展与创新。

城投宽庭：无废租赁社区

创新点：

依托上海城投，形成“无废租赁社区”指引，推动无废城市治理

“无废社区”是“无废城市”治理的基本单元。所谓无废治理，即依次按照以下层级来对待物质资源：源头避免（Reduce）→ 重复使用（Reuse）→ 循环再生（Recycle）。中国的无废城市建设从2019年正式展开，而社区是推动无废城市建设的重要力量。

2019年8月8日，上海城投正式发布租赁住宅品牌城投宽庭。上海城投集团是上海保障性租赁住房开发建设运营的主力军之一，同时还承担着上海约80%的生活垃圾转运处置任务，构建了一整套“上海市生活垃圾全程分类保障体系”。城投宽庭将该体系应用到自身业务板块，形成“无废租赁社区”指引，并通过上海城投系统内部各板块联动，形成“固废内循环”，为住房租赁行业推进“无废社区”“无痕生活”建设打造样板，成为推动“无废社区”建设的生力军，被纳入上海城投社会责任报告以及“上海国资社会责任工作案例”对外示范。

城投宽庭同时主张，社区中践行“无痕生活”的一个个鲜活的个体，也是推动“无废社区”建设的生力军，积极倡导将绿色、环保、可持续发展的理念落到生活中的每一个细节，让社区的每一份子都成为ESG先锋。

#结语

双碳目标下，当前九成以上房企发布了ESG报告，意味着房企转型发展已经势在必行。对比之下，住房租赁企业在ESG层面的探索和构建还稍显势单力薄。但显而易见，政策现在利好住房租赁行业，对于住房租赁行业和相关企业，打造具有中国特色的ESG生态体系是非常值得努力的方向和目标，期待企业加快进度，致力于ESG行动，将可持续发展的经营理念渗透至管理决策与日常经营管理，也期待定期发布ESG报告和关键数据披露在行业内变得更加规范和普及。

主编：阿拉丁喜喜

撰文：夏洛特

编辑：楚风

运营编辑：太阳、汤包

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