2024年的楼市，就像坐上了一列失控的过山车，起点很低，开起来更低，半路上了高峰让无数人嗨翻了，没想到接下来就是看不到底的深渊。

无论是新房还是二手房，无论是一线还是三四线城市，房价依然在以肉眼可见的速度滑落。那么，2025年的楼市，还能撑住吗？

01 房价的“滑铁卢”，是真的很滑

根据2024年12月的统计，全国100个重点城市中有98个城市的二手房房价在下跌，环比下降0.53%，同比更是大跌7.26%。就连一些曾经房价坚挺的大城市，比如北京、上海，也进入了全面下行的通道。

唯一的“幸运儿”是深圳和成都，但涨幅仅有0.05%和0.1%，这点“上涨”连遮羞布都算不上。

再来看新房市场，12月的百城新房价格环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。听起来似乎有点希望？但背后的原因是高端改善型楼盘的供应激增。

比如上海豪宅市场，2024年前三季度的成交量竟然超过了过去四年的总和。这些高价房源拉高了整体均价，但普通楼盘的价格其实并没有起色。

更扎心的是，房价指数已经跌回了2017年的水平，部分城市甚至“回到解放前”。比如郑州的房价已经跌回了2016年8月，廊坊更惨，直接回到了2016年1月的状态。

02 输液输的是葡萄糖，只有动作

面对房价下滑，救市的力度已经拉满了。从降低首付比例，到放宽限购，再到降低房贷利率，各种刺激政策层出不穷。

尤其是2024年9月底的一系列政策，短时间内确实让市场交易量有所回升，甚至让部分城市的二手房价格在10月和11月小幅上涨。

但是，这种效果很快就消散了。12月的数据显示，二手房成交量再度下滑，价格也回到了跌势。为什么政策救市总是“雷声大雨点小”？答案其实很简单：没钱。

整体来看，我们的债务率已经超过了2008年美国次贷危机的水平。尤其是以居民可支配收入为分母的债务率，中国已经远超美国、日本、韩国等主要经济体。

这还没算那10万亿的经营贷呢。

过去大家总说“刚需不会消失”，但如今刚需真的在消失。购房主力的20-59岁人群从2016年开始就已经减少。更别提结婚率、生育率，直接削弱了婚房、学区房需求。

更扎心的一个数据是，中国人的首次购房年龄平均为32岁，而这个年龄段的人口在2022年后开始减少......。

那么剩下的人在哪儿呢？答案是，早就在城市里了。城市化是楼市的“发动机”。但现在城市化率已经接近70%，发动机快没油了。

城市化发展到现在，新增的购房需求越来越少之外，还带来了一个意想不到的副作用：很多家庭从三四线转移到一二线之后，会卖掉老家的房子筹钱，这进一步加剧了市场的供给压力。

03 我多想回到过去，但可能吗？

很多人都在问：房价会不会反弹？楼市还能不能回到过去那个“闭眼买房就赚钱”的时代？答案恐怕让人失望：不可能了。

2025年的楼市，可能会在政策的不断刺激下迎来跌幅的逐步收窄，甚至部分城市的某些房源会出现小幅反弹。但从全国范围来看，房价的整体走势依然是下行的。尤其是二手房市场，供过于求的现状短期内难以改变。

上两天看到一篇文章，论述说5月之前，还会有新的政策出来给楼市刺激加码，比如进一步放宽限购、降息、增加购房补贴等。

我相信这是一定的，因为现在就是楼市淡季，过年之后需求才会重新释放。但这些政策的效果很可能越来越有限。

毕竟，可以刺激需求，但却无法增加人口和收入。