海珠是保利的福地。
先是在海珠西部起家，后来总部搬到了海珠东部的琶洲。
在琶洲，保利搞了一个保利天悦，这是让保利名利双收的一个楼盘，自此之后，更多人知道了保利做高端项目还是有一手的。而保利，也将天字系，当作高端楼盘的招牌，在广州搞了好几个天字系。
尝到甜头的保利，当然不会轻易放过琶洲的任何一块住宅地。
这不，去年琶洲一块住宅地出让，保利就花了47亿的大价钱拿了下来，楼盘价广州第三。
现在，这块地的名字定了，自然还是天字系——保利招商海珠天珺。
名字里有招商，当然是招商也加入了项目。
既然是天字系，吹风价自然也在天上：15万元/平方米。有可能在10月份开卖。
保利天悦是海珠区豪宅的代表之一
有保利天悦的珠玉在前，这个海珠天珺会做成什么样？
15万元只是吹风价，我们来分析分析，楼盘能不能卖到这个价格。
海珠区的房子为什么值钱，大的方面是两个：一是琶洲，二是江景。
琶洲的核心是数字经济区和琶洲会展一带，这里是海珠区最繁华的地方，也是海珠区最被看好的地方。
保利天悦琶洲会展旁，看到的是繁华的都市，很有都市感。
海珠天珺就在琶洲，具体的位置是在琶洲东区、新港东路北侧，临近黄埔古港景区。海珠天珺周边被产业园围绕，氛围比不上保利天悦。
保利招商海珠天珺目前处于施工中
江景上面，保利天悦直望一线江景。
海珠天珺与江边的直线距离约150米，这个距离当然也算一线临江。可惜，西北向望江的视野受到1栋十几层高的园区写字楼遮挡；在东北向的旧楼只有几层高，只会挡住部分低层户型的江景，江景也比不上保利天悦。
保利天悦二手成交价格普遍在13万/平方米以上，今年成交过单价19万/平方米的房源，是一套大户型，北向一线望江。
从这个角度来说，如果最后的售价是15万，买海珠天珺的一手，还真的不如买保利天悦的二手。
不过，保利天悦基本是有价无房，想买也不一定能买到。另外，能买海珠天珺的人，也不会喜欢买二手。
保利天悦的业主比较惜售，放盘不多
周边其他二手房，例如雅郡花园、江山国际和琶洲丽舍等，今年的成交价在7万-14万/平方米之间。不过，这些楼盘的买家和海珠天珺应该有很大差别，不会有什么竞争。
至于江对岸金融城的合景臻溋名铸，户型面积差别还是挺大的，客户群体也不太一样。
这样看来，海珠天珺真的没太多竞争对手；会不会真的卖15万，就看能不能通过备案价了。
保利天悦抢手，位置跟江景有很大贡献，产品做得好也是重要原因之一。
看得出来，海珠天珺在户型设计上确实花了心思。
从流露出来的户型资料显示，海珠天珺一共有5个户型：
139平方米四房两卫；
141平方米四房两卫（B-1和B-2）；
196平方米四房两卫；
262平方米四房两卫；
从户型面积来看，200平方米以下的户型居多。
139平方四房两卫户型
具体来看看户型，139平方米四房两卫户型，竖厅设计，带有1.9米宽的入户花园，从入户花园进门后是L型的厨房，日常烹饪比较实用，较大的看点是阳台，将近7米长，把客厅与其中一个卧室相连，采光会比较好。
141平方米四房两卫（B-1户型）
141平方米四房两卫（B-2户型）
141平方米四房户型有两种户型，B-1户型和B-2户型，都设有独立电梯入户，各有优缺点，B1户型带有1.9米宽的入户花园，动静分区明显；B-2户型则更为方正，带有生活阳台。
196平方米四房两卫户型
262平方米四房三卫户型
再来看看196平方米四房两卫和262平方米四房三卫，跟前三个户型一样都是四房设计。
不同的是，262平方米户型其中三个房间都带有独立卫生间，有豪宅内味了。
另外，两个户型的厨房做了中西结合的设计，中间有个餐台，烹饪操作比较方便。
与海珠天珺对比，保利天悦的户型大多是200平方米以上，最大的户型达到了767平方米，北向一线望江，比起海珠天珺，豪宅属性更浓。
海珠天珺占地1.7万平方米，规划了4栋39层高的住宅楼，3梯3户，共有400多户。
要知道，保利天悦占地有75万平方米，大概是44个海珠天珺那么大，而且容积率很低，不到2.5。
反观海珠天珺，居住密度就比较高了，容积率高达到5.9。在市中心，这个容积率也不能说高到令人发指，不过，舒适度肯定远远达不到保利天悦的水平。
保利招商海珠天珺占地面积较小
由于地块小，海珠天珺并没有太多空间去做配套。
项目自身带有一个9班幼儿园，小学以上教育资源则需要依赖附近的黄埔村的黄埔小学和黄埔中学。
当然，能买得起豪宅的人群，对于教育资源并不会太在乎，更多看中的是琶洲板块带来的价值。
海珠天珺周边的城市面貌不算好
海珠天珺虽然属于琶洲板块，但位于还在规划和待开发的琶洲东区，交通相对于琶洲中、西区来说没有那么便利，目前只有一条横向道路新港东路。
不过好在新化快速已经开通，往南走多了一条可选择的快速路。
如果想要乘坐地铁出行，则需要步行将近2公里才能到达4/8号线万胜围地铁站，耗时20分钟左右。
海珠天珺位于琶洲，有江景，单这两点就值10万+。楼盘的当然有瑕疵，周边城市面貌差、地块小、园林空间有限、配套欠缺等缺点……
如果真的想买琶洲，一手、二手都没太多选择，真的只能看海珠天珺，只能说，楼盘真的选了个好时候来推售。
你觉得保利招商海珠天珺会卖多少钱？
