影响房地产市场发展的因素在近几年发生了巨大的变化，房地产也迎来了历史性大变局：

一、总人口负增长与人口老龄化将成为房地产市场未来的长期利空因素

从2022年起，总人口就开启了负增长，紧接着的2023年、2024年均处于负增长的态势，人口分别减少了85万人、208万人、139万人。当然2024年由于是龙年且上面已经出台支持人口出生的措施，使得人口出生率有所回升，人口减少的幅度较2023年有所放缓。

但由于我们已经在逐渐进入重度老龄化社会，且从国际上其他国家和地区的人口发展经验来看，人口一旦进入负增长，在短时间是很难逆转的。所以基本上可以预计在未来相当长的一段时间内，总人口仍将延续着负增长的态势。

随着总人口的减少以及人口老龄化的加剧，未来的总体住房需求也会随着减少，而在目前住房市场已经进入供大于求的状况下，住房需求的减少将对未来房地产市场的发展构成很大的利空。

二、房地产进入新周期、新模式

从目前房地产的种种迹象来看，房地产已经进入一个全新的周期，由过去单边上涨的周期已经转为了震荡下行的周期。根据其他国家和地区的房地产市场发展规律来看，未来很有可能会进入一个震荡横盘的状态。

当然在整体市场横盘的状况下，不同城市的房地产市场表现会有所分化，大城市的房地产市场有望走出震荡向上的行情，而一些中小城市可能会继续延续期下行的态势。

随着市场的变迁，房地产的发展模式也会随之发生变化。即由过去增量开发的时代进入了存量运营的时代，未来房地产市场的发展会更加关注房子的品质及房屋的保值升值。

三、房价单边行情已经结束了

毫无疑问，房价单边上涨或是单边下跌的行情都已经结束了，尤其是单边上涨的行情不复存在了。

随着房地产市场整体由供不应求转为了供大于求，房价基本上不可能再出现普遍性上涨行情了。即便是未来有些城市的房价会持续上涨，也基本上不可能像过去一样呈现单边上涨的行情了。当然随着各项房地产市场支持措施的落地，房价单边下跌的行情大概率也不会出现了。

未来不管房价上涨还是下跌，都会呈现是一种震荡的态势，一种趋缓的态势。