今天你对它爱搭不理，明天它让你高攀不起，最近关于老破小的成交量冲高登上楼市热搜了，而之前5月的新政之后很多大V就已经在说楼市的销量在攀升了，特别是老破小的销量是在持续上升，但是那时候大家的感知度还没这么强，但是随着继续下跌了半年多之后，当前老破小的销量已经是在实际走高了，就拿大家最关心的一线来说，在9月底新政之后的两个月，上海300万以内的二手房成交占比就接近了60%，而北京在90平以下的二手房成交占比也达到了66.3%，而广州在市中心的60平以下的小户型也呈现了增长势头，还有深圳150万以下的二手房占比也是达到近7%，环比增长超4个百分点，这个增幅也是四大城市之首的。

也可以看出来，二手房成交量是在低迷中有所突围的，因为现在不是大家都不想买房了，而是价格太高、杠杆率过高等等因素导致大家对买房的冲动在降低，而老破小的降价之后其实刚好迎合了不少人的需求，特别是很多年轻人的需求，包括单身的和情侣们，老破小的地段够好，面积低，总价低，物业成本也低等等的因素符合了年轻人对自住的一切需求，因为背后的原因其实也能理解，现在大家的收入其实相比前几年反而是降低的，包括稳定性都是很多人担忧的，所以才有上千万的应届毕业生都希望挤破脑袋去到体制内去。

而楼市消费的降级之后，老破小的价格正好能让很多人一步到位的上车了，包括老破小的租金都能够抵得上月供了，那其实租一套房30年还不如直接买一套了，所以年轻人就坚决的上车了。就拿广州海珠区举例，这边有不少老破小的价格都在100万-150之间，而现在首付15%的话，差不多只要15-20万就可以直接上车了，而月供的话如果按照100万总价、贷款85万来算的话，组合贷差不多只需要3500元左右，而租金一般都能做到2500-3000元，而除去租金的话月供只要几百块，可以说是毫无压力了，只要存够了首付，有个相对稳定的工作就基本能够上车了，这就是买入老破小的最直接原因了。

其实我们之前一直也在说，如果租金回报率达到一个比较合理甚至超越正常水平的时候，必然会有客户会为了这套房子买单，因为就像深圳过往的房价来说，按照租售比来看的话需要70年甚至90年才能收回成本，可以说这个租金回报率是远远低于正常水平的，加上房价收入比的畸高，年轻人能够得到价格的难度越来越大，所以才出现了房价的持续下跌近四年的状况，而过往楼市是五年左右一轮回，现在过了近五分之四了，还没看到触底的状态，所以大家就纷纷投奔到老破小的怀抱了，反正总价够低，自己能能住，也不怕再跌很多了。

当然，大家也要清楚，老破小自住的话问题是不太大的，只要能接受相对老旧的小区环境和内部设施就行，而投资的话未来还是需要观察的，因为地段好的话大环境上涨，这类房子也是有上涨的空间，而且过往很多人其实还是想搏一搏拆迁旧改的操作，拆字一响黄金万两的声响还在不少人耳边徘徊，只是说后续这种可能性是降低了一些，也不能完全说没有这个可能，因为之前不少会议也提到，后续会进行货币化的旧改补偿操作，当然重点还是针对城中村的房子的，而一线老小区的改造是需要天时地利人和才可能实现的，而这轮楼市中老破小的降价也是分化的，郊区老破小降的比较明显，核心区的话相对还是降的少一些的。

只是说大环境之下，老破小的总价和地段优势就逐步凸显出来了，而且现在不少老破小也在积极的加装电梯，有了电梯之后的老破小其实居住的体感会大大的增加，所以即使在选择的时候，也要看看是否具备加装电梯的条件了，有电梯和没电梯的老破小在将来出租或者再卖的时候价格都是完全不一样的，而旧改和拆迁来说，只能说保留希望，但是不要有太大希望，现在存量房处理都还是一个头疼的问题，而且天价拆迁也越来越少了，开发商能不能赚钱都是打个问号了，要花大价钱去拆迁难度是可想而知的。所以现在的老破小更适合的就是有自住属性的刚需们，希望有一套自己产权的房子，不用经常搬家，为了自住买入是问题不大的，投资的话就不要想着暴涨了，能保值的老破小已经算是非常不错了。

而且随着整体成交量上去之后，老破小的价格势必也会有所提升，因为最笋的盘已经被买光了，接下来的房源很难说达到非常高性价比的程度了，就看后续客户能不能继续接受老破小们的水涨船高了。而且，大家也发现了，现在基本都是一线城市和少数二线城市出现老破小的成交高潮，三四线大家就尽量不要去碰了，因为库存的高企对这些三四线来说没办法消化老破小的存量，都没有需求进去，自住的需求也不大，一线的老破小还可以说是一种硬通货，但是三四线估计将来依然是有价无市的状态，银行的态度也会更加谨慎了，包括贷款年限、贷款人年龄限制等等。

所以现在老破小也只能认准头部的城市的核心地段了，有适合自己的价位的买入会相对安全，而大家追高的这种心态也会影响老破小的业主们了，接下来，看看价格会不会拉升吧，量在价先，现在还是需要起量的阶段。