来源：丁祖昱评楼市2024-09-12 09:04:16

摘要

今年以来居民住房按揭需求持续低迷，商业银行、贷款中介等金融机构掀起了一场房贷“争夺战”。

市面上零首付、先息后本的“气球贷”等超常规信贷政策层出不穷，房贷返点、转贷降息等违规操作又重现江湖。

从这些非常规信贷操作手法来看，无论是零首付还是先息后本的金融产品都有一个共同点，即把购房者的还贷压力后置，变相拉高杠杆率，从而增加总购房成本和违约风险。而“房贷返点”和“转贷降息”均属于监管明令禁止的行为，本身也暗藏风险。

零首付等降杠杆产品对部分低总价刚需产品的去化或有一定提振作用，但对高总价项目来说几乎无效，非常规信贷操作对房地产市场本身的影响非常有限。

“517新政”以来，各地购房商业贷款首付比例下限基本已调整为首套15%、二套25%，全国除了北京、上海以外的绝大多数城市都已经调整至全国规定下限。

尽管如此，为了进一步吸引客户、降低购房者置业门槛，仍有不少开发商、中介机构推出“零首付”业务，商业银行也推出“先息后本”金融产品。

“零首付”如何操作？

第一种是做高合同价，即开发商和购房者签订阴阳合同，以高于实际成交价的评估价向银行申请贷款，用多获取的这部分贷款来充当首付资金。第二种是开发商或中介先垫资，购房者在约定期限内再向其偿还。第三种是首付贷，金融机构协助购房者以消费、装修等其他名义办理一笔商贷，用于支付首付款。

那么什么是“先息后本”？

简单来说就是，购房者在一定期限内只需偿还贷款利息，不必归还本金，偿息期过后再按照等额本息或等额本金的方式还款，偿息期长短因产品而异，最长的可达三十年。

今年5月，平安银行推出的“气球贷”便是“先息后本”典型，借款人按240期计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

此外，工商银行还推出“入住还”，在新房交付前只需还利息，入住后再正常还款；建设银行推出“轻松供”，2年内可以每期最低只还1元本金和应偿贷款利息，剩余本息在偿息期结束后每月分期摊还。

除了针对增量贷款用户，不少商业银行还开通了存量房贷“先息后本”转换通道，兴业银行推出“随薪供”转换业务，转换初期的2-3年只需要归还利息，期满后转为之前的还款方式。

实际上，“零首付”和“先息后本”共同的逻辑是将购房者的还贷压力后置，以适配前低后高的收入预期，但这类加杠杆行为容易引发家庭债务危机。

从成本角度“零首付”、“先息后本”并不划算，据测算，同样是贷款100万元、期限20年，采取“气球贷”的还款方式比常规的等额本息还款多支出利息近11万元，零首付的垫资、首付融资等方式背后可能附带高昂的手续费用，做高总价则会面临更高的住房交易税费，拉高整体购房成本。

居民住房按揭需求的低迷的情况下，银行、贷款中介等金融机构也在不断卷产品、卷价格，甚至不惜采用房贷返点、转贷降息等违规操作，来获客和抢占市场份额。

首先是房贷返点。过去，房贷返点是银行通过各种途径向推荐购房者的中介机构返还的一部分佣金，现在为了争夺增量贷款客户，房贷返点进一步逐渐演化为直接向个人购房者发放，返点比例为贷款总金额的5‰左右，个别可以达到1%以上，付款方式不仅限于现金，还有发放黄金、购物卡之类等价物的。根据公开报道，上海部分外资行最多可以做到贷款100万元返还1万元现金，东莞可以向中介机构返还6‰～8‰。

还有转贷降息。随着存量房贷与持续走低的增量贷款利差不断走扩，目前存量房贷利率普遍还在4%以上，而部分地区的首套房贷款利率已经跌破3%，同时经营贷、消费贷产品利率也卷入“2字头”。

不少存量房贷客户开始谋求“转贷降息”，通过挪用经营贷、消费贷等低息贷款资金来置换高位站岗的房贷，以期降低贷款利息支出。通常的操作流程是，借助贷款中介提供的过桥资金，购房者还清现有住房贷款，并完成房屋解压，再以个体工商户或借壳企业的名义将房产抵押给银行，并申请经营性贷款。

上述这两种情况均属于监管明令禁止的行为。据统计，今年上半年，监管部门就信贷资金违规流入房地产领域问题向商业银行开出共计48张罚单，8月，上海、江苏、山东等多地行业协会紧急发文叫停房贷返点，并督促商业银行尽快完成存量业务整改。

对于购房者来说，违规操作部分不受法律保障，“转贷降息”存在高额隐形手续费、贷款合同无法续期等风险因素，房贷返点一般没有书面合同作为保障，很容易在事后产生纠纷，购房者切忌“因小失大”。

非常规信贷操作效果究竟如何？

零首付等降杠杆产品对部分低总价刚需产品的去化或有一定提振作用，但对高总价项目来说几乎无效。

先来看刚需产品去化情况，比如首付2万元起的南宁建发·五象和悦，叠加准现房、特价房源等优惠，8月实现去化16套。再比如青岛城阳区中欧国际城金茂悦，首付5%起，加上75万89㎡一口价房源、高佣金点位引流，8月完成认购38套，而同期青岛市单项目平均平均认购量只有5套。另外，东莞、佛山等地多个楼盘推出首付分期、先收楼后首付等政策吸客。

再来看高总价产品去化，深圳宝安区的万丰海岸城瀚府8月推出首付免息借款1年最高60万活动，但周均来访量99组，环比不增反降48%，周均认购6套，环比更是下降77%。

房贷返点、转贷降息等业务影响更多体现在金融体系而非房地产市场。当前购房者不会因为房贷可以返点而去买房，在房价下跌预期下，也很少再有人利用贷款置换的漏洞腾挪住房按揭资格，再多买一套房，因此这类非常规信贷操作对房地产市场本身的影响非常有限。

居民贷款需求持续低迷、降准降息迟迟未落地的情况下，金融机构迫于贷款投放压力，推出了一系列新型房贷产品，不过市场反响相对平平，零首付在配合降价等营销打法的情况下也仅对部分低总价项目有效，对市场占比更大的高总价项目几乎失效。

另外，“气球贷”等产品引发舆论热议并受到监管风险提示后下架，房贷返佣、转贷降息等并不能提振购房意愿，反而扰乱了金融市场秩序。

值得一提的是，非常规信贷操作通常伴随着法律风险，一旦违规行为被监管机构查处，可能面临银行抽贷断贷的风险，购房者需要自负后果，零首付、转贷等操作还附带垫资过桥手续费等隐形费用，实际抬高了购房总成本，“气球贷”等将还款压力后置，总利息支出有增无减，且容易导致购房者高估未来还款能力而盲目借贷。

对于银行和金融体系而言，通过违规操作吸引来的客户，不少是收入不稳定或者信用不达标的，贷款违约风险相对较高，或将导致个贷不良率进一步走高，给整个金融系统埋下风险隐患。

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