4幅宅地3幅溢价成交，福州8月底的土拍因为学区划片掀起了小小波澜，但外来大鳄的集体缺席显露了地市热度不足。

本土国企胃口有限，还是得用“硬菜”炸一炸“建保国”们，于是台江金屏垱地块被端上桌了！

福州四城区2024年第四次土拍已定于9月29日上午开槌，9幅地块合计146.59亩，总起拍价24.315亿元。其中，台江核心区、金山北和奥体板块各供应1幅纯商宅地，并且出现越卖越便宜的趋势。

福州中心城区宅地开始起量，背刺了谁?

福州今年第四次土拍最受关注的无疑是台江区金屏垱出让地块一。

宗地2024-36号地块位于国货西路与五一中路交叉口东北侧，南侧是南公园，北侧是大利嘉城，步行七百多米就到鼓楼。紧邻规划地铁3号线、8号线换乘站点“国货路站”，1公里范围内还有三甲市一医院。

该地块共44.37亩，被拆分成A、B两个小地块，都是商住用地，中间还夹着划片的台江第五中心小学。在教育资源普遍不强的台江，“台五小+十五中”的组合只能算片区第三梯队。

即使没有学区溢价，这里的地段资源依旧能打。这也是为什么，隔壁的2023-43号宗地（建发瑞云）去年能够激战75轮，以41%的高溢价出货。

2.18容积率和50m住宅限高条件下，金屏垱地块可以走小高层+洋房的高改路线。

值得关注的是，去年下半年以来，福州核心区接连拍出高价地乃至“地王”，但从五一中路两侧宅地成交情况不难看出，地价一次比一次低。

最典型的是，与金屏垱地块只有一街之隔的汽车南站地块，建发当初拿地价是28734元/㎡。4个月后，北侧的状元小区地块出让，绿城的成交楼面价降到27712元/㎡。

只过了半年时间，距状元小区地块直线距离500米的金屏垱地块，起拍价23230元/㎡，比当初状元地块便宜了1276元/㎡。真的是晚买享折扣！

从板块贴身肉搏的竞争格局看，金屏垱地块的最终溢价率不会太夸张。

宗地2024-36号地块两公里范围内，竞品楼盘有在售的建发瑞云和建发灏云，阿发已经提前消化一波地缘客户，还有建发紫宸、绿城芝蘭月华待售，保利潮起公馆、榕发宸央雅筑待入市。一众高端盘，厮杀在所难免。

另一方面，该地块起始价14.98亿元，有出价能力、又面临核心板块补货需求的房企并不多。在前几场土拍拿地意愿极高的国贸，会不会成为新的搅局者？

鼓台宝地开闸放水，能不能救地市不好说，但当稀缺不再稀缺，多少会让市中心豪宅开发商难受。

压力更大的是，福州市中心新一轮“拆迁潮”来了，刚启动旧改征收的多个项目已经公布地块控规草案，下一步就是上架土拍了。

鼓楼近日就新增了省委党校住宅区、省林业厅宿舍、省社科院宿舍以及物构所宿舍4幅宅地，总用地面积约51.75亩。面积不大，但毗邻三坊七巷和乌山，市中心的中心不愁没人要！

另外，167亩的台江凤凰新村地块规划方案也已出炉。除了中小学用地，还有三幅合计115.5 亩的商住综合用地，大概率又是一个上海西，即两个商品房地块挨着一个“钢铁森林”安置地块。

这些新拆迁地块的具体可售指标还没出来，但福州塔尖上的有钱人，已经有些不够用了。

去年，上海西的建发璞云能做到开盘4个月清盘，同为4.5万+豪宅的国贸天琴樾也迅速进入尾盘状态，主要是因为中心城区几无竞品。

但随着鼓台高价盘连接入市，流速明显变慢了。克而瑞数据显示，8月份，福州五区总价500万以上的商品住宅成交套数占比只剩下18%，而去年同期的数据是：31%。

以往大家谈到鼓台楼盘，其核心价值一定是：市中心缺地！奇货可居的故事不好讲了，接下来，开发商只能靠产品力的突破激起市场购买力。

相比之下，金山北片区的竞争格局就没那么复杂了。

市属国企左海上轮土拍不惜溢价连下两城（宗地2024-29、30号），加上3月份拿的左海滨江鸣翠（宗地2024-04号），如果本轮继续生猛下去，有望拿捏片区的定价权。这也是为什么建总上轮要跟左海抢地。

我可以买贵，但别人不能比我便宜！

此次出让的2024-37号地块，和上轮29号地块一样，位于金山工业园区金山片区内，划片的也是金山实验小学，比起30号地块划片的金山小学，该校对购房者并无吸引力。

对开发商有吸引力的是，地价便宜了。

同为金塘路与金榕北路交叉口南侧出让地块，此前地块二（左海2024-29号）的起始价为12518元/㎡，而这一轮地块三（宗地2024-37号）起始楼面价仅10293元/㎡。

建总兜底的2021-64号地块（楼面价15425元/㎡）当初没有抢占先机入市，如今应该很难跟位置配套更优、地价成本更低的新盘竞争。

瑟瑟发抖的还有三环边上的万科城市之光，项目已领证可售住宅还有245套，精装2.5万/㎡的在售均价还能撑多久？

此次土拍的另一幅宅地是奥体板块的宗地2024-38号（仓山区东岭路北侧出让地块），11536元/㎡的起拍楼面价，对比1.5公里外高宅片区约1.08万/㎡的地价，优势不大。

划片的仓山区实验小学流花溪校区是新办的分校，在仓山区不算突出。地块东南侧的地铁4号线延伸段与地铁7号线换乘站点“洪湾南路”，还仅是规划阶段。

外来房企正盯着核心板块，西三环这块远眺乌龙江的地块可能又是市属国企兜底。

建总高宅三块地（备案名：流花溪谷一、二、三期）有着30万方的天量住宅库存待消化。新榕筑业也有一个高宅项目待入市。而距离2024-38号地块2公里外的奥体核心区，榕发已有麓里云筑在售。好像谁拿都是考验。

对于福州土拍，购房者可以期待的是，买到市中心改善好房的机会越来越多。适度的地价让利，或许也会带来新的房价体系。