沿海中心城市、副省级，2022年GDP城市排名第13的青岛，是中国新一线城市代表，也是房地产城市研究典型样本。近年来，青岛集中为打造宜居、宜业、宜游的高品质湾区城市，在住有所居、住有宜居、职住平衡上持续发力。
本期市场分析贝壳研究院聚焦青岛，研究这座沿海宜居城市的居住特征及趋势。
一 市场概况
首先，我们从过去一年多时间的量价变化，来把脉市场冷暖。
1、二手房成交单价小幅度下调，整体走势稳定
贝壳研究院数据统计，2022年1月-2023年2月，青岛二手房成交单价稳中微降。高值出现在2022年1月份，当月成交单价为1.96万/㎡；低值出现在2022年12月，当月的成交单价为1.69万元/㎡。除去这两个月，其他月份均在1.8万元/㎡上下波动。
2、新房二手房成交走势趋同，成交比值缩小
从青岛2022年近一年的市场成交走势来看，新房、二手房成交量均在2022年2季度达到高值，后又呈现不同程度的下行。但新房、二手房成交比值在逐渐缩小，到2023年1月，成交比值仅1.2，青岛整体成交趋势向存量市场过渡。
注：根据青岛网上房地产不完全统计新房/二手目标市场住宅套数（市南,市北,李沧,崂山,城阳,即墨,黄岛,胶州,不含平度,莱西）；由于2023年1季度数据中，3月无全月数据，因此以1、2月平均值估算。
具体到商圈及楼盘，2022年1月至2023年2月热点商圈TOP10中，西海岸新区共有5大商圈登榜，分别为东方影都、安子片区、香江路、江山南路、薛家岛。另外李沧也有三大商圈入围，分别为东方城西、下王埠、世园会商圈。
同样，贝壳热搜楼盘TOP10中，有4个来自西海岸新区。排在前三位的楼盘有维多利亚湾、山海湾、卓越蔚蓝群岛。相比其他项目来说，上榜楼盘凭借体量大、户型多、配套全等优势热度持久。
二、房产交易四大趋势
通过更深入数据分析及调研，可归纳出青岛房屋交易四个特征和趋势：
1、改善性购房比例增加，平均购房年龄持续上升
青岛市政府工作报告披露，2022年青岛城镇率达到77.2%。随着城镇化率不断提升，居民收入增长，对居住品质的要求逐步提升，改善性用户购房比例逐步提升。
购房者年龄分布来看，代表刚需的25-35岁群体依然是购房的主力区段，但是占比从2020年54%降低至2023年42%，而代表改善的35-45岁群体逐年上升，从2020年占比24%增加至2023年的34%。购房者平均年龄逐年上升，2023年一季度达到37.2岁。
2、主流刚需仍偏爱两居室，改善用户三居室比例提升
从交易价格来看，通过对贝壳2022年1月-2023年2月交易数据分析发现，100万-200万元总价段二手房源、新房更畅销，占比在50%左右波动。从面积来看，90㎡以内房源保持主流成交地位，各月成交占比均超50%；而新房的购买者更倾向大户型，其中超4成人选择90-120㎡面积段新房。
分析2023年前两个月数据不难发现，两居室依然是主流刚需的首选，占比达到53%，但此数据近年来持续下降，更多的二胎家庭出现，购房者会考虑直接选购三房实现一步到位。改善用户购买三房及以上的占比达到41%，三居室从功能上来说更加符合家庭生活需要，是品质改善的必要选择。
3、超六成人偏爱换“新”房，加价超110万
换房偏爱同区置换，跨商圈比例占比高；
统计显示，有61%的购房者选择更换较新的二手房，居住功能完善，建筑年代较新的小区是首选。换房套均面积从80平米增加至110平，大致对应从2居到3居，增加一个房间。套均价格也从142万增加到254万元，增加超过110万元，品质居住需要经济实力支撑。
青岛换房客户跨区域换房比例41%，本区域换房比例59%，大部分购房者习惯于现有的生活圈，而跨商圈的比例达到76%，较近距离改善居住环境是换房的驱动因素之一。
4、房贷利率多次下调，购房政策持续友好
一季度置业信心明显改善，整体呈现温和复苏
2022年，青岛房贷利率多次下降、契税调整、限购放松等政策全面实施，市场信心不断增强。今年以来，青岛市以房交会为依托，线上线下全面推广“带押过户”、“优鲜卖”等创新举措，让青岛楼市迎来了“开年红”。
房贷利率下调等友好宽松政策，可以更好地支持到购房者。据贝壳研究院统计，青岛购房者更愿意使用房贷，青岛购房者全款比例约20%，低于全国比例5-10个百分点。另一方面，青岛贷款购房者的平均贷款成数约为5.5成，略低于全国6成的水平。
平台在线用户置业信心调研显示，23年一季度青岛看涨房价人数比例回升到22%，略低于二线整体水平24%；而半年内计划购房的人数比例由去年四季度18%回升至23%，整体呈现出温和复苏姿态。
三、房屋租赁三大变化
同样，在房屋租赁市场上，有三大显著特征和趋势：
1、家庭型租客群体增加，平均租客年龄上升
数据显示，2023年一季度青岛平均租客年龄上升至34岁，租客停留在租赁市场的时间延长，家庭型租客群体增加。
近四年，青岛租客的主力年龄段为25-34岁租客，25岁以下租客逐年呈现减少趋势，而35-44岁租客占比呈现逐年增加的趋势，这部分租客多为家庭型租客。
2、租客“租好房”偏好凸显，月均租金支出增加
2023年一季度青岛租客的套均支出为2234.5元，相比于去年全年微涨1.0%，租客月均租金支出略有增加，租客对于“租好房”的需求增强。
一方面，在经济复苏的大背景下，租金呈现出逐步回升的趋势；另一方面，疫情后租客对于居住品质提升，更加注重私密性、舒适性，租客从合租转向整租一居室，从两居转向租赁三居室，一居、三居的套均租金分别比去年全年增加1.8%、3.5%，两居室则下跌1.7%。
3、近半数租客选择两居室 大户型房源成交占比提升
2023年一季度，青岛租赁成交的主力户型仍为两居室，占比达到48.4%，不过其占比逐年呈现减少的趋势；三居室占比则提升至26.1%，相比于2020年提升了2.3个百分点。随着租客停留在租赁市场时间拉长，步入婚姻生活的租客需要兼顾小孩、老年人的居住，更偏向于租赁大户型，给家人提供良好租住环境。
结语
综合房屋交易与租赁趋势可以发现，青岛楼市当前正处在筑底回升、缓慢复苏的阶段，稳定或许依然会是2023年青岛楼市主基调。在这样一个房地产政策友好、高质量房屋供应充足的环境下，有利于居住刚需及改善性群体做出更好的安居选择。
随着宏观经济逐渐走出疫情影响，房地产市场置业信心逐渐恢复，如何充分释放那些追求品质居住、改善置换等“更美好”的居住需求，更好的服务好租购人群，是激活市场的关键，也是市场各方都应该重点关注的问题。
