所有房子终有一天都会衰老，所有物业都会不可避免的衰败，而有钱人会迁徙。 板块和小区都是有生命周期的，曾经灿烂的板块，在15年、20年之后可能被市场所抛弃。 如果一个板块只有老房子，而它又没有占据牢靠的核心资源，那么结局就是不断的被新板块替换掉。 比如曾经的富人区亚运村板块，方庄板块，甚至CBD板块，现在的房价只能落后于大盘。 而像新北苑、朝青这样的板块，仍然处于次新的甜蜜期，当整体房龄超过15年、20年的时候，就会被替换掉，因为这些板块，并没有不可替代的资源，到时候房价的涨幅就会落后于大盘。 最终不可替代的资源，可能就只剩下学区、产业和奥森这种级别的公园。 像东西城、万柳这些板块本来已经老去或者逐渐老化了，但因为有些核心资源无法替代，所以房价仍然坚挺。 今天猫哥白瞟问我，外围新区和城区的同类型房子，牛市中谁涨得快，熊市中谁抗跌？ 如果有牛市，通常是快速发展的外围新区的次新涨幅大，如果在非牛市/熊市中，则是城区更抗跌。 板块轮动依然存在，只不过长时间没有大牛市，就是所谓的“存量博弈”时代，有些板块就被抛弃了。 外围新区的差距也很大，海淀北部、亦庄河西因为产业强劲，板块会持续领先。 但外围新区是有价格天花板的，如果涨到一定价格，业主就卖房去换核心板块的次新了。 板块内部也一样，成长中的板块经常出现龙头易主。 比如望京之前的龙头是大西洋新城，曾经连冯小刚这样的名人都住这个小区，在2010年前后望京东片区的几个新盘起来之后，龙头易主。 我们来看看一些仍然在发展中的板块的未来龙头。 望京：现在还是远洋万和公馆、保利中央公园、融科橄榄城，但正在老化，尤其是融科；望京外的臻园和金茂府则逐渐成为新的龙头，未来融科和保利可能被替换掉。亦庄河西：现在是亦庄金茂府，未来龙头将是中海京叁号院。海淀永丰北清路：未来龙头大概率是海淀幸福里，虽然幸福里也有一些问题，包括交通硬伤，但在北清路一带，属于品质大盘，户型丰富，华润物业也不错，目前还没有看到更强的候选。海淀上地：未来是学府壹号院昌平朱辛庄：现在是领秀慧谷，未来是万象悦府。顺义城区：现在是万科四季花城，未来是龙湖御湖境。顺义后沙峪：未来是和光瑞府、中海湖光玖里。石景山：现在是远洋沁山水，未来是中海寰宇天下。昌平回龙观：现在是金域华府、国风美堂、公园悦府，未来可能是珺和府/文源府、紫金书院来加入竞争，不过金域华府处于极佳的位置，新龙泽地铁站交通优势明显，可能延续金域华府的龙头寿命。知名度高、曝光率高的高品质大盘小区，会有一定的马太效应，在房龄15年之内会引领板块。