01

春节以来，万科的动态，

毫无疑问是火热的土拍市场之外，

另一个备受关注的地产行业的焦点话题。

先是深圳国资的15名新高管，成为万科新的管理体系中的新生力量，

然后是人员换血的基础上，

深铁通过快速高效的两笔高达70亿的股东借款，向万科输血。

输血的同时，深铁同样在积极的引导着万科进行造血的业务推进和发展。

“换血、输血、造血”的三部曲，

春节前还略微有点被2024年经营影响的万科，

在关注的目光里，又支棱了起来。

02

就在昨天，

万科A公告称，又换了一笔债。

万科兑付了总额10亿元、利息3420万元，完成了两个月前提及的“20万科02”公司债券的赎回，

又还上一笔债的万科，挺直了腰杆。

既为一季度的还债，开了个好头，也划上了句号

更为接下来的恢复生产和新的发展，迎来了宝贵的喘息时间，也创造了良好的发展基础和空间。

接下来可能被行业关注的，应该就是万科在土地市场上的出手，或是在现有项目上的新的专业突破。

在过去一个月，

对万科内部资源的协调和长租新专业模块的业务推进上，

以辛杰为新任掌门人的管理团队，在原有万科职业经理人团队的配合下，

无论在战略还是执行层面，都体现出了更高的效率和达成能力。

作为万科短期内最重要的企业经营发展战略，

“聚焦核心业务，清理非核心资产”，

都需要更加果断的针对核心业务的补强，同时加快非核心资产的清理速度。

首先是非核心资产的清理，

针对深圳地铁万科投资发展有限公司股权和深圳红树湾项目的权益转让，

新的管理团队跑出了“新万科速度”。

通过设立“战时指挥部”，实行24小时的跨部门协同，通过快速的内部资源协调和推进，

让万科在不到两周时间内，快速的完成红树湾项目49%权益转让，并实现了13亿的宝贵现金流收入。

其次是主业的业务创新。

长租新模块，通过了积极创新的业务布局，实现资产轻量化的转变和新盈利模式的探索。

万科用联合中信金石、新华保险、大家保险等三家险资共同出资的形式，

万科牵头在春节开工以后，设立了一个总规模16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，锚定保障性租赁住房赛道。

这个基金的设立，

将打通基于“收购+运营”的模式，将传统的重资产转为轻资产运营的模式，

也将为万科，提供持续的正向现金流，同时也能够依托险资长期资金实现资产盘活。

这一业务的创新和三大核心业务之一的重大突破，

同样在一个月内高效推进完成，标志着万科在经营性不动产退出路径上的突破，

也为其他城市和房企在“租售并举”模式下的轻资产运营方式，提供了标杆化的参考。

厦门·泊寓院儿海湾社区实景

在这样的速度和效率之下，

回到整个行业、投资者以及客户对万科未来的关注，

持续上行的股价表现，就是最好的证明。

03

除了长租公寓的发力，

万科擅长的TOD复合运营模式，

同样在接下来的广州南站和深圳岗厦北枢纽等项目上值得期待。

作为2024年四季度万科最大手笔拿地的广州南站TOD项目，

同样将成为万科在2季度即将面世的代表性项目。

拿下新的土地组团，

一方面，有利于万科在广州南站的系统开发和持续运营，

另一方面，也将有机会进一步的发挥万科的专业优势，

通过高品质人居产品打造，持续提升南站“商住融合”的板块发展能级。

抛开在当下已经缓解的偿债压力，

作为曾经在TOD模式上的先行者和领先者，

万科的“城市更新+城市运营”，是万科作为行业标杆熟悉和擅长的专业领域。

从阶段性的困难里跳出来的万科

能够带着专业和信心，回归到城市更新、城市运营等熟悉的业务板块。

在上海，万科打造了具有行业领先地位的TOD项目天空之城，

并探索出一条因地制宜的TOD发展路径。

通过系统性的将红线内的社区、商办、配套，与红线外的交通、道路、绿地、广场等资源整合，充分发挥土地和公共交通的使用效率，激活区域活力。

在这座“立体城市”中，万科用约10万平方米的商业——上海天空万科广场，以及约10万平方米的商务办公——天空万科中心，

融合约35万平方米的高端住宅和中高端租赁住宅运营，整合约19万平方米的绿地规划，打造了一个百万方规模的现代化TOD大城的范本。

上海·万科天空之城实景

至于未来城市人居的思考，

万科在上海用“理想之地”项目，

构建的关于“未来理想城市”为发展愿景的全新城市发展单元。

通过未来城市理想单元的打造，万科构建“多场景生活集合”，通过集合生产、生活、商业、社交、生态于一体的模块化的城市生活单元，

用“社区规划+城市规划+生活规划”的多维生活模块组合，构建多元复合化的生活场景。

上海·万科理想之地发展规划

从TOD项目的连接与构建，到“未来城市”的体系规划与打造，

这是万科熟悉与擅长的业务赛道，也是万科回归主业形成的专业长板。

这些形成新的发展开局，并形成专业领先。

相信新的管理团队，会在不久的将来，给出答案。

04

又还了一笔债的轻松，

为万科过去沉重的步履，送上了一缕清风。

长期主义的路上，

还会有荆棘风雨，但也有阳光满怀。

挺直腰杆的万科，会用更好的作品，

向时代和行业证明，

道路和梦想会经历阴霾，

但终会在时间的长路上，熠熠生辉。

全文完！