王炸消息,国家要回购房子了?!

樱桃的大房子 2024-09-09 16:57:13

爆出来一条王炸消息,说全国各地正在考虑一个重大计划,就是由政府来回购数百万套未售出的存量住房,用来做保障房。帮助开发商去库存。随后证券时报旗下的券商中国也做了报道。

这条新闻并非空穴来风,也不是市场乱猜,而是早有征兆,早在今年4月15日财新就爆出过这个思路,由国家出手统一回购商品房做保障房。

今天的消息是说已经在地方征求意见了,信息上又更进了一步。

我觉得落实方案还需要一段时间,比如具体是回购哪种房子,由谁来回购?资金如何解决?

很多细节还有待探讨,但回购商品房是迟早会落地的方案,很大可能就在美国降息开启之后。

关于这个方法去年黄奇帆就讲过,说到了房价可以打七折的时候,政府就可以开始收房了,让保障房在收购后占整个住房市场的20%。

现在全国一二线城市的房价普遍下跌了30%以上,可以说很多一二线城市的房价泡沫都已经挤干了。

回购新房比回购二手房实施起来要更简单,二手房涉及到房子评估价,业主是否认可这个价,而且是需要一套套的去协商,如果是买来的老破旧,以后还要重新整理出租,都涉及一系列麻烦事。

如果是回购新房就简单多了,选择哪些楼盘,什么价打几折,直接跟开发商打包谈就行了。

建保障房本来就在国家的计划之中,现在库存量这么大,可以不用再花钱建了,直接发债来回购新房,既解决了保障房的问题,又解决了去库存的问题,同时也救活了开发商,大家的就业和收入也会提升,整个市场就可以进入一个良性循环。新房成交量起来后,也会带动二手房成交活跃起来,市场信心一旦反弹,之前那些恐慌性抛盘的业主,可能就不会卖了。这种国家出场回购商品房做保障房的方案,是真正能解救楼市于水火的。跟现在市场上的以旧换新有本质区别。在今年中央430会议后,克而瑞统计过,全国一共有54座城落地了“以旧换新”模式,以此来推动去库存。

具体大概包括这几种方案:1、代售模式,上海和深圳目前在推行的,参与方是房企,中介和购房者,买家去买新房,中介帮忙优先卖二手房,这只是单纯签个协议可以延迟新房网签而已,作用并不大。2、旧房换购模式,在南京郑州推行,参与方,地方政府,开发商,购房者,地方评估二手房价格完成收购,买家再去购买指定新房。3、地方直接回购存量待售商品房,目前重庆郑州苏州已经落地跟进,今天杭州也发文,在区内收购一批商品房用作公租房。4、“旧转保”,广东肇庆推出,把二手房转为保障房,但地方不会买断产权,只是一次性支付5-10年租金,而且对房子的要求也很高,无法大范围推广。但是从市场反应来看,第一种其实没啥用,二手房现在想要卖出去太难了,第四种要求也很高,没办法大范围推广。仅剩下第二和第三,也是目前以旧换新跟进城市最多的两种方案。第二种目前已经有19个城市落地,但是这个方案比较复杂,二手房户型朝向价位都不一样,还要一一和业主谈,就很费时间精力。第三种,由地方来回购,最大的问题是,地方的资金从哪里来?比如郑州今年预计回购5000套房,这点量是激不起什么水花的。但回购多了,地方又没钱。今天杭州临平区也发文:在区内收购一批商品房用作公租房,总共1万平米。

但这点量能让市场回暖吗?显然很难。所以试点城市的试点规模都不算大。

想要大规模回购去库存,只能由国家出钱。那如果由国家来出钱,需要多少钱呢?今天天风证券也发了一份研报,他把新房和空置二手房库存都算上去了,一共是26.3 亿平方米,对应的去化周期约为 25.4 个月。

如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内,则需要净压缩 7.4 个月的去化周期,对应需要消化 7.7 亿平方米库存。大概估算需要约 7 万亿元的资金。这个资金量太大了,根据天风的测算,今年中央财政赤字安排 3.34 万亿元,地方财政赤字安排 7200 亿元,超长期特别国债 1 万 亿元,地方政府新增专项债 3.9 万亿元,广义的财政赤字规模为 8.96 万亿元。也就是说,政府收储所需资金相当于政府一年举债规模的 78%。短期内拿出那么大一笔钱,资金压力还是很大的。但如果不包括二手房,只回购新房,目前全国新房库存量总共才7.4亿平米,那资金就要小的多。如果全国上下都行动,要花多少钱呢?刚好今天高盛也发了一份报告,按照价值计算,截止2023年末,我们的房地产库存总价值为30万亿元人民币。(包含待售库存和其余开发商的生地等)。其中待售新房库存占比大约45%,大约是13.5万亿,如果只收购重点80个城市的存量郊区新房,成本就会低很多。这个方法去年黄奇帆也有谈过,他表示等到中国房价大约下跌30%就可以这么操作了,地方下场收房。目前来看,房价整体跌幅已经超过30%了,再加上收购新房只需要和开发商谈,价格比市场价还要更低,也不需要一次性全款,20%的首付,80%的银行贷款,所以至少需要注入 1 万亿人民币以上的资金才可启动激活市场。这个是完全有条件办到的,财力充足的城市自己都可以先自行操作,而财政能力不足的地方,可以向国家申请专项债,资金封闭循环,专项用于存量新房的收购,并且后续出租出售所得必须用于偿还专项债。这些专项债的成本一般都是2%左右不会很高,而这些房源都是地方低价回购的,租售比只要达到2%,能覆盖利息成本这事就能成。后续把存量新房收储后转为保障房,也能解决保障房的问题,目前我们国家的保障房比例,尤其是一二线的比例还是很低的,如果重新拿地去建设,费用又高。所以由国家出钱,地方收储转为保障房,算是用最小的成本,解决房地产的重大问题,是目前最好,且唯一的办法了。关于这一点,樱桃在去年就在会员群和大家提到过。

过去几轮调控放松,对市场就有刺激作用,但现在时代不同了,现在是市场信心严重不足,光靠解决限购限贷放松调控,已经达不到那个立竿见影的效果了。所以这次必须依靠国家亲自下场回购才能去库存。一旦新房库存去化了,二手房自然活跃度就起来了。政策也正在按樱桃的设想走,后续大概率还会继续降准降息,但需要等老美降息的那一天,我们才能占据主动权。只要利率降到2字头,继续发国债,房地产救活了,中国就可以走出通缩走向复苏,这一天已经不远了。美国回购股市,日本回购债市,中国回购房子,全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。

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樱桃的大房子

简介:把握楼市调控周期,精准抓住买卖房信号,一起买大房子