这个变革式的创新发生在浙江丽水，樱桃之前写浙江小城市房价高的选题的时候，还专门去做过调研，虽然是个小城市，但是这次确实迈进一大步。浙江丽水市准备挂牌微型宅地，面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买。

先说下，丽水出让的这一块地位于莲都区碧湖新城16亩低密项目，直接直接面对个人开卖。网上找了下图片，大概是出于城市的近郊，旁边还有农田，也有商品房小区。

简单说下他的出让规则，地块分为A、B、C三个区块，共由6宗小宅地组成。

A地块总面积3652㎡，分为4个小地块出让，B地块总面积2097㎡，预计房屋幢数2幢。C地块总面积4312㎡，预计房屋幢数5幢。A-1，A-2，A-3，A-4，B，C地块将分别进行挂牌出让。根据披露的信息来看，地块面积不大，都是小宅地，而且容积率都在1%以下，以后大概率是建独栋别墅为主。丽水莲都分局的人说，预计每亩起拍价在200万至300万元。换算下来大约是3000-4500一平之间，丽水虽然是18线城市，但身处民营经济发达的浙江省，市中心房价高达2万一平，大部分都是一万起，当然这是开发商拿地建好卖给大家的。那么这就厉害了，樱桃认为其创新的地方在两点：第一，化整为零，直接把以前的土地变成微型小地，大大降低了准入门槛。第二，把拿地的资格从开发商变成了个人和家庭。以前拿地只有开发商才有资格参与竞标拍卖，而这次居然开创先河，允许个人买家也可以参与，这显然是一次全新的土地出让尝试。这对我们普通人来说，相当于跳过中间商向当地买地盖房子，还可以根据自己的意愿开发建设。这真的太牛了！这真的太牛了！因为你们要明白，这个是城市住宅用地，不是农村宅基地，因为农村宅基地目前是没有放开的。

相当于现在在过去城市商品房出让规则和农村宅基地建设规则之间，新建了另外一套土地和房屋规则。城市里的商品房也能跳过中间商！城市里的商品房也能不再从开发商买房，而是自己建房。浙江丽水这种方式算是对当下楼市环境的一次划时代的创新探索了。能达到的目的是：其一，做到有效供给，满足普通人商品房的居住需求。其二，这相当于直接拉动了房地产行业，水泥钢筋等上下游产业，直接带动就业和消费的需求。其三，最关键是还能进一步盘活房地产的一级市场（土地市场），毕竟现在开发商也没钱，买不起大片的规模用地，现在化整为零，很多小老板完全可以去自己拿地找建筑商盖楼。简直一箭三雕啊。浙江的小老板又多，必然会有人感兴趣去拿地，毕竟没有中间商赚差价，房子也能造的更便宜。后续这些房子建成后办理的房产证，以后是可以在二手房市场上面去流通的。这一点就再次区别了农村的宅基地，更加商业化了。

来，我们来进一步分析，很多人估计在想，以后这种会不会大规模的普及？我们来看下这种创新的背景是什么？以前我们是有限墅令的，但是去年自然资源部已经取消远郊住宅容积率1.0的限制.我认为，这种目前主要是在给小城市的楼市另谋出路做准备吧。我个人是非常赞成小城市多点出让一些小地块给到普通人。一是因为三线以下的城市压根不需要那么多的高层住宅，严重供给过剩。像北上广深一些特大的高层住宅小区，一个小区容纳几十万人，但小地方城区人口就几十万人，完全没必要。小地方地多人少，完全有条件住更好更大的房子，像美国那样一家一套大house都不为过。二是现在开发商也真的是没钱了。仅有点家底的那些央企和国企房企，有钱也是优先一二线城市拿地，四五线是看都不看一眼。就拿丽水来举例吧，2023年丽水土地成交面积下降44%，成交金额下降了41%。

2022年的时候卖地收入约181.7亿元，2021年大约约209.1亿元，2023年仅剩下96.6亿元，不到百亿，这里面大部分还都是丽水当地城投拿的地，等于左右到右手。丽水位于浙江，也算是富庶之地了，中西部更多小城市财政直接就是断粮没收入了。本来当地的产业就不发达，税收也收不了多少钱，每年眼巴巴地等着中央财政转移，但始终不是长久之计，还得开辟更多的收入途径。把地块出让给个人就是其中之一。我发现原来这已经不是丽水第一次把土地出让给个人了。2023年浙江丽水南城余庄前A-10-5-1地块，毛xx以总价4420万元拿下，楼面价4712元/㎡，溢价率0%。

2022年3月，丽水市中心一地块被自然人梁X以1.01亿拿下。2020年，丽水南城一地块被自然人周xx竞得，成交价5800万元，看来在个人出让土地这一块，浙江丽水走在全国前列啊。从法律上来说，我们国家并没有禁止个人名义拿地的说法。只是因为以前地方出让土地往往地块大，总价高，普通人拿不起，还有啊拿地要办的几百种手续也十分麻烦。以前地方出让土地，动辄十几公顷，几十公顷的，一下子收回来几十个亿，地方哪会看得上个人买的那一点份额呢。但是现在不一样了，对于地方来说：苍蝇肉也是肉啊。关键是很多县城，城市郊区的房屋真的已经过剩了，未来都可以采取丽水这种把土地出让给个人的做法。不仅可以补充地方收入，还能提高当地居住的居住品质。说真的，这也是小地方楼市最后的出路，过去那种大拆大建不会再出现在县城了。而一旦三四线城市全面推进这种做法，那么我认为，至少首先打击的是高端洋房和别墅市场，然后再把小城市的高层市场拉下来。未来三四线城市的商品房会越来越没有价值。如果说重仓三四线的朋友，我给你一个建议，你们一定要趁着这波行情，趁着一二线放开限购，尽快把房子转移出去，多年之后，你会懂我这句话的含金量的。而从这个政策牵引的方向看，未来小城市的个人自建房很有可能会是房地产一个新的方向，这就像饭店做菜一样，饭店选择买一头猪加工后给客人上菜，但是客人也可以选择自己买一块排骨回去自己做。房地产发展到今天，现在还想自己建房子的人都是以改善生活为目标，建房子装修的过程其实也是一种态度和创意审美的展现。我之前就看到网上有很多年轻人回家乡盖房子，有的文艺风，简洁风，有的欧式风格豪华风。由于个人自住为主，大家不会像商品房一样抱有经济回报期望值，长期来看不会有什么负面的影响。盖房装修还能带动一连串的消费，要知道参与的人都是经济实力比较强的人，后续的消费能力肯定不会弱。当然这也非常讲究当地的经济水平，所以这次土地出让给个人发生在浙江，还挺合理的，浙江人基本上除了要在杭州买一套房后，也很讲究在县城盖大别墅。随着社会逐渐发展，住房的供应就应该更加多元化才对，像日本韩国也是有很多的一户建，美国欧洲到处大house。我们现在的住房主要是以开发商建造高层住宅为主，这种结构太过单一，一二线土地稀缺没办法，郊区真的可以鼓励多元化的建筑模式。这次浙江丽水出让土地给个人也算是激活民间的力量去参与到房地产的链条中，把普通人的积极性调动起来，也不失为一项好的救市政策。而至于有些人农村宅基地会不会有啥变革，我后面还会跟大家说。