曾经，房地产市场那叫一个红火。全国商品房价格一个劲儿地往上涨，哪怕是全球疫情的头两年，这成交价格也没停下上涨的脚步。那时候啊，房地产就像是个大舞台，好多人都盯着呢，投资者、购房者都往里头钻。

可现在呢，情况完全不一样了。为啥房地产市场变得这么冷清呢？这里头原因不少。先说这房企接连暴雷，这可是个大问题。早在2012年的时候，国际上有名的做空机构香橼就说恒大可能还不上债了，可那时候港股监管层没当回事，还处罚了香橼。这下好了，问题没解决，后来就出大事了。

2022年恒大一曝出债务违约，就跟连锁反应似的，好多房企像恒大、碧桂园这些，经营不好了，就只能降价卖房子，想赶紧把库存清了。这么一来，市场供需就不平衡了，房地产市场就更难了。

再说说地方财政的化债压力。现在地方隐性债务都超过14万亿了，还有城投公司的经营负债和机关事业单位的养老金缺口，这压力可老大了。以前土地财政可是地方财政的主要动力，现在不行了。今年好多城市让国企去买存量房，虽然暂时缓解了供应压力，可这些房子以后变成保障房，低价供应压力更大了，房地产市场想回暖就更难了。

还有啊，购房者收入预期也下滑了。2022年2月那个国际事件，让普通老百姓对未来收入增长没信心了。美西方脱钩压力越来越大，以前对咱中国发展有好处的“入关红利”也慢慢没了。

你看商务部的数据，今年前十个月吸引外资少了好多。普通工薪阶层对收入增长没信心，就连以前觉得是“铁饭碗”的岗位也不好干了。就说山东吧，全省事业单位要转成企业，这“铁饭碗”也拿不到高薪了。这么一来，购房者买房就更谨慎了，就算能付得起首付，也得好好想想。

有二套房产的家庭也不好过。持房成本越来越高，地方政府创收难了，就想着“费改税”。以后有好几套房的家庭得交“房东税”“房产税”啥的。就像江苏有个房主，想靠出租房子缓解压力，一个月租金3000块，扣掉800块起征额，按10%到20%的所得税税率，得交440块的“房东税”呢，这负担可不轻。

房贷压力也大，新政策虽然能降点利息，可还是有压力。现在各个行业都裁员降薪，以前收入高的购房者现在还房贷都费劲。比如说有个人以前一个月两万，现在工资降了，面对上万的房贷愁得不行。而且房子变现也难了，以前银行断供就法拍，现在法拍成交率低，折价率高。有个城市一套500万的房子法拍可能就400万，损失可大了。

房产出租也难，好多房子租不出去。2023年上海集中式住房租赁企业出租率才85.6%，比以前低多了。有个上海的业主在郊区有套房想租出去，好久都没人问，降租金也不行。另外，学区房也不香了。以前重点中小学附近的房子贵得很，还有人买“过道学区房”“走廊学区房”。现在多校划片，学历也贬值了，学区房溢价没了。有个学区的老破小以前因为学区贵得离谱，现在价格掉得厉害。

那计划在2025年买房的刚需购房者得注意啥呢？首先得选好时机，虽然楼市冷清可能有抄底机会，但市场不好说，得盯着市场动态，结合自己情况决定。其次得看房子质量，要买大房企的现房，别买期房，免得有质量问题。还得关注配套设施，以后可能只有核心城市有新的公共交通设施，得考虑这些对生活的影响。

房地产市场还有别的问题得注意。房子质量就是一个，以前房地产市场好的时候，大开发商不会偷工减料，现在好多上市房企财务有问题，财报不好看。有些开发商就可能为了省钱降低质量。普通购房者不好发现这些问题，就算找专业验房师也不一定能保证。

有的楼盘交房后墙面有裂缝、地面不平，住着可不舒服了。房产配套也重要，商品房贵就是因为有配套设施。以后地方财政压力大，“基建狂”时代过去了，只有核心城市可能有地铁轻轨啥的。虽然买车成本低了，但医疗、教育、就业这些配套可没法替代。

有些新的城市区域楼盘好看，但没好学校、好医院，住着不方便。房产空置问题也不能忽视。现在物业对空置房收费跟普通房子一样，但以后空置率高了，业主肯定不愿意。

可能会打折收费甚至免费。空置率高的小区物业费也不好收，购房者要是选了这种小区，服务不好，还可能得多交物业费。有个小区入住率低，物业就不行了，环境脏乱差，业主都不满意。所以购房者得选建成多年入住率高的楼盘。

房地产市场变化这么大，有二套房的家庭和刚需购房者都得好好想想，看清形势再做决定。