谁也没有想到,曾经的一线城市郊区楼市,刚需首站上车必选之地，如今竟沦落到如此境地。

最新数据显示,上海、北京等超一线城市郊区新房去化率远不及预期,土地市场更是门庭冷落,商办项目空置率居高不下。

郊区不再是性价比之选

种种迹象表明,一线郊区楼市正遭遇多年未遇的严峻挑战。这一轮降温的速度之快、力度之大,显然超出了市场主体的心理预期。

拿上海郊区来说,克而瑞研究中心的数据显示,2024年上海8大郊区共有186个新盘入市,供应量达34968套,占全市供应总量的58.44%。

然而,在巨大的供应规模面前,销售业绩却无比惨淡。在这186个郊区新盘中,仅有6个项目触发积分,其余180个楼盘都陷入了长达数月乃至数年的去化困境中。

其中不乏去化率低至20%、10%,甚至5%以下的"业绩垫底"项目。曾经大热的郊区新城如嘉定、松江、青浦,新房去化周期动辄超过20个月。而宝山、奉贤等板块,个别项目甚至卖了近3年,去化率仍不足三成。

土地市场热度骤减

与此同时,郊区土地市场的热度骤减。去年上海仅供应了47幅地块,8大郊区总共只占22幅,与往年动辄过半的市场份额相去甚远。

其中,金山和崇明这两个远郊板块的土地出让更是直接"躺平",全年成交量双双归零。

究其原因,除了远郊区位劣势之外,高企的新房库存无疑是土地市场遇冷的直接诱因。毕竟,面对动辄过万套的新房库存和数年的去化周期,再豪掷高价拿地无异于饮鸩止渴。

不止住宅，商业也危险

郊区商业地产市场同样不容乐观。曾经的商业地标嘉定新城中信泰富万达广场,如今竟沦落到大众点评人气排行榜的倒数第二位。莘庄仲盛、上大经纬汇等标志性郊区商业综合体,客流量也持续断崖式下跌。

由此可见,在区域发展进程中,郊区商业规模已然过剩,未来恐怕还将面临大浪淘沙的考验。至于写字楼市场,空置率高企早已不是什么新闻。

以大虹桥为例,机构统计的空置率为22.8%,而业内人士的体感空置率更是高达50%以上。许多郊区独栋写字楼盘,竣工近两年,除了冷清还是冷清。

原因太多了，都不太乐观

造成郊区楼市全面降温的原因,既有结构性的,也有阶段性的。就阶段性因素而言,宏观经济无疑加剧了市场观望情绪。

从结构性角度看,则有三大深层次原因:一是上海主城区在经历了一轮城市更新后,释放的大量高价地成为了郊区的直接竞争对手。

以陆家嘴滨江中心为例,其写字楼租金已低至2.95元/㎡/天,与郊区龙湖天街的2.32元/㎡/天相差无几。

二是郊区原有的支柱产业正经历转型阵痛期。以松江为例,受制造业外迁、外资撤离等因素影响,该区已连续两年GDP增速为负。

三是郊区人口导入远不及预期。去年嘉定新城人口导入完成率虽达96.3%,在五大新城中一枝独秀,但其他新城的进度恐怕难言乐观。

其他城市的郊区，情况并不比上海好多少，甚至有过之而无不及。

以北京为例,密云作为重要的生态涵养区,安居客数据显示其二手房挂牌均价仅1.78万元/㎡,不少楼盘的成交价甚至已跌破7000元/㎡。

而西南四环传统豪宅区的个别项目,今年以来的降价幅度也高达30%以上。

广州、深圳虽未有详细分区数据,但从其新房库存高企、二手房价环比持续下跌的市场表现来看,郊区板块的日子恐怕也不会太好过。

这一轮快速降温,对一线郊区楼市无疑是当头一棒。但从另一个角度看,反思之后的觉醒,或许恰是转型突围的起点。

事实上,尽管郊区整体承压,但亦有个别明星城市率先突围。

以北京的燕郊为例,得益于与北京主城区日益畅通的交通,以及日臻完善的教育、医疗等公共配套,这里正在成为京津冀一体化下京东向功能疏解和人口外溢的重要承载区。

反观此前透支的郊区新城,或许正需要一场刮骨疗毒式的改革,在疯狂的拿地造城中止步,在盲目的圈地运动中回头,以更加务实的姿态,打造真正宜居、宜业的综合性新城。

作为普通购房者,我们不必对郊区楼市过度悲观。在复杂多变的市场中,真正具备长期配套和发展潜力的板块才值得坚守,而非一味盲从眼前的价格波动。