福州市于2017年底推出安置型商品房模式，为全国首创。

当这种模式推出后，福州土拍的时候，在地块出让时会备注建设保障性住房，当房企拿下这种地块后，建成的社区里同时就有商品房和安置房业主。

但是，随着时间的推移，购房者对于有安置房占比的社区都比较敏感。

而在安商房中，当安置房占比大约在一半的时候，商品房和安置房所属的楼栋不一样，有的开发商会如实告知，而有的开发商为了卖房，则希望以商品房社区对外输出。

比如在卖房的时候，他们会承诺在安置房和商品房之中做隔离，但这也为日后业主之间的隐患埋下了隐患。

其实这种承诺并不能完全执行到位，因为在同一个地块内，并没有被允许可以强行隔离。

在安商房地块中，对于买入商品房的业主来说，最大的竞争对手就是同小区的安置房业主。

如果你认真对比几个安商房社区的挂牌价，安置房楼栋对比商品房有明显的优势，道理很简单：虽然同一个小区，享受的配套都一样，但是得到它的成本不一样。

PART 1

图片为实地拍摄

福州首开香颂，是一个经常上热搜的楼盘。

首开地产在2020年12月16日以最高限价13.6亿元竞得福州宗地2020-70号地块，楼面价为14993.16元/㎡。

土地面积为56.69亩，容积率为2.4；建筑限高为60米以下；安置型商品房面积为4万平方米，销售均价为15600元/㎡。

从建筑面积上看，首开香颂有56%的商品房，44%为安置房。

那个时候，东区的地块还是挺热的。

地块位于鹤龄路和东峰路交界处的东南端，在东区算是比较弱的片区，离地铁，商业综合体都比较远，这种地段还需以最高限价摇号竞得。

2021年10月20日开盘，推出6#/17F/2T2/1F落地/68套，7#/20F/2T6/1F落地/120套，共计188套，毛坯备案均价29500元/㎡，7天内按时首付，优惠1万。

截至10月20号下午，累计去化35套，去化率19%。

那个时候的市场也比较理性，因为东区已经有较多的纯商地块，且地段不错，安商房卖这种价格没什么优势。

后面销售中首开香颂的常规价格单价大约在2.6-3.1万之间，卖到交房了，还有一波库存。

毕竟懂得福州安商房行情的人，对于这种地块还是比较抵触的，所以直到现在，还有部分剩余房源。

PART 2

图片为实地拍摄

开发商在销售的时候，承诺商品房和安置房会做高低差，并承诺会做隔离。

但是商品房和安置房同为宗地2020-70地块，理论上不能做隔离。

在交付的时候，安置房和商品房的确有高低差，中间确实有做软隔离。

不过也正是因为这个隔离，让商品房业主和安置房业主也爆发了不愉快，经常在短视频平台刷到业主对于隔离的争议。

这些视频的评论区上显示的热搜字条是：首开香颂。

最早的时候，软隔离被推倒了，后来又有了假山，被业主拆了，开发商晚上又来筑水泥墙。

有安置房业主表示：开发商对外承诺做软隔离，而安置房业主拿房的时候没有听到这个消息。跟我们去规划局拿到的规划图是完全不一样的。

在5月的时候，看到安置房和商品房正式被隔离开了，是属于软隔离。

现在还有部分商品房未售出，目前这种隔离可能对于开发商的新房销售来说会更有利一些。

有中介告知，开发商给了一定的补偿，才做好了隔离，但并没有说具体细节。

这个时候，相信中介是客观的，因为卖新房佣金更高，而中介更诚恳地告知客户这个小区买安置房更有性价比。

不过，这种隔离是不是大结局告终，目前还不得而知，能知道的是，规划图上并没有显示地块之间可以隔离。

PART 3

图片为实地拍摄

昨天刷抖音的时候，发现首开香颂一套105平米的房源，售价为150万，折合单价不到1.43万。

如果只是单纯对比价格的话，好像比售楼部便宜了一半，但从背景上可以看到这是一个低楼层房源。

不过，在这个小区找其他高性价比房源，以中间楼层为例，也能看到不少单价在在一万六七左右的房源，这仅仅还只是挂牌价。

图片来源于网络

从空中俯瞰的话，会发现其实这就是一个小区，左边6栋是商品房，右边5栋是安置房。

当安置房业主挂出这个价格的时候，瞬间让商品房没有了战斗力，无论是新房还是二手房。

安置房挂牌价一万六七，商品房业主买入的时候，价格基本在2.8万左右。

二者之间到底差别有多大呢？

客观说差距还是有的，首先是目前为止，看到了软隔离，商品房和安置房业主暂时分开了。

还有一点，三房以上户型，就是安置房户型基本是短面宽长进深的，商品房是长面宽短进深的，户型会更合理一些。

但是价格摆在那里啊，售楼部商品房卖2.8万，商品房业主想挂出来卖的时候，怎么可能卖到2万以下呢？

在看那边房源的时候，中介良心使然，极力推荐买安置房的二手房，他们认为就目前的价格来看，安置房肯定更有性价比。

图片来源于幸福里

去看了一下在售的二手房，一套61平米安置房的中间楼层，挂牌价为103万，单价约为1.69万；

而一套68平米的低楼层商品房，挂牌价为153万，单价约2.25万，对比高楼层的安置房单价高了5千多。

如果说户型的话，二者其实差距不大，都是两开间朝南，一房朝南，一房朝北的全明结构。

因为首开香颂现在二手房还没有成交案例，没办法直接对比，但是能明显看出，要打价格战的话，安置房业主有明显优势。

比如说同为低楼层房源，现在看到105平米的安置房，总价为150万，而这个价格，只够得着商品房中二手房中68平米的房源。

因为这个小区还没有到统一办证的时间点，未来要是到了能办证的时候，在选择面上，至少还会增加很多安置房里的二手房。

对比之下，买入这边商品房的业主，未来在流通的时候就会受到降维打击。

小结

图片为实地拍摄

不仅仅在首开香颂，只不过经常上热搜被大家所熟悉而已。

在其他安商房社区，买入商品房的业主，真需要变现的时候，基本都是割肉离场，因为竞争对手太“强大”了。

从过往的案例中看，在安商房社区中，对于安置房业主来说，社区相对会更好一些，但是对于商品房业主来说，价格基本是在高位，而未来的流通性还会受到影响。

现在土拍中，大部分地块也是以纯商品房或者纯安置房社区为主，这种地块目前更受开发商的青睐，市场对于这种模式也比较认可。

目前福州还有少量安商房社区的商品房未能售出，在入手的时候，最好要结合实际情况酌情考虑。

从现在情况来看，对于高比例安商房社区来说，无疑就是等安置房业主交付后，看他们的挂牌价。

当商品房和安置房比例接近的时候，一般是按楼栋来区分安置房和商品房，这种情况商品房的优势基本在于户型结构上，但价格就会有比较大的落差。

对于安商房的选择来说，并不是说不能选择，而是要找准出手的时机。

毕竟是同一个社区，共享同样的配套，相较于一手房而言，想卖房的安置房业主来说，显然在价格上更有诚意。