2024年对于深圳楼市而言，是极不平凡且跌宕起伏的一年，面对动荡的外部局势以及复杂的内部经济形势，我们见证了市场从年初的反弹到年中的低迷再到年尾的强势复苏，政策从上半年的优化调整到下半年的全面托举。
特别是"9.26"“止跌回稳”成为房地产新的使命纲领后，由央妈引领、财政加地方密切配合推出的降首付、降利率、减税费、放限购、去限售等系列组合拳，楼市刺激力度达到了历史新高，这些政策的实施，不仅优化了市场环境，也为购房者提供了更大的实惠、降低了成本和压力，同时扩大了购房潜力、激发了购房热情。
下面，我会用一组组数据来真实展示2024年深圳楼市的真正成色！
01土地市场
2024年深圳共出让了5宗居住用地，收金346.11亿，无论是成交量还是成交额都是近6年的新低。可见深圳从2018年开始掀起的一轮土地出让高潮，终于在2024年迎来了落幕时刻，无独有偶，深圳从2017年开始的土拍"双限双竞"到2021年开始实行“三限双竞”，也于2024年迎来了其寿终正寝的历史时刻。
在用最严苛的政策限制土地市场的阶段，也正是深圳新房品质走向全面崩塌的阶段，从2017年开始，高容积率、超高层、低使用率、劣质精装、过时的楼盘设计、不堪入目的公区配套等等始终萦绕在深圳新房的上空，无论是均价十几万一平的豪宅、还是总价两三百万的普宅，在交付品质上保持了高度的统一，完美落实公正与公平，对购房客一视同仁、童叟无欺！
这背后的一切缘由都是畸形的土地市场引起的，好房子绝不是靠打压建房成本来实现的，市场化机制下的良性土拍竞争是打造高品质新房的基础。好在2024实现了历史交替，新的开始、新的纪元，一切重归正轨！
预计2025年深圳会继续维持平缓的推地节奏，控制土地供应，从而压缩房地产一级市场的供应，为楼市全面的“止跌回稳”创造有利市场环境！
2019年成交11宗宅地，总成交金额为390.3亿元；
2020年成交31宗宅地，总成交金额为800.72亿；
2021年成交38宗宅地，总成交金额为959.37亿；
2022年成交34宗宅地，总成交金额736.27亿；
2023年成交13宗宅地，总成交金额365.74亿；
2024年成交5宗宅地，总成交金额346.11亿。
02新房市场
2024年全年深圳新房共成交住宅37972套，为过去三年来的新高；成交均价5.4W/平方米左右，为过去七年来的新低。虽然看起来成交量相比过去两年有了明显增长，但其背后是开发商通过大折扣、高佣金、超优惠的销售策略换来的。
2024年1月成交1788套，成交均价5.9W；
2024年2月成交811套，成交均价5.9W；
2024年3月成交2245套，成交均价5.8W；
2024年4月成交2355套，成交均价6.0W；
2024年5月成交2009套，成交均价5.9W；
2024年6月成交2927套，成交均价5.7W；
2024年7月成交2616套，成交均价5.8W；
2024年8月成交2537套，成交均价5.8W；
2024年9月成交1686套，成交均价5.1W；
2024年10月成交4153套，成交均价4.7W；
2024年11月成交8076套，成交均价4.7W；
2024年12月成交6769套，成交均价4.8W。
可见随着“9.29”新政的推出，开发商敏锐捕捉到市场热度的复苏，开启了一轮竞赛性质的“以价换量”。很多人看到2024年9月份后量能的大爆发，纷纷认为市场已经“止跌回稳”，实际上有失偏颇，成交量单方面的释放只能算“异动”，唯有量价起升才叫“止跌回稳”。因此2025年任重而道远，楼市不仅要稳住“9.29”以来的市场热度不消散，还需要努力实现价格的恢复反弹！
2024年深圳共预售住宅56033套，为过去4年来的新低，同时2024年12月深圳可售住宅套数为3.8W套，是过去3年来的新低。居住用地拍卖规模的逐步收缩、预售新盘入市数量的持续减少、库存住宅肉眼可见的显著消化，将会在2025年实现同频共振，这说明深楼市的供需结构已经在悄然生变，市场势能的改换如有需要，可以实现瞬息扭转！
2021年新房住宅供应61351套，2021年12月存量可售住宅28793套，去化周期6.6个月；
2022年新房住宅供应58192套，2022年12月存量可售住宅40048套，去化周期14.0个月；
2023年新房住宅供应72806套，2023年12月存量可售住宅52000套，去化周期19.6个月；
2024年新房住宅供应56033套，2024年12月存量可售住宅38000套，去化周期12.1个月。
2018年新房住宅共成交29396套，成交均价5.41W；
2019年新房住宅共成交37882套，成交均价5.57W；
2020年新房住宅共成交45384套，成交均价5.53W；
2021年新房住宅共成交52417套，成交均价6.40W；
2022年新房住宅共成交34441套，成交均价6.10W；
2023年新房住宅共成交31621套，成交均价6.00W；
2024年新房住宅共成交37972套，成交均价5.40W。
03二手房市场
2024年全年深圳二手房共成交54487套，为过去四年来的新高；成交均价6.1W/平方米左右，为过去六年来的新低。和新房市场一样，二手房市场同样通过“以价换量”的方式迎来了久违的量能小爆发。
2024年1月成交3463套，成交均价6.4W；
2024年2月成交1785套，成交均价6.5W；
2024年3月成交3840套，成交均价6.4W；
2024年4月成交4171套，成交均价6.3W；
2024年5月成交3963套，成交均价6.2W；
2024年6月成交4172套，成交均价6.0W；
2024年7月成交4573套，成交均价5.9W；
2024年8月成交3804套，成交均价5.9W；
2024年9月成交3191套，成交均价5.8W；
2024年10月成交6118套，成交均价6.3W；
2024年11月成交7125套，成交均价6.4W；
2024年12月成交8282套，成交均价6.3W。
首先“9.29”新政挽救了8、9月份即将坠入深渊的市场，可谓旱苗得雨；其次“9.29”新政也取得了前所未有的立竿见影之成效，实现了连续三个月的月成交破5000套。对深圳楼市有一定了解的朋友应该都知道，二手房月成交5000套这个量能被称为深圳楼市的"荣枯线"，自从2021年的3月份之后，深圳楼市就再也没有触及这条"荣枯线"，因此连续三个月突破"荣枯线"，算得上是意义非凡。
虽然“9.29”后量能有了明显复苏，并且看起来成交均价也走出了低谷，但是深圳楼市并没有真正的"止跌回稳"。
1、成交均价的反弹得益于“9.29”核心区及豪宅板块成交量的放大，这些单价相对较贵的楼盘贡献了市场复苏的主要力量，因此整体的成交均价也随之拉升。
2、“9.29”后成交量能够集中释放，得益于大量低价笋盘套现离场，这些极富性价比的房源在政策和市场升温的双重作用下，被一扫而空。
3、进入2024年12月中下旬之后，深圳楼市来到了瓶颈期，“9.29”新政的药效消耗殆尽，市场出现了后继乏力的疲态。
2024年二手房挂牌量一路走高，在11月份达到了有史以来的巅峰6.9万套左右，随着挂牌量的攀升，业主在市场中的地位也一路千丈，为了能够成功将房子卖出，业主卑微到尘埃，不仅要忍受曾经不屑一顾的买家无情大砍刀，还要各种讨好曾经嗤之以鼻的中介以图让其多带客户看房，不顾一切的出逃、卖房离场是2024年众多业主最真实的注脚！
2018年二手房住宅共成交64627套，成交均价5.9W；
2019年二手房住宅共成交77149套，成交均价6.2W；
2020年二手房住宅共成交95273套，成交均价7.0W；
2021年二手房住宅共成交40699套，成交均价8.0W；
2022年二手房住宅共成交21701套，成交均价7.4W；
2023年二手房住宅共成交32768套，成交均价6.5W；
2024年二手房住宅共成交54487套，成交均价6.1W。
04展望"2025"
一、楼市周期底部明确，2025年会延续2024年9月份以来推进的止跌回稳目标，楼市兜底具备强有力的保障。因此手有余粮且有刚性的住房需求，在负债可控的前提下，可以果断出手，不用担心买了就砸手里，买入就破发，下继空间有限，而上行空间无限，妥妥的低风险高收益。
二、楼市疯牛或会延后但不会缺席，2024年12月份三场重磅会议在房地产战略上偏保守、偏谨慎，但在实施策略上偏积极、偏主动，整体的打法为"以进促稳"。
战略上求稳的目的是当下还没到孤注一掷的时候，还在寻求破局的可能性，虽然这种挣扎无济于事，但从政Z考量上来说又不得不去坚守；战术上激进的目的是一方面可以吸引炮灰进场稳住基本盘，另一面当力有不逮时，可以随时转向，让楼市发起总攻，以挽回局面。
因此个人预判，楼市疯牛最晚不会迟于2025年的10月份，最早可能出现在2025年的4、5月份！
三、大放水不可避免，2025年将会是资本市场载入史册的一年，楼股比翼齐飞。历史上2009年、2015年、2020年都出现了股市、楼市双双暴涨的行情，其中09和15年在内部需求上和2025年类似、2020年在外部环境上和2025年类似，然这些年份能实现资本跃迁的共识是在该年份都出现了货币大放水。
2025年的大放水已经万事俱备：提高财政赤字率、增加超长期特别国债、进一步降准降息、加大广度力度进行城中村和旧房改造、加大存量房收储、推进货币化回迁安置，现在只欠东风适时把这些工具向外界一一推出！
四、你可以不认可房地产、也可以憎恶楼市，但必须承认房地产已和国J深度绑定的基本事实，如果在相对稳定的时间节点，或许可以通过高难度的手术一层层的进行剥离，但在当前内外环境都较为剧烈的情况之下，唯有保证房地产的稳定才能稳住基本盘，唯有促进房地产的繁荣才能应对风云变幻！
