保利员村地块自出生就已注定不凡，各种版本都有，甚至说小面积已经内定了。
不管怎么吹都不要信就是了，总之，没有出来前，任何可能都有。
比如你想买的价格、户型，你能感受到的奢华、贵气，一定比你想像的更加惊艳。
声明一下，这篇不是广告，我们也从来不接广告，保利员村是地王，本身自带流量。
为什么？说几个原因就明白了。
1、保利自从2012年打造保利天悦这个豪宅后，才逐渐开启了保利在全国的豪宅之路，天悦系这个品牌也很有知名度。
员村面粉厂这个项目是南向一线望江，重新定义豪宅之外，也打破了沿江地段被民企常年霸占的局面。
正常来说，国企不会高溢价拿地的，为了快周转也不会做长周期销售的顶级豪宅，你看广州南向一线望江的都是做豪宅的民企开发商，比如新世界、侨鑫、合景、鹏瑞之类的，这个跟开发商的内部体制还是很大相关的。
这几年民企在高杠杆之下经受不住市场下行都倒下了，国进民退，国企又扛起了大旗，开荒需要国企，托底需要国企，地王更需要国企。
国企也得接受市场毒打，做出高性价比的产品去迎合市场，通过这两年户型已经卷出花了就知道。
本来在员村面粉厂之前，保利冼村旧改：保利天御应该才是保利天悦之后的另一个顶流，无奈钉子户一直不走，冼村保利错过了2022年最好的销售时机，现在还在难产中。
既然保利天御续不上，那员村面粉厂来凑，重新做个顶级豪宅出来惊艳广州乃至全国，再造一个招牌出来，也让保利的业主们找到终极归属感。
这个招牌做好了，将来又可以推向全国，又可以赚更多了。
还有一点就是新规助推，领导给力，130%的得房率，这一点就吊打其他豪宅了。
保利员村面粉厂非常具有象征意义，是个面子工程，以后珠江夜游又多了一个噱头。
2、员村面粉厂对标的是谁？是鹏瑞还是臻溋名铸，对不起，这两个地段不配，是凯旋还是汇悦台？当然是近在咫尺的汇悦台。
未来员村保利的面积一定比汇悦台的更大，目前汇悦台平层最大去到437，再往上的都是复式，而保利员村一定比437的更大，只有更大才有可能比肩汇悦台，接近汇悦台，不然还是无法超越经典。
地段上有很大差别吗，相差也就1.4公里，但员村周边显然更有增量和想象力，而且一倍以上的价差，已经把缺点变成优点了。
从策略上看，保利一定是对标汇悦台的，他就是想告诉你，花一半的钱买到更大的面积，更好的产品，更大花园的小区。
当然，还有更顶级的会所，说到会所，汇悦台的会所是下沉式的，书房、酒窖、泳池都有，但比较局促，这一点保利会很容易超过它。
虽然暂时还不能比肩汇悦台，但有这个想法就对了，而且拉长周期看，也是有机会成为顶流的。
为什么一定要和汇悦台比，有资格比吗？
我觉得是有资格的，既然侨鑫和鹏瑞都放弃了这块地，那你就要接受一个来搅局的。
当然，对于汇悦台和凯旋的业主来说，他们自然不会把员村面粉厂放在眼里，他们的时间都用来赚钱去了。
豪宅多了只会互相抬价，有比较反而更有流通性，以前汇悦台的成交并不多，保利员村出来后，汇悦台的二手交易反而会更活跃，这个是关于稀缺性的逻辑之前讲过。
3、保利拿这块地还有一个好处就是，对未来员村旧改的推动有利。
保利在冼村折戟，但在员村有机会弥补回来，未来可以参与员村的改造，甚至旁边的绢麻厂也可以拿下一起连片开发，周边的商业地块也可以参照保利鱼珠港来打造，也只有保利耗得起，还有希望。
中海是不做旧改的，也不愿长周期销售，越秀没钱，指望不了，而保利在冼村踩坑踩出了经验，对付员村更有手段了。
本身员村是金融城四个区里面积最大的、位置最好的，规格也是很高的，未来不缺想象力。
4、我们最后还是回到本文的核心，对珠江新城有没有影响？
影响还是有的，如果说琶洲南影响的是珠江新城1000-3000万的改善，那么员村保利影响的就是3000-10000万的豪宅大户型。
928新政之后，珠江新城3000万以上的户型成交了10套，均价15万左右，说实话，这个数量跟高峰期比太少了，显然928新政之后，对珠城的影响有限，特别是对顶级豪宅的影响有限。
3000万以上买家缺的不是房子，也不是追求的性价比，缺的是满足他们的稀缺性，而珠江新城3000万以上的都基本很难望江，稀缺性上少了一点。
保利员村未出来前，买家们都会等一等，所以我预计不愁卖，也不需要打广告，本身就是自带流量。
如果是3000万以内的产品，基本就要抢了，3000万以上的也得拼关系抢楼层了。
以前都觉得广州没钱，琶洲南TOD却上演了一千多万的房子要抢，房价回调了三年，竟然越抢越贵，连三千万的房子也要抢了吗。
我想说的是，豪宅，特别是一线城市的非常稀缺的豪宅，看的不是别人的行情，自己的行情自己决定。
城市越发展越往上走，越贵的房子越好卖，因为大家都在不断追求稀缺性，只有越来越稀缺，抵抗周期的能力才会越强，你看上海的豪宅就知道了，基本都是秒光，广州将来也会有这种情况出现。
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