富颐华庭夜景

近日，一套金碧世纪高层南向105的三房，成交单价下杀到2万7。

而相同版块内的绝对次新富颐华庭，一套低楼层106，不满2，成交单价是4万1。

富颐华庭在2020年一期开盘的时候，价格是4万3~5万3。

那个时候的金碧世纪成交也非常火热，三房单价从下半年开始，就没有低于4万。

彼时的金碧世纪楼龄已经有13年之久，加点钱，换个新的富颐，何乐而不为？

正因为如此，当时的富颐高不可攀，除了全城不开渠之外，135的户型首付还要7成。

4年过去了，这两个楼盘的成交单价差距越来越大。

富颐目前的价格相比金碧世纪，在泥沙俱下的市场，已经算很坚挺了。

01

这几年，黄埔区掀起了风风火火的旧改运动，而富颐华庭就是其中之一：茅岗西旧改。

富颐的户数很多，总共8848户；其去化程度也还不错：

2023年以42.33亿荣登广州楼市单盘销售额TOP7，卖出的套数超过3500套，其中有2500户已经交楼。

目前富颐的T6栋03单位77㎡北向两房，挂牌375万，折合单价4.87万；望着广园对面的珠花，太吵。

T2栋的03单位113㎡横厅挂570万，折合单价5万；这个户型有点像大号一丢丢的欧泊95㎡小三房——

尽管景观阳台朝南，但采光依旧一般，就次卧比欧泊95㎡大一些。

T8栋的02单位101㎡的三房，挂520万（单价5.1万）竖厅，动静分离，一进门旁边就是厨房那种，是比较正常的户型。

视野最舒适的是S区，15层~20层左右的高层无遮挡，景观最佳。

S区是2梯4户，目前S1栋的01单位101㎡挂牌530万，折合单价5.24万。

客观地说，富颐的户型做得中规中矩，不算太好，但这不是最大的bug。

富颐户型最大的bug，是其实用率只有75%~85%，实用率不高。

这种属于老一代产品了，一进入二手市场就没有优势。

在价格差不多的情况下，珠花的「相同面积段多一房」，直接秒杀富颐。

因此，富颐最近也呈现出「卖不动」的趋势。

富颐的楼间距要比珠花宽一些，配套以及整个城市界面也珠花所在的珠吉要干净整洁。

02

真正让金碧世纪和富颐华庭价格拉开差距的，我认为除了楼龄之外，最主要是还是学位。

富颐的学位是9年一贯制的广大附中黄埔实验学校西校区，另一个校区是东校区。

万科的金色悦府曾凭借着东校区的广大附中，价格最高峰直接爬到单价7万。

可见其含金量。

广大附中2022年中考平均分728分，核心素养班平均分753分，高优率达到85%以上。

金碧世纪的对口学位是恒威实验小学，这个学校的教学质量一般。

富颐的9年一贯制名校，不仅吊打金碧世纪对口的学位，也胜于珠花——珠花的初中可是要摇号的。

优质的学位依然是房价的价值锚点之一。

目前富颐的放盘当中，大多数都是当时的投机炒作资金，真正的自住型买家出售的反而很少。

富颐的物业是腾顺物业，并非南驰集团旗下的金铭物业。

小区环境还算舒适宜人，周边的底商也陆续入驻商家，看过的都会觉得眼前一亮，比想象中要好很多。

03

有人可能会问，现在到了「超跌」阶段没有呢？

「超跌」又应该以什么作为锚点呢？

我说理解的超跌，无非是当前的价格低于标的物的价值，就是超跌。

当然，也有人使用乖离率来描述超跌，更加生动精准。

一套房子真正值多少钱，其实不好评判。

今天它稀缺了，可能明天就不稀缺了；

今天大家都相信的，明天大家就质疑了。

金碧世纪之所以成为当年的流量盘，有很大的程度上，来自市中心供应的紧缺。

金碧世纪位于天河跟黄埔的交界，虽然在黄埔，但是去天河也只是一步之遥，可以承接很多天河的购买力。

3年前最高峰的时候，金碧世纪的三房成交单价是站上6万高位的。

富颐的到来无疑会分流很多准备买入金碧世纪的购买力，毕竟大家的购买心理都是喜新厌旧——

只要价格有优势。

更新的产品，更强的学位，更好的配套——关键是，更好听的故事。

富颐可是第二CBD鱼珠的教育大盘啊。

市场预期变了，供需关系变了，原来的买房逻辑也就行不通了。

金碧世纪从炙手可热变了坐冷板凳，也就是注定了的结局。

当年吹起来的泡泡有多盛大，后面破灭起来就有多惨烈。

THE END

在底部要主动买「套」，因为你不可能是卖到最低点的那个人。

意识到底部区域，就得下注了。

这个就叫做「底部众生相」。

市场是否可以预测，就看你看待市场的维度。

每天、每月、每个季度准确预测市场，是不可测的；但市场的状态是可描述的。

打算买，现在就得保持看房，才能慢慢有谱。

不然市场一动，你又像个大龄青年一样，急慌慌地被成交。