随着各大银行相继出台公告，存量房贷利率的动态调整机制已成，不仅可以调整“基点”，还可以调整“LPR”，不用最长等一年享受3.3%的优惠利率，最长等待期缩短到3个月，这个机制到底是怎么样的，本文就来详细说说。
1、房贷利率计算公式最近银行将存量房贷利率下调了，下调至3.3%，但是绝大部分网友都发现自己调整后的房贷利率并非是3.3%，而是3.55%、3.65%，甚至是3.9%，为何自己的房贷利率没有调整到3.3%？这背后的原因到底是什么？
本文告诉你答案，还告诉你背后的逻辑，以后你自己就能推导出来，不用再问别人了。
虽然我们平时知道的是具体的利率数值，但是房贷利率是有计算公式的，这个公式每个人购房合同都会写明，具体是这样的：房贷利率=LPR+基点。
在这个公式中，“基点”是固定的，在合同期限内是固定不变的，“LPR”可变可不变 ，如果你一开始选择的是固定利率，那么在合同期限内LPR都是固定不变的，这导致你的整个房贷利率在合同期限内都是不变的、固定的，如果当时选择的是浮动利率，那么LPR可以按照最新的数值重新计算房贷利率，以前重新计算的周期是12个月。
如果你是2021年牛市的时候买的房子，当时的房贷利率是5.6%，那么的房贷利率计算公式是这样的：5.6%=4.65%（LPR）+95BP（基点），1BP等于0.01%。
如果你是在2023年10月买的房子，你的房贷利率是4%，那么房贷利率计算公司是这样的：4%=4.2%（LPR）-20BP（基点）。
2、“基点”为何可以调整了？在房贷利率计算的公式中，“基点”是不能调整的，无论是浮动利率还是固定利率，那为何现在可以调整呢？这两年楼市行情不好，房价持续下跌三年，从最高点之下跌幅在25%-30%左右，国家为了稳定了楼市，出台了一系列宽松措施，其中就包括降低房贷利率，2021年的房贷利率平均5.6%，而到了今年三季度，新发放的房贷利率只有3.33%。
新老房贷利率出现了巨大的差距，这个差距有多大？以100万房贷本金为例，30年的时间里，5.6%的房贷利率的利息总额是107万，3.33%的房贷利率的利息总额是58万，5.6%比3.33%高出了49万的利息，几乎是房贷本金的一半。
所以，调整存量房贷利率势在必行，央行以行政命令让银行更改了合同内容，这是国家对房奴们巨大的让利和关爱，新老房贷利率差异巨大的主要原因是“基点”不同，在2020年和2021年楼市行情比较好的时候，“基点”都是正的，甚至是比较大，比如30BP、50BP，甚至是100BP，在2021年以后，楼市行情不好了，“基点”就小了，甚至是负的，比如10BP、-10BP、-30BP，现在有些城市能做到-75BP，房贷利率和公积金利率一样低。
这次央行推动的存量房贷利率调整，主要是调整大家的“基点”，统一调整到“-30BP”，也就是说几乎所有存量房贷利率计算公式都变成这样：房贷利率=LPR-30BP。
3、为何我的房贷利率不是3.3%？在大家的“基点”都调整到“-30BP”之后，大家又处于同一起跑线，但是为何有的是3.3%，有些是3.65%，还有的是3.9%？
因为大家的“LPR”不同，以前LPR是12个月调整一次，但是2024年以来，LPR下调了3次，今年2月20日从4.2%下调到3.95%，如果你的房贷利率重新定价日是在1月1日-2月19日，那么你的LPR目前依然是4.2%，那么你的房贷利率依然是：3.9%=4.2%-30BP。
今年7月22日，LPR从3.95%下调到3.85%，如果你的房贷利率重新定价日是在2月20日-7月21日之间，那么你的LPR目前是3.95%，那么你现在的房贷利率依然是：3.65%=3.95%-30BP。
今年10月21日，LPR从3.85%下调到3.6%，如果你的房贷利率重新定价日在7月22日-10月20日之间，那么你的LPR目前是3.85%，那么你现在的房贷利率是：3.55%=3.85%-30BP。
房贷利率重新定价日在10月21日到12月31日的，你的房贷利率一旦到了重新定价日就变成3.3%，没到的就是3.9%。
现在知道为什么你的房贷利率不是马上是3.3%了吧，原因就在重新定价日上，一年有365天，理论上有365个重新定价日，而重新定价周期是12个月，12个才能按照最新的LPR重新计算一次，极端情况下，你得等到12个月以后才能下调到3.3%。
4、LPR也可以调整了？对于浮动房贷利率来说，LPR一直是可以调整的，只不过以前是12个月调整一次，最近三年以来，LPR持续下调，对房奴们来说，调整的周期越短越好，恨不能一个月调整一次，那么，LPR下调后立马可以享受更低的房贷利率。
所以，央行也是响应大家的需求，为了让大家更早的享受到LPR下调后的红利，也是又按着银行做让步了，这次将重新定价周期调整为12个、6个月以及3个月供大家选择，如果你选择3个月的重新定价周期，每三个月你的房贷利率就可以按照最新的LPR调整一次，如果LPR下调了，那么你最多等三个月就能享受下调后的利率。
举个例子，原来你的重新定价日是10月15日，那么按照12个月的定价周期，你得等到2025年10月15日才能按照最新的LPR重新计算房贷利率，也就是说那个时候你才能享受3.3%的优惠利率，将近得等一年。
现在你向银行申请将重新定价周期改为3个月，那么你的重新定价日将有4个，分别是10月15日、1月15日、4月15日、7月15日，这意味着你最快在明年1月15日就可以按照最新的LPR重新计算房贷利率，也就是到明年1月15日就能下调到3.3%，比之前提前了9个月，这得节省多少利息支出啊，几顿火锅肯定是有的。
一旦你将重新定价周期改为3个月后，你每年有4个重新定价日，具体日子是你原来重新定价日后面加3个月、6个月、9个月，比如原来是1月1日的，那么更改后，还有三个重新定价日分别是4月1日、7月1日、10月1日。其他的重新定价日依此类推。
5、“基点”以后还能调吗？最后一个问题，这次央行按着银行将“基点”统一下调至“-30BP”，那以后新老房贷利率差距再次过大怎么办？还要等央行下命令才行吗？
央行也想过这个问题，于是让银行做出调整，以后只要新老房贷利率差距大到一定标准，那么就可以主动向银行申请调整。
那么这个“标准”是什么？又如何进行“调整”？
这个标准是30BP，由于LPR最快3个月就可以重新计算一次，新老房贷利率差异主要体现在“基点”，新房贷利率的“基点”肯定是要更低的嘛，于是就规定，只要新老房贷利率“基点”差距达到30BP，那么就可以向银行申请调整，无需央行另外发文。
新房贷利率“基点”每个季度由央行发布一次，今年三季度新房贷平均利率是3.33%，根据房贷利率计算公式：3.33%=3.85%（LPR）-52BP（基点），2024年三季度新房贷利率“基点”是-52BP，而我们当前存量房贷利率“基点”刚刚统一下调到-30BP，双方的差距是22BP，距离30BP还差8个BP，一旦扩大到30BP以上，我们就可以向银行申请调整。
那么如何调整？比如四季度新房贷平均利率的“基点”是“-70BP”，比目前大家的“-30BP”低出40BP，符合30BP的差距标准 ，就可以向银行提出申请，申请后将“基点”差距再次缩小到30BP，也就是可以将存量房贷利率的“基点”下调至“-40BP”。
总体来说，这次央行是笔者银行给了很大的让利，一两个点的息差，今年这一次调整就能为广大房奴每年节省1500亿利息，涉及5000万家庭，惠及1.5亿人口。
这一系列的动作构成了房贷利率动态调整机制，给了大家最大的方便和最可能多的选择，以后主要就看LPR还能降低多少，目前美国利率依然在5%的高水平，未来几年都会是持续降低的周期，这给中国巨大的政策调整空间，未来几年，LPR下降的可能性依然很大，很期待未来能够降低到2%。
