先提个醒，今天开始（12月1日）执行契税新政。

140平米以下，首套二套按1%征收；

140平米以上，首套1.5%，二套2%。

实打实利好二套改善，首付、商贷利率、契税，都降至历史最低。

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11月的楼市行情，很关键。

评判这轮是否为脉冲行情，就看11月成交量能不能扛住。

天津楼市，扛住了！

10月冲高，11月横盘企稳，强效保温。

标杆类新盘成交量攀升、二手房结构性反弹、土地满仓挂牌……

天津10月新房成交98万方，创18个月以来新高。

政策强突击，量也冲的最猛。

11月认购量大约下降两成，成交量预计保持80万方左右。

属正常回调幅度，依然处于与今年小阳春差不多的高位水平。

“多级火箭”的政策效力还在。

数据来源：365房地产研究机构

三类新盘在11月热度较高：

❶ 豪宅盘

每轮周期豪宅领头，有钱人看宏观，全国同频。

体北金茂府11月认购3亿，预计还是全市成交金额第一。

金融街铂悦融御，基本清盘……

❷ 有学区属性的新盘

11月12日河东发布入学转学收紧政策，新房不受影响。

路劲太阳城周末认购23套……

突然，上学需求分流到其它板块，新房起量。

中车中环学府11月认购将近150套；

创意之城蘭园、锦园成交量比10月还要高。

海教园也是热度焦点。

中铁建花语天境、中建悦庐棠墅……工作日现场都座无虚席。

❸ 产品标杆类新盘

金茂晓棠、绿城桂月雲翠、绿城锦玉蘭、中建理想城、中交海河玺、津铁镜界、城投东方紫宸……

产品力断崖式领先的新盘，不是来竞争的，是来清场的。

加推新楼栋后，去化率都能超七八成。

12月，天津新房成交量预计与11月差不多，甚至稍高。

一方面，年底冲刺引发翘尾行情。

不过，有些盘已完成全年任务，又恰逢眼下的政策环境，房价跳水不可期。

另一方面，12月2日的会议定调明年楼市，回暖共识加强。

小作文又出现了，明年房价列入地方KPI，三四五线只拆不建，货币化安置……

预计今年全年新房成交800万方左右，比去年低两成，还不支撑涨价。

四季度成交量能在260万方左右，为明年小阳春埋下伏笔。

11月，天津二手房坐实“止跌回稳”。

10月冲上6500套后，11月基本与10月持平。

数据来源：贝壳找房

成交均价连续两个月上涨，出现“微笑曲线”。

11月比10月涨8%，触底反弹。

数据来源：贝壳找房

量涨价涨，二手房已经走出谷底。

原因主要还是靠学区房成交狂突（详情）。

河东教育新政、传言和平初中转学要提前买房、南开河西一年级入学也要提前买房……倒逼学区季提前。

11月环城二手房成交量都降了15-20%。

市区除红桥外，成交量都上涨。

12月二手房成交量也不会低。

一是，“买方焦虑”怕学区政策有变，应买早买。

11月30日（周六）成交314套，继续高位。

另外，很多家庭打算错峰买房，担心明年小阳春不好划价。

土地市场，年末抢收式挂牌。

11月29日挂牌14宗宅地，起始总价超90亿。

南开、河东、西青、东丽、滨海……全面开花（详情）。

加上之前挂牌的河北中山路地块、河东工大地块、海教园4块地……12月将出让26宗宅地。

今年1-11月才出让39宗宅地，12月土地要爆发。

这批挂牌土地两个特点：容积率低、楼面价低。

南开可口可乐地块，容积率从2.4降到2.3，楼面价2万2；

南开凌庄子地块，楼面价1万5，容积率为2.3和1.6。之前融创南开宸院楼面价1万8，容积率2.7。

河东格调榴园西南地块、西青西营门地块，容积率都是2.0。

空港二期地块，楼面价7000元/平米。

2020年复地地块（复地林与里）楼面价7500元/平米；2021年远洋地块（远洋潮起东方）楼面价8800元/平米。

能挂牌，代表房企有意向拿地。

楼市回暖的几个指标中，拿地是先行指标。

一线城市“场子更热”，示范效应越来越强，已有“单边向上”的趋势。

11月二手房热度袭人，成交量还在冲高。

上海成交量全国第一，2.7万套，比10月涨10%，创2016年以来新高。

北京比10月涨14%，达3年来同期高点。

深圳涨65%；广州涨70%，创两年来新高。

土地更是热的发烫，又现地王。

上海第七批次土拍10宗地中，7宗溢价成交。

平均溢价20%，为2024年最高。

浦东杨思地块，竞价超200轮，溢价40%破纪录，楼面价7万4。

虹口地块，楼面价竟然拼到了9万2，已赶上旁边的房价了。

北京153亿总价地王，也成功出让。

杭州东新宅地竞价33轮，绿城楼面价3万6摘得，创板块新高……

房企拿地胆子大了起来，底气来自对后市的笃定。

想不到，与成交量一起反弹的，还有房贷利率。

前几天各大银行召开集体会议，核心内容：

1、存款不能擅自加息；

2、贷款不能擅自降息，3.1%是底线定价，并要求统一。

11月30日，杭州、宁波、苏州房贷利率已调回3.1%。

广州、南京也普遍上升至3%。

2字头的低利率时代，短短结束了。

“房钱税费”同时便宜，仅存在于短时间段，交汇期不会持续太久。

天津目前商贷利率还是3%，短期不会再降。

观望许久后，现在买房需要杀伐决断了。

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