每个月我们都会跟大家分析上海的二手成交
比如8月确实有点差距的1.8万套，比如都在等的金九银十是否真的会来到
但今天我们不聊套数
聊二手房价，而且是上海各板块最贵小区的二手房价
是不是有点反应不过来
确实，如果提到整个上海卖最贵的小区，我们可能最先想到翠湖天地、古北壹号，但是具体到各个板块
那些拥有绝对二手定价权的头部小区都是谁，几乎没有太多概念
这是最近我们踩盘拍到金茂府的围挡
仔细看标识上，放大写着大宁金茂府较周边二手社区售价高约38%，而新城虹口金茂府这个数字还要更高，46%
可见一个板块内最贵小区的二手房价
不仅可以体现楼盘自身的品质与市场优势，更代表着这个板块的房价天花板到底可以被顶到什么程度
于是这次总结了上海16个区以及典型22个板块，他们今年的成交TOP1-2小区
以前在上海选新房靠的全上海范围式看房，最贵的内环10w/平，中环可能是8w/平，更远的外环外可能是4w/平，非常典型的环线论
而本质上从这些最贵小区里，也能窥视出二手房的选房逻辑
是和新房完全不一样
等你的回答,TF家族
01
先来看看，上海各区的总体成交
为了确保对后面典型板块的分析更有概念
不妨先来看看今年上海16个区的天花板小区，因为每年的成交房源以及成交价都有不同，这里以今年成交为主
其次去掉了部分纯别墅类项目，以此作为参照对比
首先这些天花板楼盘房龄都挺低，最多的也就15年
换句话说，上海2009年后交付的豪宅楼盘，组成了如今上海整个二手市场天花板的砥柱力量
第一梯队，均价超20w/平的小区共6个
浦东的汤臣一品、黄浦的翠湖天地、长宁的畅翠苑、徐汇的云锦东方二期、静安的嘉天汇、闵行的古北壹号
被顶到最高的汤臣一品，是因为今年2月成交了一套总价14500万的豪宅，如今汤臣434平的二手均价在24-29w/平
所以2月这套能卖出33.57w/平，已经相当不错
如果再算上翠湖天地和古北壹号，都是上海顶豪阶级里的白月光，老钱里的老钱
而除了这些顶级老牌豪宅
通过这次整理也挖出了几个“新面孔”
一类是近年才入市的新贵，徐汇的云锦东方
2023年凭借最高118.32入围分，成为上海新房史上第一个满分神盘
今年云锦东方二期几套大户型成交都不错
最高一套774平的户型单价高达29.72w/平
可见大户型的二手定价权越发突显
此外，市区还有两个出乎我意料的隐世版豪宅
长宁的畅翠苑、静安的嘉天汇
就拿长宁来说，整个畅翠苑地处新华路周边梧桐树花园洋房环绕，且小区总共只有30户，总高8层，入市房源极少
今年成交了一套1楼200平户型，总价就超过4000万
当然郊区也有惊喜，来自松江的“汤臣一品”，誉品谷水湾
2014年至今，松江涨幅最大的项目就是誉品谷水湾，当年该项目新房在2w/平，现在挂牌价高达5.99w/平
约200%涨幅确实称得上天花板了
好，到这里通过各区域的分析，其实也给到我们一定天花板小区的评判标准
第一梯队，主要集中在市中心区域豪宅，单价在16-33w/平
第二梯队，类似松江、青浦、嘉定这样的郊区，单价在5-6w/平
第三梯队，崇明和金山，单价在2w/平
那么接下来再看各个板块会更清晰
02
上海各个板块的天花板，都在卖出什么价格
我们分为三大类依次展开
第一类：市区板块
首先，除了各板块排名前2的小区，成交均价高出所在板块50%的楼盘我都提前标黄了
此外还额外加了一个板块内典型老破小的房价，也是为了让大家更好感受到这些板块内的塔尖住宅们到底可以把房价差距拉到什么程度
尤其是市区板块
注：差幅为最高小区与该板块成交均价差幅
作为上海最寸金寸土的市区土地，自然是最容易出豪宅的地方
这次列举的7个典型板块里，成交均价高出所在板块50%的就有5个之多
即使不是最市中心仙霞的西郊紫薇花园，也能高出板块84.3%
特别是再把这些塔尖楼盘和当地老破小对比
静安寺的老破小9w/平价格不低了吧，但是同板块的嘉天汇可以卖到21w/平，这还是建立在静安顶级地段
更夸张的普陀桃浦的恒盛鼎城圣都汇
8.6w/平的价格虽然只高出板块43.3%，但要知道类似桃浦一村也才3w/平
简直就是碾压
第二类：国际社区、产业园区类改善板块
当然关于“改善”的定义确实没有一个非常明确的标准，但是不妨从一些普遍楼盘品质较好，居住氛围也还不错的板块中窥视出一些端倪
所以这里也再次做了细分
比如大家都很熟悉的上海三代国际化社区，古北、联洋、新江湾城，一定算是改善
其实不久前我们就写过上海中产板块门槛降低的选题，其中最惊讶的就是联洋了
对比2021年整个板块的降幅都高达7.92%
而如今即使他们的天花板小区，较板块差幅都在50%以下
最高达到39.2%新江湾城的融信世纪江湾，还是靠房龄新取胜
此外古北华丽家族的古北花园、联洋高层的仁恒河滨城今年的成交价相比去年都有所下降
据中介小哥说，今年华丽家族的古北花园成交有3套单价都在11-12w/平之间，对比2023年4月有15w/平的成交价，低点也在14w/平
几乎每平单价下降了快2w
不过总的来说，国际社区板块的天花板门槛确实所有下降，但基本也都还能维持在10w/平以上
当然有以居住氛围取胜的，自然也有靠产业取胜的
只是没想到产业可以这么有优势
唐镇8w/平的绿城玉兰公馆，张江的11.9w/平的汤臣豪园都还不算太出乎意料
更惊人的还是华漕和漕河泾
华漕的万科兰乔圣菲比板块高出117.4%，即使是非纯别墅的虹庐湾，7w/平的价格，比华漕新村这样的老破小每平多了3万9
此外还有漕河泾的鑫耀中城
一个房龄才2年的次新房，成交单价近14w/平，也是因为在售房源较少再加上板块内也急缺次新房供应
产业区对于板块发展能有多少魅力，再一次被房价充分论证
第三类：郊区类刚需板块
这类板块有点意料之外的是，虽然说是郊区是偏刚需，但是不少板块的天花板小区价格完全可以比拟市区了
最有代表的应该就是那个2022年，以超14w/平的单价破了外环外房价记录的TODTOWN天荟悦麓
如今均价来到9.8w/平
但高出板块85%的价差，多少市区板块都得说一句自愧不如
而除此之外还有一个趋势是，类似五大新城的天花板小区基本被别墅和洋房小区承包了，反倒是高层产品不容易卖出高价
就拿松江新城来说
区域内华亭别墅均价7w/平，高出板块74.5%，但另一边的基本都是高层产品的东鼎名人府邸，均价仅4w/平
基本和板块均价持平
看来五大新城里，即使是郊区，低密度的别墅本质上也代表着在这些板块如果能满足改善，更容易带来溢价
03
所以什么样的小区更容易成为板块天花板
好，今天跟大家分享了非常多的板块
但写到这里我们也能大致总结出这些板块类天花板小区的一些特征
第一，品质板块里能实现品质驱动的产品
听起来有点绕口
但简单来说就是一个地段或居住属性还不错的板块再遇上了一个好品质的产品，包括好产品的定义也可以细分
比如新兴板块和新房龄的产品，大宁和大宁金茂府就是很好的说明
各位还记得大宁金茂府的开盘时间么
2015年大宁正式加入静安，而同样也是这一年，大宁金茂府以7.5w/平首开
让大宁板块从5万级直接进入准7万级时代
于是我们看到如今板块两个天花板一个14.8w/平，一个仁恒静安世纪11.8w/平
这种逻辑就仿佛产业园区开发，先建几家标杆企业，筑巢引凤之后，后期引进来的企业和人才自然也就会越来越高端
所以如果以后还有板块想要拉高自己的房价上限
很简单，先造一个大宁金茂府这样的区域最高改善小区就行了
再比如一些能够拥有好物业的产品
仁恒物业算是业内有口皆碑的吧，仁恒在业内创造了一记录到目前为止还有没有一个项目可以破的，在仁恒河滨花园的物业费收缴率达到99.8%，行业内最高
而我们可以细数下上海各个板块塔尖的1、2名小区里有多少“含仁恒量”
徐泾的仁恒西郊花园、联洋的仁恒河滨城三期、唐镇的仁恒东郊花园、大宁的仁恒静安世纪
本质上一个好的物业服务，自然让一个好的房子折旧缓慢
即使流入二手，依然还是塔尖
第二，低密别墅产品
说到低密，就不得不提新江湾城
要知道新江湾城是杨浦最宜居的低密板块，也是北上海房价最贵的地方，而如今这个板块的天花板
融信世纪江湾，来源：网络
融信世纪江湾
据说巅峰期一房户型能卖到近20w/平，比大宁金茂府还要高出几万
如今14w/平的价格虽然有所下降
但这也要看是跟谁比，如果放在区域内的水电新村这样的老破小（成交均价3.97w/平），成交价每平能高出10w
单差价都快抵上市区一套房了
更别提如今塔尖都是别墅当道的五大新城了
第三，当然还有学区优势
就跟大家举一个例子，但也是最极致的：张江的汤臣豪园
整个小区一共四期，开发时间横跨2001至2013年
属于张江产业园区+学区（浦东升学率第一初中：上海张江集团学校）+汤臣出品的品质住宅，buff叠满
因此张江汤臣豪园二期，是上海这20年来涨幅最大、最高的楼盘
20年来挂牌价涨幅达到1300%以上
如今的成交均价也超过11w/平
就冲这均价涨幅，谁不说一声天花板
04
好，所以回过头来看，到底什么样的小区更容易成为板块塔尖
他可能有一个很好的品质，比如大宁金茂府，比如好物业的仁恒河滨城
也可以是低密别墅产品，去看看五大新城，看看新江湾，别墅这种直接把居住品质拉满的产品天生就自带光环
当然，也可以凭借好的学区上位，20年来挂牌价涨幅达到1300%以上的汤臣豪园也是最好的说明
最后多说一句
如果各位觉得这些分析还是太多太复杂
那么还有一个秘诀，就是认准区域内品牌房企的产品
黄浦滨江的绿城黄浦湾、陆家嘴的汤臣一品、仙霞的西郊紫薇花园（宝华）、联洋的仁恒河滨城三期、临港新城的万科金域澜湾鹭语墅、嘉定新城的西郊金茂府
跟着品牌房企总是不太容易出错，不是么
