Roca丨中国城市运营力观察报告

2021—2022

由建筑档案与Roca 联合出品发行

开发价值何以反哺城市？

产品力如何驱动城市运营？

走访西南、东北、华中、华北、华南 五大片区

记录者、观察者、开发者、设计者

四方对谈，十个研究主体

【第三站】

融创中国

开发者 丨陈 遥融创西南集团副总裁

程晓曦融创西南集团产品中心总经理

设计者 丨洪东涛上海大椽建筑设计事务所创始合伙人

观察者 丨陈 阳ADU 首席顾问

记录者 丨邵 兵建筑档案主编

产品载体 丨成都 · 融创中国 · 环球融创未来城

对话现场- 自左至右分别为

观察者陈阳、设计者洪东涛、开发者程晓曦、记录者邵兵

壹

多维探讨

融创中国产品力

记录者产品力的解读，需要多角度、多方位的全面分析。由点及面，最后成体。如何在繁杂情况中，寻求共同点与最优解，是我们新的目标，这其实是处在复杂生态里的个体何以求取价值的问题。

开发者/ 程晓曦我们希望站在整个城市发展的大背景下去理解产品力。我们的产品力是综合性产品力，它是综合产品力、综合运营力、综合服务力的体现，服务于城市、服务于当代、服务于人。

观察者为什么叫做产品“力”？它一定要比传统的产品更加有能量。如何体现给力？或许可以从宏观和微观两个层面去思考。首先要厘清，两个层面上的诉求有别：一面是自上而下，政府希望通过区域开发产生的冲击力或者创新力，奠定区域发展的基石；另一面是自下而上，空间使用者所需要的是生活的气息。一旦产生这样结合，社会才能具有丰富的层次。自上而下产生的是秩序，自下而上产生的是活力，自上而下不太可能产生活力，自下而上也不太可能产生秩序。

设计者产品力则应当来自于多方共同探讨、碰撞所得的全新的运营体系，而不仅是由开发商所主导的。设计应当成为城市的发动机，创造更新的场景。

开发者/ 陈遥要发展产品力的综合属性，必须将认知、创造力、想象力三者结合进行探索。如果将同样的内容重复复制，这样看似容易，实则在极大程度上会导致设计的僵化。这是我们在设计上要警惕的。

贰

在西南城市发展的

参与和思考

记录者以往的设计或开发，关注主体更多在于空间，当今多维视野下新需求涌现，于空间中寻找时间变量，无论物质空间如何，精神也能够形成发生场。将土地价值作为首要价值诉求导向产品诉求，通过产品在产品价值与城市运营力之间建立一座桥梁。

融创的每个产品的运作状态其实都在给城市供给一些或大或小的能量。在西南地区“一带一路”的发展计划里，融创作为“美好城市共建者”，在西南近几年有“九府系、桃花源系、雅颂系”等中式谱系，同时围绕“微度假 + 产业大盘 + 文旅目的地”三核发展旅居体系，参与城市之中进行研究，与城市共同推进发展策略。

开发者/ 程晓曦在西南区域的整体发展机遇的大背景下，我们希望能够跟城市发展的步调同频，脉络统一。西南地区具备非常优越的政策导向，包括“一带一路”、成渝双城经济圈、长江经济带等国家级发展战略，它还是位于经济热点型的城市区划的板块之一，因此我们提出“规划共融、产业共创、城市共建、服务共生”的产品价值观，希望能够以“城市共建者”的身份，协同政府从产业端、运营端、产品端三个维度发力，从产品力的角度去塑造整个西南地区的产品建构。

开发者/ 陈遥以融创九府系为例。融创九府虽然主要布局在中国西南区域，但从集团战略而言，整个九府是纳入集团的统一品牌管理投资当中的重要品牌。

所谓共生性的探索，即是将民族的多元文化相互融合，找到综合的人文修养特质。这是九府系产品不断在各地落位时所考量的：综合共生的同时，也必须要摒弃一些骨子里的糟粕。

设计者融创的产品力具有清晰发展脉络。它的维度不止是线性的，更是在广度上有所拓展。在做项目的过程中，融创一直在强调研发前置、共同推进，也在构建自身知识系统的沉淀。

从中国经济纵深的角度看来，西南地区占据相当重要的战略发展地位。从 4 年前的“九府系”的全国的产品线开始，融创从文化做挖掘，落地、覆盖整个西南板块的重要城市，根据客户对于文化的需求，奠基了又一个平台。在此基础上，“桃花源”“雅颂”逐步在该区域深耕，进行产品力的整合与升维。

叁

面向城市的社会价值

最为重要

记录者当下我们不再只关注产品本身，而更是多维度寻找其新价值，构建一种共生的新模式。

开发者/ 陈遥建筑只是一个道具。好的建筑来自于对文脉和时代的理解，对城市和自然的尊重，对人性和理想的追求，以及对于未来生活方式和行为的设想。建筑的价值不在于我们怎么说，而是人们可以怎样体会到。

开发者/ 程晓曦开发商是资源整合的主体，能够给城市提供场景营造。而产品本身像是容器，它是给城市提供空间场所的集合，需要承载对于城市多维度的思考。

因此，我们一直秉承三方面的态度来做产品：第一方面，是秉承向土地学习的理念和方式，尊重每个项目及其土地逻辑，搭建完整的产品社会价值以及文脉的载体。比如“桃花源、蜀风、雅颂”等产品，我们希望借力其中自然、人文资源所特有的属性，传递其自身的价值。

第二个方面，是秉承向文明求索的态度。从 2019 年至今，我们一直在文化产品领域进行探索，希望能够以超越的态度去做我们的文化产品，能够将中国文化的文化价值传承到产品的语言体系中，并传递给客户。

第三个方面，是秉承向时代探索的态度。综合自然、文化和时代这三个维度看来，我们认为时代属性和烙印是项目的时代证明，它能够从城市名片的角度去提升整个城市的形象认知，以紧密贴合不同的客户群体，承载整个社会的价值传递功能。

肆

唯一不变的是

永远在改变

记录者当融创来到西南地区，在不同的发展阶段，也具有不同的创新点，一次次激发建筑的活力，一步步提高与城市的共建能力与感知力。

开发者/ 陈遥目前的实际问题在于，设计师的东西很难产生影响力。无论是对开发端还是对客户端的影响力的稀释，都在证明已经到了必须要变革的时间，设计必须变革。

开发者/ 程晓曦融创西南片区整个产品线发展的第一阶段，即 2017 年之前，一直倾向于风格化语言。那时整个产品体系的思路是一条风格化的脉络，从欧式到法式，然后到中式、新中式。

第二阶段，我们希望整个产品体系能够覆盖更多用户的需求，同时能够和地域载体发生更多的关联。在此阶段，我们所做的工作其实是产品线的扩充和体系化的搭建。在中式的这套九府体系下，往纵深发展出明清的桃花源体系、宋式的雅颂体系，然后是更年轻化的轻雅宋体系和去风格化的国潮体系。这是在中式的基础上，做了体系的加载和扩展。

在年轻客群体里，我们开始健康住宅的体系的研发，以及“i+美好生活体系”的整体搭建，我们在户型、立面、景观上，都进行了年轻化和场景化，希望能够给年轻客户提供城市生活的画面。这也是我们在城市核心板块的流量产品里，所做的体系的贯穿和搭建。

在第二阶段我们也做了很多所谓城市名片和豪宅的项目。我们也关注先释放出来的消费力的需求，尤其是旅游产品。我们在文旅产品板块做了对应增补，包括江口水镇、青城溪村，以及环球融创未来城等，还有这些能够拉动城市的旅游的消费升级的量级产品体系的搭建。

第三阶段，在第二阶段的基础上，今年我们提出了“美好城市共建”，希望能够搭载服务力和运营力，打造幸福美好社区，并以这些产品风貌、形态、空间活力为基础，使用一套运营式的语言，引入丰富的业态配套，为城市提供更多存在发展可能性的场所，包括酒吧、咖啡馆等。

实际上是我们整个西南产品线的发展就是三个阶段，从低到高，从微观到中观，最后到宏观，从下往上生长的路径。

设计者我们有新生代的产品研发，会贴合新生代的兴趣来打磨户型设计。以玄关为例。本来玄关对于很多小户型来说，可能意味着储藏空间不足，但是新一代的年轻人不这样认为。比如球鞋爱好者，会让我们在入口用鞋子做一面球鞋展示墙。做设计时我会和公司年轻人聊天，年轻人会有很多新方法，我会发觉我们的生活真实地在发生改变。

观察者项目和城市之间的关系，是局部与整体之间的关系。要让生活能够真正在项目中生长起来，需要建立有机联系，从多元维度去考虑其间的复合性。

伍

关于环球融创未来城

的探讨和思考

开发者/ 程晓曦项目案名为环球融创未来城，四川乐高乐园是我们在其中引入的一大核心产业 IP，也是最具标识性的板块。它是中国第一座签约的乐高乐园。

未来城是融创文旅体系下的城市近郊板块产品线之一，距离城市大概 1.5~2 小时车程，植入产业内容和运营，一方面在城市近郊板块拉动新的经济增长，另外一方面它跟城市的核心板块会有一些强关联和强互动，带动城市近郊乃至整个城市板块的发展，为整个区域贡献经济的增长点。

环球融创未来城项目希望能够实现成都政府提出的“公园城市”的建设理念，在规划的理念下，它的顶层架构能够进行多层级搭建的。立足于天府新区核心的大区位之下，我们希望环球融创未来城能够成为天府文化的载体，以公园体系呈现川蜀风格的林盘形态。

在这个项目的规划形态下，首要的是小镇的规划体系。我们在周边设计的小镇体系中，植入了不同的小镇板块，包括田园小镇、文创小镇、童话小镇等，希望能够在小镇的板块中呈现不同形态的城市风貌。比如我们希望田园小镇的荷兰风情，童话小镇的丹麦风貌，并在其中打造具有运动形态、玩具形态、探索形态的小镇。

同时我们还在其中穿插了如中央公园等城市活力带，还设置有中央会议区，希望能够以酒店、办公楼为城市核心记忆共同打造城市形象的亮点，从而形成一套互补性的产业系统。

经过多年沉淀和积累，产业能力、运营能力已经是融创的优势之一。结合舞蹈、运动、音乐等主题，形成城市风貌的丰富性和完整度，从顶层规划，到设计语言传递，到产业内容植入，最终激发整个城市的活力，完成整个项目综合运营力的实现。

融创的另一主要优势则是平台能力。我们与多方合作搭载康养运营平台，与阿宝农场去合作搭载文旅运营平台，与环融千里合作去搭载民宿运营体系，与成都周边的教育资源合作搭载教育平台，在康养、农旅、文旅和教育等板块，都形成了一定的产业能量。

设计者环球融创未来城是我们做过尺度最大的规划级别的项目，它的总建设用地达到 9000 亩。在这个过程中，我们愈加发觉自己可以并且正在打破所涉及的边界。融创日益着眼于思考与城市的连接，在某些综合性的超大项目上尝试融入城市，和城市相互吸纳，共同成长。对我们来讲，这也是十分有益的学习过程。

乐高哲学里最根本的特征，是弹性和想象力。乐高不会试图构建一个封闭体系，这也是融创所认同且具备的状态。它将几种标准组件通过彼此搭接，来创造全新的物体，这或许可以打通城市规划里的很多逻辑。因此我们借鉴乐高哲学，使用中央公园串接一个个标准单元。

观察者乐高可以视为符合的有机思维发展理论的典范之一，因为它具有极其简单的底层单元，并且试图构建出更高层次的智慧。从这个角度而言，乐高这一元素的介入，对于公园本身既是有利因素，同时也带来了巨大的挑战。

环球融创未来城和卫星城这两者之间虽然存在很多共性，但也有很多差异性。从城市角度看来，它们的主要差异在于其处于不同的发展层次。环球融创未来城将来可能会是“中国的迪士尼”级别的城市地标，并成为西南片区的一种“机制”。

记录者环球融创未来城是一次全新且大胆的突破，也给设计师和开发者带来全方位的挑战和机遇。其中最重要的举措是赋予了它根基，这是其中非常明晰的线索。未来可能会吸引大批艺术家就此进行创作，产生价值连接，为中国城市带来更多的想象力。

融创有很好的文化底蕴、产品构建以及城市IP的底色。融创的未来产品力会是在多元里找到一种共生、共建和共创的方式。未来多方联动，结合不同城市的调性，寻找多元合一的状态，将以前抽离出的新线索，放在一块庞大的土地上，生成新的属性的载体。

陆

各方综述

关于城市运营力的思考

记录者地产行业走到今天，住宅高速开发的红利逐渐消逝，需求日益多元化、产品竞争同质化，靠住宅开发谋求红利已不太现实。多元化探索、差异化经营，逐渐成为地产行业新的竞争态势。房地产的下半场，必将是运营为王的时代。

开发者/ 程晓曦我们所理解的城市运营力，是以产品利益为核心驱动，贯穿整个城市的运营和服务，最终带动产业的行动。打造有场景、有温度、有故事、有服务的一套综合型的城市级项目，是始终贯穿融创中国全部业务的企业理念。

观察者谈及城市运营力和产品力，重要的潜台词是激发城市的活力。通过自下而上的方式激发出城市的活力，是城市运营力的基础，并且也是重要的手段之一。期待融创在这个视角上的更多尝试和体验。

设计者就城市运营力和产品力而言，在建筑师的角色上所能做的事情其实非常简单，就是把人们用语言描述出的画面感，落成他们可以走进去并生活在其中的空间和场景，让他们能够在其中创造更多的可能性。这是我们设计者的天职。

开发者/ 陈遥城市的运营力本质，是与城市精神、城市的文化底蕴相结合。这一切的前提是去用心感受城市，感受它的呼吸、心跳、脉搏，和它建立更深的联结。

柒

关于融创中国

融创中国控股有限公司成立于 2003 年，以“至臻 · 致远”为品牌理念，以地产为核心主业，布局地产、服务、文旅、文化、会议会展和医疗康养六大业务板块，致力于通过高品质的产品与服务，整合优质资源，成为中国“美好城市共建者”。融创中国作为中国房地产行业 TOP 4 企业，中国最大的文旅产业运营商和物业持有者，具备全国领先的综合城市开发与产业整合运营能力。继九府系、桃花源系、雅颂系等系列产品之后，用地规划约 9000 亩的环球融创未来城为四川打造以乐高乐园为产业核心千亿级文旅产业大城，持续关注城市空间的价值升级。

【城市运营力观察报告2021—2022】

出品方

建筑档案

联合出品方

Roca

特邀专家机构

ADU咨询

对话方

华远地产 丨 万华投资 丨融创中国

万科集团丨绿城中国丨阿那亚丨华侨城

远洋集团丨华润置地丨旭辉集团

关于“城市运营力”

改革开放四十年有余，在城市化的过程中，随着一个个城市、一个个城市社区的出现，人们的生活方式也在发生天翻地覆的改变，以 2021—2022 为一个观察节点，建筑档案联动西班牙卫浴品牌Roca共同发起此次关于中国当代地产的观察与提问。这是一次关于中国当代地产运营力的设问，通过观察、发问、对话，为行业展开当代地产在城市运营力方向的一次调查与研究，并以城市运营力“调研 + 对话 + 论坛 + 白皮书”的形式，向公众呈现地产开发者在城市建设和当代生活方式方面的深层价值研究。