这两年，地产营销人才变动愈发频繁。
从去年底至今，上海楼市主流房企中，近3成房企都更换或引进了新的营销负责人。
营销岗位既是香饽饽，又是高危职能，可说让人又爱又恨…
春节之后，招商蛇口直接把他们总部营销负责人张哲，派到华东区域，主抓上海营销工作，可见重视度之高。
与此同时，我们看到国贸上海已经3年3任营销负责人，几乎每年都换人。
还有近年崛起的央企中国能建城发引入曾任民企营销高管的刘志华，加强营销团队力量。
作为闽系代表国企的建发房产也例行更换了华东集群和上海的营销负责人。
此外去年底，闽系的象屿地产同样引入了高量级营销人才佟文艳，加强上海的营销实力。
此外，还有其他多家房企也调整或加强上海营销团队，涛哥这里不一一举例。
究其原因，还是因为上海市场变难了，但是各大房企又最重视上海市场，所以上海但凡业绩有波动就可能引起集团关注，往往会将最强的营销力量放上海。
今天，涛哥就来跟大家简单聊聊这几位新任营销总的情况。
1
招商蛇口 华东区域营销总张哲
最近，招商蛇口举办了一场新年产品发布会，刚刚到任的华东区域营销负责人张哲，完成了一场帅气逼人的首秀。
涛哥之前曾独家报道过张哲的背景，如今他从总部营销直接到华东操刀营销，代表今年招商蛇口上海必将大干一场。
张哲生于1983年，毕业于北京外国语大学，2006年毕业后加入华为，从事海外销售工作。
2007年加入苏州市园中区招商局担任招商部专业经理。2010年加入苏州本地国企金鸡湖城市发展，正式进入房地产领域。
2013-2017年，张哲就职于万科苏南公司从市场研究经理做到营销部经理，此后几年里张哲先后就职于仁恒、泰禾、绿城等公司，操盘众多高端项目。
2021年加入招商蛇口，曾先后负责江南区域、苏州公司及南京公司的营销工作。在招商蛇口期间，负责的多个项目都成为当地明星盘。
例如2022年，南京招商局中心臻境项目，半年时间创下约38亿的销售额，从市场低谷中杀出重围，
2023年初，张哲调任招商蛇口总部，担任总部运营管理部总经理助理、全国营销负责人。
在集团工作满2年后，本次张哲调任华东区，一方面是例行的人才轮动，另一方面也体现了总部对华东营销工作高度重视，把最强的人才派来支持。
据涛哥独家了解，原招商蛇口华东区域营销副总李骁楠调回深圳总部，接替之前张哲工作，两人算是平级对调了。
2017年提出“重返上海”的战略以来，招商蛇口在上海市场一直保持较高的市场占有率，其中2022年和2023年分别以647.85亿、614.6亿的销售额问鼎上海楼市榜首。
2024年，由于中海的700亿逆天发挥，招商蛇口无奈走下王位，不过他们去年也加速拿地，以156.43亿位居上海权益拿地金额榜第一位。
2025年，新任营销高手到岗，加上货量充足，招商蛇口上海有望再争第一，我们也持续关注张哲的操盘表现。
2
国贸地产 上海公司营销总林景
作为厦门国企，2014年国贸进驻上海市场以来已10年有余。
2025年春节后，国贸地产上海公司也任命了一位新的营销总林景，原营销总吴晓丽则调到了福建公司。
说起国贸调动，涛哥也是服气，国贸上海最近3年，每年都要换营销总，每次刚认识没多久就换人了，这变动太频繁，感觉也会影响团队战斗力。
林景生于1983年，大学毕业于华东理工大学计算机专业，早期供职于世联、协信上海、卓越上海等公司从事营销管理工作。
2017年初加入国贸上海公司任营销总监，后来在国贸内部轮岗担任过不同岗位，还做过项目总经理。
此次林景任国贸上海公司副总经理分管营销，可见公司对其多年以来工作能力的认可。
数据显示，2021-2024年，国贸上海分别取得60.54亿、57.69亿和42.95亿业绩，其中2022年因货值不足的问题未能出现在上海楼市前50榜单内。
事实上，国贸对于上海市场也是非常重视的，他们在上海成立第二总部，不少职能都搬到了上海办公。
今年对国贸来说是非常重要一年，他们之前与中铁建合作、中铁建操盘的西派海上卖得好，今年国贸在松江自操盘的项目要上市销售，考验上海营销团队的时候到了。
3
能建城发 上海事业部营销总刘志华
春节前，中能建城市投资发展有限公司，简称“能建城发”，上海事业部迎来了一位新的营销总刘志华。
刘志华生于1981年，毕业于北京大学工商管理专业，早期就职荣盛集团。
2008-2017年任职于富力地产，先后担任富力北京公司人力资源总监，北京公司常务副总兼项目负责人、富力上海公司副总兼华东区营销总监等职务。
2017-2020年就职上海新华联文旅发展担任集团副总经理兼营销总监，全面负责上海及周边区域营销工作，期间操盘虹桥国际中心、青浦奥莱悦府等项目。
新华联之后，刘志华加盟上海红星美凯龙家居集团任副总裁，从事美凯龙地产在全国范围内的项目拓展以及营销管理工作。
能建城发是2022年由前葛洲坝地产更名而来，依托中国能建的强大资源和背景，在房地产开发业务板块也取得了重大突破和进展。
2023年底能建城发联合中国能源建设、国达控股，以53.57亿底价竞得上海徐滨斜土街道地块，这个项目在上海的热度非常高，将会成为一个大爆款。
据涛哥了解，能建城发会引入刘志华担任上海营销总，一方面看中其在上海丰富的营销管理经验和资源，另一方面他曾经操盘多种业态，包含高端商住别墅，这些经验是目前能建城发上海非常需要的。
今年凭借上海徐滨的能建·西岸誉府项目，高达4万/㎡的价格差倒挂性价比，有望在上海创造出认购率奇迹。
4
建发房产 华东集群营销总陈飞龙
2025年初，建发房产整合旗下三大集群，作为众多房企主战场的华东市场，建发华东集群的营销总也进行了调整。
涛哥获悉，原建发东南集群营销总陈飞龙，被任命为华东集群营销总。
陈飞龙在建发体系工作多年，过往有着非常突出的业绩表现，先后担任过建发合肥事业部助理总经理、合肥公司副总经理、海西区域营销总监，2022年起担任东南集群营销总。
建发东南集群中的核心城市杭州公司，近年业绩表现十分突出，2022-2024年，建发杭州销售额分别为89.8亿、256.6亿、290.8亿，当地市场排名上升十余位，挺进市场前三。
建发每年都有干部轮动的机制，本次陈飞龙调华东集群，一方面是例行动作，另一方面或许也跟其之前业绩表现有关，建发也希望扩大华东集群的版图。
除华东集群营销总发生变化外，涛哥还获悉，作为华东集群核心的上海公司也在年初也迎来了新任营销总陈凤。
陈凤也在建发工作多年，2022年前在建发房产总部担任运营管理中心副总，之后调建发华东集群做营销总监，今年初调上海公司管营销。
涛哥一直都挺佩服建发的管理体系，建发每年都会要求干部“起立坐下”，重新竞聘，团队非常有危机意识，也会非常努力投入工作。
今年调整之后，建发华东和上海都迎来了新的营销总，估计营销方面也会有很多新的变化。
总 结
除了以上人员变动外，还有不少上海房企也有营销人才的调整和引进，比如：
2025年1月，原万科常州公司总经理严勇，调至万科上海经开本部任营销合伙人；
2024年11月，原中南锦时营销副总裁佟文艳，加入象屿沪浙区域担任助理总经理分管营销；
2024年10月，原金茂华东区营销部负责人邵明月以及原万科南通公司营销总文颖，双双加入陆家嘴集团出任营销一部片区及营销二部片区营销总。
通过这些案例大家不难发现，越来越多房企都开始将高量级的人才放在上海负责营销工作，张哲、刘志华、佟文艳等，之前都曾做过集团营销总。
2025年的上海楼市，注定是“产品内卷”与“营销博弈”的双重修罗场。
地产下半场，没有永恒的王者，只有永恒的破局者。营销总们的每一次转身，都是企业与时代的一场对赌。
最终各家企业能否实现业绩突破，我们也拭目以待。
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