犹记得前不久,全国多地纷纷下调房贷利率至历史低位,一度引发购房者的集体欢呼。

然而,就在大家还沉浸在喜悦之中时,银行却突然玩起了"变脸"——短短一个月内,接连上调房贷利率,直逼年初水平。一时间,议论纷纷,购房者的心情就像坐过山车般大起大落。

这道送命题,折射出的是错综复杂的房地产市场生态,以及宏观经济形势的跌宕起伏。

当前,我国经济发展面临诸多不确定因素,GDP增速连续多个季度低于预期。为对冲下行压力,央行虽多次降准降息,但受制于通胀预期抬头、汇率波动等因素,货币政策空间十分有限,降息的步伐明显趔趄。

与此同时,商业银行不良贷款率持续攀升,资本充足率下滑,风险偏好明显降低,纷纷收紧房地产信贷。以某股份行为例,三季度新增房贷占比已降至10%,而去年同期高达30%。

另一方面,受疫情、专项债发行进度等影响,地方财政收支矛盾空前突出。

为尽快修复因房地产低迷而受损的税收,地方政府铆足了劲推动楼市回暖。

仅9月份,就有超过200次房地产相关政策出台,刷新单月纪录。

但在"房住不炒"总基调下,地方政府只能通过微调信贷政策等"迂回战术",而难以大幅让利。

购房者预期尚未根本扭转,观望情绪依然浓厚。

前10个月,40城新房成交量同比下滑12%,跌至近5年同期最低水平。

市场信心的缓慢修复,使得稳增长的急迫性与调控的长期性再生矛盾。

房贷利率就是市场多方博弈的投射。

以近期热议的个别城市首套房利率上调至4.3%为例,相比9月普遍执行的4.1%,购房者每月多付利息支出并不算多。

以100万贷款30年计,月供仅增加83元。

但考虑到已有房贷并未享受最新利率,很多"房奴"不免有吃不到肉,还喝了口汤的怨念。

而银行则在净息差改善0.2个百分点的同时,也将资产质量的阴霾抛诸脑后。

以不良率1%计算,这一利差变动足以覆盖10亿元不良贷款所需拨备。

地方政府虽然短期内房地产税收增速或将放缓,但从去库存、防风险的角度看,房贷利率回归常态利于市场出清,为后续上行周期积蓄力量。

而对于满怀期待的开发商而言,融资成本的上升无疑雪上加霜,预计整个行业平均净利率将较上年下降3至5个百分点。

房贷利率何去何从,牵动着无数购房者的心。

短期来看,在"因城施策"的政策框架下,各地利率还将延续此消彼长、你追我赶的博弈态势。

一些前期降幅较大的城市或面临回调,而下行压力较大的三四线则可能再迎小阳春。

但中期而言,在货币政策总基调难以大幅宽松的背景下,房贷利率大概率将在相对高位维持震荡。

而随着LPR改革的推进,房贷利率终将回归市场化决定,并逐步向发达经济体看齐。

目前美国30年期抵押贷款利率高达6.7%,未来国内房贷利率仍有上行空间。

对于广大购房者而言,比起对政策的揣测,不如平心静气评估自身还款能力,理性对待当前利率变动,把更多精力放在提升收入上,方为上策。

俗话说,兵马未动,粮草先行。

在房地产融资成本全面上行的大趋势下,一味观望只会坐失良机,机会主义者往往难逃市场去泡沫的最后一击。

真正的赢家,是那些未雨绸缪、审慎决策的头脑,是那些在逆境中磨炼意志、涵养定力的心态。

对普通购房者而言,把好身边的纸笔账,笑看云卷云舒,方能笑到最后。